信托產(chǎn)品運(yùn)營模式簡介——以房地產(chǎn)信托為例
和一般信托產(chǎn)品相同，房地產(chǎn)信托有資金信托和財(cái)產(chǎn)權(quán)信托兩大類，但其操作模式比較多樣。資金信托下主要有債權(quán)型，股權(quán)型，夾層模式和收益權(quán)轉(zhuǎn)讓型，財(cái)產(chǎn)權(quán)信托一般為收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托模式。此外，還有房地產(chǎn)基金型信托等。本文列舉的風(fēng)險(xiǎn)事件相關(guān)信托計(jì)劃對(duì)這些模式基本都有涉及。
(1)資金信托——貸款型模式
貸款模式下，[杭州瑞豐注冊(cè)香港公司]市場中的投資者同時(shí)也是委托人將資金托付給信托公司，信托公司成立信托計(jì)劃，與投資者簽訂信托合同。同時(shí)信托公司作為受托人將資金以信托貸款方式貸給開發(fā)商進(jìn)行債權(quán)投資，開發(fā)商定期支付利息并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托公司，信托公司定期向投資者支付利息收益并于信托到期時(shí)支付最后一期收益和償還本金。其交易結(jié)構(gòu)通常如圖8。
(2)資金信托——股權(quán)型模式
股權(quán)投資模式下，信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品向投資者募集資金后，以股權(quán)投資的方式向項(xiàng)目公司注入資金，一般是收購股權(quán)或增資擴(kuò)股的形式。一些信托計(jì)劃中項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)第三方承諾在一定的期限后溢價(jià)回購信托公司持有的股權(quán)。由于股權(quán)在清償順序中劣后于債權(quán)，與項(xiàng)目公司共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的程度更高，因此信托公司通常需要派出財(cái)務(wù)人員監(jiān)督財(cái)務(wù)和董事、監(jiān)事等監(jiān)督公司運(yùn)營和經(jīng)營決策，行使股東權(quán)利。
2010年之前信托公司股權(quán)模式通常設(shè)計(jì)為“股權(quán)+回購”結(jié)構(gòu)，即附加回購條款，這一方式很多時(shí)候僅僅是為了避開監(jiān)管部門對(duì)融資類產(chǎn)品的制約因素。如銀監(jiān)會(huì)要求融資類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品必須滿足“四三二”要求；同時(shí)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》規(guī)定信托公司在信托管理中向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計(jì)劃實(shí)收余額的30%。但銀監(jiān)會(huì)2010年初的文件明確，此種方式的投資視同發(fā)放房地產(chǎn)信托貸款，因此“股權(quán)+回購”結(jié)構(gòu)被逐漸摒棄。
債權(quán)和股權(quán)模式被認(rèn)為房地產(chǎn)信托中最基礎(chǔ)的兩種運(yùn)營模式，其在實(shí)際操作中的適用領(lǐng)域和運(yùn)用方式也有較大差別。
(3)資金信托——夾層模式
夾層模式兼有貸款類和股權(quán)類房地產(chǎn)信托的特點(diǎn)，通常采用股權(quán)和債權(quán)組合來滿足開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目資金的需求。目前，也有可轉(zhuǎn)債和優(yōu)先股等形式�？赊D(zhuǎn)債的形式即信托資金首先以債權(quán)投資方式進(jìn)入被投資企業(yè)，同時(shí)約定在一定條件下債權(quán)可轉(zhuǎn)換為股權(quán)。優(yōu)先股形式即信托資金以股權(quán)投資方式進(jìn)入被投資企業(yè)，但約定了一系列優(yōu)先分紅和投資本金保障機(jī)制。風(fēng)險(xiǎn)、收益以及對(duì)公司或者項(xiàng)目的要求也介于股權(quán)和債權(quán)模式之間。
(4)資金信托——收益權(quán)模式
與前面模式主要不同的是，信托資金投資的是特定資產(chǎn)的收益權(quán)而不是所有權(quán)。由于資產(chǎn)收益權(quán)只是《物權(quán)法》中基礎(chǔ)資產(chǎn)所有權(quán)占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中的“收益”權(quán)能，無法獨(dú)立于所有權(quán)存在，資產(chǎn)的權(quán)利人仍然是融資方，融資方理論上仍有權(quán)對(duì)特定資產(chǎn)及其收益權(quán)進(jìn)行再次處分。
因此，信托公司為保護(hù)投資者利益會(huì)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)置抵押從而避免基礎(chǔ)資產(chǎn)被融資方再行處分的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然這一點(diǎn)也同樣適用于后面的收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托模式。
這里，為了幫助更好地區(qū)別于下文收益權(quán)財(cái)產(chǎn)模式，我們可以使用表1中“昆山純高項(xiàng)目”信托計(jì)劃這一涉及收益權(quán)資金信托和收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托爭議的案例來演示該模式下交易結(jié)構(gòu)，若昆山純高項(xiàng)目采用資金信托下收益權(quán)模式，則交易結(jié)構(gòu)如圖10。
(5)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托——收益權(quán)財(cái)產(chǎn)模式
信托具有的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，這是財(cái)產(chǎn)信托用于融資的基礎(chǔ)。該模式下，特定資產(chǎn)收益權(quán)為信托財(cái)產(chǎn)，融資方通常為信托財(cái)產(chǎn)委托人，即融資方將其持有的特定資產(chǎn)收益權(quán)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，信托計(jì)劃成立的同時(shí)由信托公司向投資人發(fā)售優(yōu)先受益權(quán)份額，募集資金作為信托優(yōu)先受益權(quán)的對(duì)價(jià)由信托公司交付融資方，完成融資。由于收益權(quán)的特質(zhì)，信托公司也需要通過對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)置抵押避免再處分風(fēng)險(xiǎn)。但該模式下，融資方是委托人，和受托人是信托關(guān)系而不是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，就該事項(xiàng)已經(jīng)簽訂了信托合同，這就對(duì)抵押登記造成了困難。
實(shí)際操作中，正如中昆山純高信托案例，信托公司會(huì)和融資方另外再簽署一份貸款合同用于基礎(chǔ)資產(chǎn)抵押，而這也就導(dǎo)致了陰陽合同的出現(xiàn)，一旦融資方違約或是訴之法律，該模式將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。同樣以昆山純高項(xiàng)目信托計(jì)劃為例，財(cái)產(chǎn)信托模式下交易結(jié)構(gòu)。
以上資金信托和財(cái)產(chǎn)權(quán)信托均有涉及收益權(quán)相關(guān)模式，但經(jīng)常造成混淆，實(shí)際上，這兩種模式從信托各基本元素看其實(shí)是有本質(zhì)差別的。
2012年以來遭遇兌付危機(jī)的信托計(jì)劃分析
吉林信托：南京牡丹園置業(yè)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
房地產(chǎn)委托貸款：主要用于“聯(lián)強(qiáng)國際大廈”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)裝修及償還前期開發(fā)貸款。不同于業(yè)內(nèi)10個(gè)工作日內(nèi)兌付本息收益的普遍做法，吉林信托推遲兌付信托計(jì)劃23天，業(yè)界質(zhì)疑項(xiàng)目方還款出現(xiàn)問題。
風(fēng)控措施
1、財(cái)產(chǎn)抵押：南京牡丹園置業(yè)有限公司將目標(biāo)項(xiàng)目聯(lián)強(qiáng)國際大廈裙房3-5層，建筑面積2萬平方米的在建工程及分?jǐn)偟耐恋孛娣e1494平方米抵押，評(píng)估價(jià)值為5.8億元，抵押率34.4% 。
2、第三方擔(dān)保：全資子公司及實(shí)際控制人提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保。
危機(jī)原因
南京聯(lián)強(qiáng)大廈曾在土建階段因缺乏資金，國內(nèi)公開轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。后該項(xiàng)目通過信托融資盤活，2011年取得銷售許可證。但由于國家宏觀調(diào)控，項(xiàng)目租售不力，未能按照預(yù)期銷售，項(xiàng)目方無法按期支付導(dǎo)致信托公司違約。同時(shí)項(xiàng)目方再無可抵押資產(chǎn)加劇項(xiàng)目方資金鏈緊張。
事件處理結(jié)果
該信托計(jì)劃延后兌付；華融資產(chǎn)管理公司接盤。
華澳信托：大連實(shí)德塑料建材有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
名為工商企業(yè)委托貸款，實(shí)為房地產(chǎn)項(xiàng)目委托貸發(fā)放貸款用于采購化工建材和日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)該信托計(jì)劃運(yùn)作僅半年，因“長信2號(hào)”兌付不利，華澳信托起訴大連實(shí)德董事長及多家實(shí)德關(guān)聯(lián)公司。
風(fēng)控措施
股權(quán)質(zhì)押、土地抵押、連帶責(zé)任保證、資金監(jiān)管。
危機(jī)原因
大連實(shí)德董事長因涉嫌經(jīng)濟(jì)案件，被相關(guān)部門調(diào)查并控制。該信托計(jì)劃最終投向是房地產(chǎn)開發(fā)，同時(shí)信托對(duì)應(yīng)部分被質(zhì)押股權(quán)已被法院凍結(jié)。此前華澳信托“長信2號(hào)”本金未及時(shí)兌付，引發(fā)業(yè)界質(zhì)疑這兩款產(chǎn)品能否如期兌付。
事件處理結(jié)果
雙方庭外達(dá)成和解，“長盈11號(hào)”計(jì)劃項(xiàng)下抵(質(zhì))押物，華澳信托為第一順位抵押或質(zhì)押，如被告不履行償付義務(wù)，原告可直接申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，華澳信托對(duì)上述資產(chǎn)及實(shí)德相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了查封，以保證產(chǎn)品兌付。
中融信托：鄂爾多斯凱創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
房地產(chǎn)股權(quán)投資投資鄂爾多斯伊金霍洛旗棚改造和城市之巔兩大房地產(chǎn)項(xiàng)目受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，鄂爾多斯2012年房價(jià)大跌，大批房地產(chǎn)在建項(xiàng)目停工。當(dāng)?shù)囟嗫钚磐匈Y金有被挪作償還民間借貸之疑。
風(fēng)控措施
1、信托公司持有項(xiàng)目公司96%股權(quán)，凱創(chuàng)地產(chǎn)以其大部分收益保證信托投資收益。
2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，優(yōu)先次級(jí)比0.75:1 ，有效控制產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。
危機(jī)原因
項(xiàng)目方開發(fā)資質(zhì)為四級(jí)，實(shí)力較弱。當(dāng)?shù)卣谂飸舾脑熘匈Y金緊張，完工遙遙無期，而“城市之巔”項(xiàng)目也已停工近一年，去化不利影響回款。
事件處理結(jié)果
中融信托發(fā)布公告，信托計(jì)劃于2012.10.24提前結(jié)束，投資者獲得本金及收益。
中融信托：青島凱悅置業(yè)集團(tuán)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
房地產(chǎn)股權(quán)投資凱悅中心項(xiàng)目的建設(shè)及約定的其他合法資金用途。因項(xiàng)目方去化不利違約還款，中融申請(qǐng)法院拍賣抵押物。抵押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)縮水高達(dá)38.85%，引起業(yè)界關(guān)注。
風(fēng)控措施
1、凱悅中心1-5層商業(yè)部分在建工程抵押。
2、法定代表人及股東提供連帶保證擔(dān)保。
危機(jī)原因
2011年，青島凱悅曾因四川信托接盤未果而名聲大噪，成為業(yè)界著名的“爛尾”信托。抵押物價(jià)值虛高，受國家宏觀調(diào)控影響，中高端樓盤去化速度和經(jīng)營管理不善造成銷售不暢是危機(jī)爆發(fā)的原因。
事件處理結(jié)果
中融信托以“剛性兌付”原則在信托計(jì)劃約定期限如約兌付。之后，信托計(jì)劃對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)被公示拍賣，歷經(jīng)三輪，終于在2013年1月完成拍賣，成交總額6.4億元。
中信信托：青島舒斯貝爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
收益權(quán)投資(資金信托) 購買舒斯貝爾“黃島綜合項(xiàng)目”和乾正置業(yè)“溫泉住宅項(xiàng)目”特定資產(chǎn)收益權(quán)。該青島海景高端樓盤，因項(xiàng)目公司工程進(jìn)度停滯，于法院司法申請(qǐng)拍賣青島黃島區(qū)和即墨溫泉鎮(zhèn)的兩宗抵押土地，底價(jià)7.89億元。
風(fēng)控措施
1、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，信托計(jì)劃的次級(jí)受益權(quán)由項(xiàng)目公司股東以股權(quán)和股東債權(quán)認(rèn)購，在利益分配順序上劣后于優(yōu)先級(jí)受益權(quán)；
2、三個(gè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)抵押給中信信托，評(píng)估價(jià)值為127,511萬元；
3、信托公司擁有項(xiàng)目公司一50%股權(quán)，擁有項(xiàng)目公司二100%股權(quán)，對(duì)項(xiàng)目公司重大決策擁有一票否決權(quán)。
危機(jī)原因
舒斯貝爾項(xiàng)目定位高端別墅，受國家宏觀調(diào)控大。信托項(xiàng)目設(shè)立時(shí)項(xiàng)目公司尚未取得土地使用權(quán)證；因拆遷問題與當(dāng)?shù)貐^(qū)政府產(chǎn)生糾紛，未能如期辦理建筑施工許可證。工程進(jìn)度嚴(yán)重滯后、拖欠員工工資，通過銷售回款以支付信托計(jì)劃本金收益無望。
事件處理結(jié)果
由于證照不齊、融資成本過高，無人接盤。相關(guān)抵押物于2013年1月8日公開拍賣，但首輪流拍。中信信托于2月24日先行兌付自然人投資者信托份額。直至5月24日，經(jīng)過四輪拍賣，中信信托通過司法拍賣處置信托資產(chǎn)共收回資金6.5億元，覆蓋本息支付。
安信信托：泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
房地產(chǎn)委托貸款 2億元投入泰宇花苑項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)，2億元調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、償還銀行及公司外部借款。“泰宇花苑”項(xiàng)目樓盤已停工近一年，公司負(fù)責(zé)人已于2012年7月1日由上海浦東出境，出逃前其將建行賬戶中的4億元預(yù)售款全部提走。
風(fēng)控措施
1、兩地塊土地使用權(quán)抵押，價(jià)值7.7億地塊以第一順位抵押，價(jià)值3.8億地塊以第二順位抵押。初始抵押率45.21%，2012年2月后34.78%。
2、實(shí)際控制人個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保。
危機(jī)原因
2011年溫州樓市進(jìn)入谷底，當(dāng)?shù)乇l(fā)多起過度民間借貸導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂事件。項(xiàng)目方通過民間借貸籌集資金，數(shù)額4.9億左右，同時(shí)泰宇花苑的實(shí)際銷售價(jià)格沒有達(dá)到預(yù)期。
評(píng)估公司以“土地使用權(quán)升值”為由，將原估價(jià)為3.69億元的兩地塊評(píng)估價(jià)抬高至11.5億元，使得泰宇順利從安信信托方面融得4億資金。
事件處理結(jié)果
溫州市平陽縣政府與安信信托就接盤進(jìn)行協(xié)商，之后某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接盤2013年4月26日到期的2億元信托份額，從而保證該部分信托份額到期兌付。同時(shí)，3月20日，安信信托收到法院判決書，確認(rèn)了借款人平陽縣泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拖欠安信信托4億元信托貸款本金，以及挪用2000萬信托保證金的事實(shí)。
五礦信托：上海榮騰置業(yè)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
收益權(quán)+股權(quán)投資購買“榮豐休閑購物廣場”項(xiàng)目三、四期特定資產(chǎn)收益權(quán)及上海榮騰置業(yè)有限公司60%股權(quán)。 2013年初，五礦信托對(duì)榮騰置業(yè)還款資金情況進(jìn)行了核查，發(fā)現(xiàn)回籠資金不足以支付信托本息，五礦信托督促加快銷售未果，最終提出提前終止信托計(jì)劃。
風(fēng)控措施
1、房地產(chǎn)抵押：“榮豐休閑購物廣場”一、二期商鋪抵押，預(yù)評(píng)估價(jià)11.33億元；
2、股權(quán)質(zhì)押：上海榮騰置業(yè)有限公司40%的股權(quán)質(zhì)押；
3、實(shí)際控制人提供擔(dān)保：榮騰置業(yè)實(shí)際控制人提供無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
危機(jī)原因
榮豐休閑購物中心的銷售不力或是榮騰置業(yè)無力償還借款的最主要原因。同時(shí)五礦信托以榮騰置業(yè)旗下榮豐廣場1、2期鋪?zhàn)鳛榈盅何锏膫鶛?quán)數(shù)額僅2億元，為4億信托融資額一半。且被抵押物業(yè)還存在其他第一順位抵押權(quán)人，數(shù)額6億元。
事件處理結(jié)果
五礦信托表示為充分保障委托人的利益，依據(jù)合同約定，已于2013年4月3日提前結(jié)束信托計(jì)劃。同時(shí)五礦信托向榮騰置業(yè)進(jìn)行追索，但后者并無力償還，五礦信托向法院申請(qǐng)保全財(cái)產(chǎn)。
四川信托：浙江舟山洋城錦都置業(yè)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
收益權(quán)投資(資金信托類) 用于購買洋城錦都置業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)收益權(quán)，進(jìn)而用于錦都二期大洋山島商務(wù)中心項(xiàng)目建設(shè)。洋城錦都置業(yè)名下的洋城錦都小區(qū)項(xiàng)目在2012年初就一直處在停建狀態(tài)，項(xiàng)目回款并不足以償還信托。
風(fēng)控措施
1、嵊泗洋山新城第050-051號(hào)和102-127號(hào)土地作為抵押擔(dān)保，估值3.17億元。
2、錦都置業(yè)100%股權(quán)質(zhì)押給受托人，實(shí)現(xiàn)完全控股，對(duì)重大事項(xiàng)擁有一票否決權(quán)。
3、浙江鏗達(dá)建設(shè)集團(tuán)有限公司及實(shí)際控制人馬曉平提供連帶責(zé)任擔(dān)保。
危機(jī)原因
早在信托計(jì)劃前，該公司已資金周轉(zhuǎn)困難，信托資金的介入僅短暫地激活了該企業(yè)，2012年初洋城錦都小區(qū)項(xiàng)目又陷入停建狀態(tài)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)控，舟山等三四線城市房子難賣，且錦都因?yàn)橐黄陧?xiàng)目交房多次違約，名聲較差，銷售低迷。
事件處理結(jié)果
四川信托和洋城錦都置業(yè)共同找到一家浙江當(dāng)?shù)仄髽I(yè)接盤，承接了信托貸款債權(quán)和抵押，信托3月7日到期兌付，信托計(jì)劃由集合變身單一信托。但債權(quán)置換后，錦都置業(yè)仍無償還能力，四川信托在7月已向舟山法院提起訴訟，申請(qǐng)查封資產(chǎn)并準(zhǔn)備進(jìn)行處置。
中泰信托：高遠(yuǎn)控股有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
房地產(chǎn)委托貸款(單一資金信托) 未披露高遠(yuǎn)拖欠第三、四期利息，中泰信托于2012年12月將起訴書交至法院，要求返還本金以及180多萬元利息、罰息。
風(fēng)控措施
1、高遠(yuǎn)控股將其擁有的660萬股東方證券股權(quán)作為質(zhì)押擔(dān)保。
危機(jī)原因
“上海高遠(yuǎn)”由于前期為多家公司擔(dān)保受到牽連，后期自身資金鏈緊張而籌借較多高利貸。從2012年下半年就陷入危機(jī)、瀕臨倒閉，2013 年初，債權(quán)人已開始清算公司資產(chǎn)。
事件處理結(jié)果
未披露。
新華信托：上海錄潤置業(yè)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
股權(quán)投資以增資的方式投資于項(xiàng)目公司，2.5億用于歸還股東借款等，其余資金用于項(xiàng)目公司江灣23-5地塊項(xiàng)目建設(shè)。信托計(jì)劃擔(dān)保方鄒蘊(yùn)玉以及上海高遠(yuǎn)置業(yè)有限公司被曝由于借貸糾紛陷入債務(wù)危機(jī)，并由于部分債務(wù)已經(jīng)到期形成訴訟，錄潤置業(yè)也卷入其中。
風(fēng)控措施
1、信托受益權(quán)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，分為優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，比例為2.4:1。
2、受托人持有項(xiàng)目公司98.84%的股份，對(duì)項(xiàng)目公司的經(jīng)營、財(cái)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、控制。
3、鄒蘊(yùn)玉及上海高遠(yuǎn)置業(yè)提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
危機(jī)原因
2012以來，所開發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)度的嚴(yán)重緩慢，直至2013年6月項(xiàng)目現(xiàn)場還是空地，工程方表示處于打樁階段。同時(shí)2013年1月，該信托的擔(dān)保方鄒蘊(yùn)玉以及上海高遠(yuǎn)置業(yè)有限公司于借貸糾紛，已經(jīng)陷入債務(wù)危機(jī)，錄潤置業(yè)也被牽累，甚至被民間借貸人士告上法庭，項(xiàng)目進(jìn)展緩慢。
事件處理結(jié)果
2013年1月，新華信托表示將進(jìn)一步確認(rèn)高遠(yuǎn)置業(yè)債務(wù)危機(jī)對(duì)信托影響，積極尋求受益人利益最大化的風(fēng)險(xiǎn)化解方案，必要時(shí)將依法行使法律及合同賦予的各項(xiàng)權(quán)利。
中融信托：廊坊市海潤達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
股權(quán)投資信托對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)投資；項(xiàng)目公司將款項(xiàng)專項(xiàng)用于“苗場”項(xiàng)目和“三五三一”開發(fā)建設(shè)。“苗場”房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場沒有動(dòng)工痕跡；“三五三一”項(xiàng)目現(xiàn)場工人寥寥，僅在挖土。
風(fēng)控措施
1、股權(quán)價(jià)值充分：信托計(jì)劃直接控制了項(xiàng)目公司98%的股權(quán)。
2、結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)：融資方認(rèn)購信托計(jì)劃的次級(jí)，信托次級(jí)資金保證優(yōu)先資金的安全。
3、無條件補(bǔ)足開發(fā)資金：項(xiàng)目開發(fā)中，項(xiàng)目公司原股東承諾無條件補(bǔ)足開發(fā)資金。
4、降價(jià)條款：在項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警時(shí)，有權(quán)行使降價(jià)條款實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回收。
5、資金監(jiān)管：中融信托派出董事、監(jiān)事等，對(duì)重大事項(xiàng)有一票否決權(quán)。
6、項(xiàng)目公司股東及其實(shí)際控制人對(duì)本次信托計(jì)劃融資提供擔(dān)保。
危機(jī)原因
房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控等因素，廊坊地區(qū)的房地產(chǎn)市場受到較大影響，項(xiàng)目中所說的“苗場”房地產(chǎn)項(xiàng)目和“三五三一”項(xiàng)目均未動(dòng)工，開發(fā)進(jìn)度嚴(yán)重落后。
事件處理結(jié)果
中融信托為維護(hù)優(yōu)先受益人的最大利益，信托計(jì)劃于2012年7月27日提前兌付全部優(yōu)先受益人的本金及收益。據(jù)稱該兌付資金很可能是中融自有資金剛性兌付。
安信信托：昆山純高投資開發(fā)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
收益權(quán)投資(財(cái)產(chǎn)權(quán)信托) 以昆山邦聯(lián)項(xiàng)目收益權(quán)為信托財(cái)產(chǎn)設(shè)立信托并發(fā)行信托受益權(quán)份額，對(duì)價(jià)款用于項(xiàng)目開發(fā)。信托兌付期至，昆山純高未能還款付息，且拒絕第三方接盤。安信信托交涉無果，將昆山純高訴至上海二中院。
風(fēng)控措施
1、財(cái)產(chǎn)抵押：昆山邦聯(lián)項(xiàng)目基礎(chǔ)資產(chǎn)即土地使用權(quán)和在建工程抵押。
2、結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)：信托設(shè)優(yōu)先劣后，融資方持有一般受益權(quán)。
3、擔(dān)保：融資方實(shí)際控制人和控股股東提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
4、資金監(jiān)管。
危機(jī)原因
受宏觀調(diào)控因素，昆山純高資金周轉(zhuǎn)困難。同時(shí)，由于財(cái)產(chǎn)權(quán)信托特殊的法律風(fēng)險(xiǎn)和陰陽合同，昆山純高不認(rèn)可貸款性質(zhì)，不承認(rèn)抵押有效，在意愿上亦拒絕還款付息。
事件處理結(jié)果
安信信托自有資金兌付優(yōu)先受益權(quán)投資者。隨后對(duì)昆山純高進(jìn)行追討，以貸款糾紛對(duì)其起訴。法院判定為營業(yè)信托糾紛，但抵押有效，純高存在違約行為，須承擔(dān)包括歸還本金及其他違約責(zé)任。
安信信托：浙江金磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
股權(quán)投資募集資金用于向金磊房產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)投資，由金磊房產(chǎn)經(jīng)營“金磊•星匯花苑”項(xiàng)目但因項(xiàng)目實(shí)際控制人私刻公章，挪用了建設(shè)資金，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度受到影響，信托計(jì)劃被迫提前于2011年底終止
風(fēng)控措施
1、通過股權(quán)收購和增資持有項(xiàng)目公司77%股權(quán)，其余股東的股權(quán)質(zhì)押實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司100%控股。公司總資產(chǎn)11.91億元，股權(quán)價(jià)值為5.92億元。
2、股東個(gè)人為信托提供連帶責(zé)任擔(dān)保。
3、項(xiàng)目公司的債權(quán)人(東宸建設(shè))以其持有項(xiàng)目公司8.3億元債權(quán)作為本信托劣后受益權(quán)的對(duì)價(jià)款，本信托實(shí)際持有項(xiàng)目公司8.3億元債權(quán)�！敖鹄�•星匯花苑”的土地使用權(quán)及在建工程是該持有的債權(quán)的抵押財(cái)產(chǎn)，抵押物價(jià)值為5.02億元。
危機(jī)原因
在經(jīng)濟(jì)下行及調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，從民間借入高利貸。金磊房地產(chǎn)公司項(xiàng)目實(shí)際控制人為了償還民間高利貸挪用信托資金，信托計(jì)劃被迫提前終止。
事件處理結(jié)果
安信信托于2011年12月31日發(fā)布清算報(bào)告，安排優(yōu)先受益人資金退出，信托計(jì)劃提前結(jié)束。
吉林信托：萊蕪南山石灰石建材集團(tuán)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
工商企業(yè)資產(chǎn)收益權(quán)信托購買南山建材項(xiàng)目經(jīng)營收益權(quán) 2012年2月，企業(yè)實(shí)際控制人等8名犯罪嫌疑人為了償還欠債，涉嫌編造項(xiàng)目從吉林信托騙取貸款，并遭到逮捕。吉林依托產(chǎn)品兌付遭遇危機(jī)。
風(fēng)控措施
1、南山建材以其持有100%股權(quán)和采礦權(quán)質(zhì)押給吉林信托，作為其到期回購項(xiàng)目收益權(quán)的保障。
2、南山建材法定代表人戴英忠提供無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
危機(jī)原因
實(shí)際控制人此前已有大量欠債，后勾結(jié)多位金融掮客，編造虛假項(xiàng)目和財(cái)務(wù)資料向吉林信托融資，獲得通過。騙出貸款后，資金被主要用作償還實(shí)際控制人個(gè)人欠債。吉林信托存在嚴(yán)重的盡調(diào)失職。
事件處理結(jié)果
吉林信托采取措施及時(shí)處置，并通過自有資金進(jìn)行兜底。公告稱投資人已收回本息。
中信信托：普大集團(tuán)
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
礦產(chǎn)項(xiàng)目特定資產(chǎn)收益權(quán)收購山西普大煤業(yè)集團(tuán)的特定資產(chǎn)收益權(quán)；用于銀行存款、貨幣市場投資、優(yōu)質(zhì)信貸等。普大集團(tuán)旗下部分煤礦已停產(chǎn)，洗煤廠2010年全年?duì)I收為零，面臨虧損。集團(tuán)負(fù)責(zé)人因轉(zhuǎn)讓股權(quán)、抵押剩余股權(quán)獲取信托資金，遭到美國證券管理機(jī)構(gòu)起訴。
風(fēng)控措施
1、49%股權(quán)過戶，剩余51%股權(quán)質(zhì)押普大集團(tuán)股權(quán)評(píng)估價(jià)值約172.24億元，抵押率20%。
2、實(shí)際控制人提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保。
3、測算未來3年凈現(xiàn)金流超過65億元。發(fā)生不利情況時(shí)，可處置普大集團(tuán)核心煤礦，預(yù)計(jì)變現(xiàn)價(jià)值超80億元。
4、中信信托派駐董事參與公司重大事項(xiàng)決策，對(duì)重大事項(xiàng)有一票否決權(quán)。
危機(jī)原因
普大煤業(yè)旗下全資子公司至少連續(xù)2年虧損。中信信托對(duì)于該公司法律結(jié)構(gòu)及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)相關(guān)的盡調(diào)存在重大紕漏。同時(shí)，中信信托擁有的山西煤業(yè)股權(quán)實(shí)際已經(jīng)空心化，普大煤業(yè)下屬核心資產(chǎn)，即采礦權(quán)均已經(jīng)抵押給其他銀行等金融機(jī)構(gòu)。按照債權(quán)優(yōu)先股權(quán)的程序，中信即使拍賣普大煤業(yè)的所有資產(chǎn)，也可能無法完全清償信托資金。
事件處理結(jié)果
該信托2010年應(yīng)付利息及費(fèi)用加總約達(dá)5億元，約為普大煤業(yè)2010年年報(bào)所披露的凈利潤的5倍�，F(xiàn)經(jīng)事雙方未對(duì)此作出正面回應(yīng)，后續(xù)無披露。
國投信托：山西泰萊能源投資有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
礦產(chǎn)項(xiàng)目委托貸款資金用于項(xiàng)目公司煤炭整合過程中煤礦收購價(jià)款、技改投入、洗煤廠建設(shè)等媒體爆泰萊連續(xù)三年?duì)I收為零，沒有公開的采礦權(quán)及經(jīng)營行為，擅自改變資金用途，實(shí)為被項(xiàng)目方挪用延長民間借貸鏈條。
風(fēng)控措施
房地產(chǎn)抵押擔(dān)保。抵押物為梅園工貿(mào)名下的相關(guān)房產(chǎn)及土地使用權(quán)，其中包括一塊使用權(quán)面積為9262.04平方米的太原市區(qū)土地和總面積為19737.84平方米的六處商業(yè)地產(chǎn)。
危機(jī)原因
泰萊沒有從事采礦業(yè)所必需的六證，也無經(jīng)營煤礦經(jīng)驗(yàn)。而是通過與擁有采礦權(quán)的梅園工貿(mào)簽訂《合作經(jīng)營協(xié)議》，獲得梅園工貿(mào)下屬煤礦企業(yè)經(jīng)營權(quán)，實(shí)為規(guī)避相關(guān)部門審批行為，有很大的程序瑕疵和安全隱患。為了通過信托機(jī)構(gòu)審批，泰萊先向股東借款注資，提高了資本金。待獲得2億元信托貸款后，則用于清還股東借款，并非用于約定的建設(shè)投入。此外，根據(jù)市價(jià)計(jì)算的抵押物價(jià)值僅大約為1.86億，遠(yuǎn)不及所披露的5億元，亦難以覆蓋本息。
事件處理結(jié)果
國投信托回應(yīng)與他人合資、合作經(jīng)營并無法律風(fēng)險(xiǎn)，信托產(chǎn)品是私募性質(zhì)，且參與交易各方會(huì)簽訂保密協(xié)議，具體的交易情況和相關(guān)信息的披露范圍不會(huì)超出委托人范圍，項(xiàng)目仍處存續(xù)狀態(tài)。
陜國投：河南省裕豐復(fù)合肥有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
工商企業(yè)委托貸款用于裕豐公司二期復(fù)合肥生產(chǎn)線的建設(shè)投入裕豐公司依照約定按季支付了一、二期項(xiàng)目部分利息，但至2012年底，裕豐公司出現(xiàn)比較嚴(yán)重的流動(dòng)性問題。
風(fēng)控措施
1、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保。營業(yè)用房及商業(yè)用房抵押，抵押率49%
2、裕豐公司64%的股權(quán)提供股權(quán)質(zhì)押
3、裕豐公司實(shí)際控制人及配偶、裕豐公司下屬保利商貿(mào)提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保
危機(jī)原因
據(jù)公開資料，裕豐公司陷入債務(wù)危機(jī)，引發(fā)資金鏈斷裂。本信托當(dāng)中陜國投雖然設(shè)置了比較充分的還款保障措施，但對(duì)借款人的背景未進(jìn)行充分盡調(diào)。
事件處理結(jié)果
陜國投擬以自有資金約5.98億元受讓裕豐信托項(xiàng)目信托受益權(quán)，并對(duì)裕豐公司相關(guān)資產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行查封及扣押。
華鑫信托：希森三和集團(tuán)有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
工商企業(yè)貸款用于魯西黃牛養(yǎng)殖基地?cái)U(kuò)建項(xiàng)目，[北京瑞豐注冊(cè)香港公司]補(bǔ)充公司流動(dòng)資金及研發(fā)需求，進(jìn)行專業(yè)化的管理和運(yùn)用。由于融資方無力支付最后一期利息，信托產(chǎn)品倉促清算、未支付最后一筆應(yīng)付利息，投資人不滿投訴華鑫信托違約。
風(fēng)控措施
1、希森三和集團(tuán)有限公司合計(jì)100%的股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。
2、北京玫瑰園別墅有限公司以其擁有的玫瑰園25套別墅以及土地使用權(quán)和未建土地提供抵押擔(dān)保。
3、希森三和集團(tuán)有限公司法人代表梁召澤、股東梁召坤及其父親梁希森提供無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
危機(jī)原因
融資方存在借殼融資可能，養(yǎng)殖研發(fā)類的投資周期長，一般無大量資金需求。集團(tuán)經(jīng)營范圍廣泛，涉房地產(chǎn)、鋼貿(mào)，出現(xiàn)業(yè)務(wù)困難比較正常，沒有能力支付最后一期的利息。
受托人對(duì)產(chǎn)品信息披露不完善，且可能盡調(diào)和后續(xù)管理不到位。
事件處理結(jié)果
華鑫信托表示并未出現(xiàn)違約，同時(shí)會(huì)持續(xù)地采取措施，如果最后一期的利息收到，則會(huì)及時(shí)地向投資人分配。
中信信托：宜昌三峽全通涂鍍板有限公司
項(xiàng)目性質(zhì)資金投向風(fēng)險(xiǎn)事件
工商企業(yè)貸款全部用于向宜昌三峽全通涂鍍板有限公司發(fā)放流動(dòng)資金貸款。項(xiàng)目公司停產(chǎn)、拖欠工資，已瀕臨破產(chǎn)。業(yè)界質(zhì)疑中信明知項(xiàng)目方財(cái)務(wù)惡化，為解決自家銀行信貸違約投入巨額資金。
風(fēng)控措施
1、宜昌國資委下屬宜昌夷陵國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司認(rèn)購本信托計(jì)劃33,357萬元普通級(jí)受益權(quán)。
2、宜昌市夷陵國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司以其兩宗國有土地使用權(quán)(評(píng)估值不低于30.7億元)抵押給信托。
3、三峽全通實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任擔(dān)保。
危機(jī)原因
項(xiàng)目公司業(yè)務(wù)屬于鋼鐵產(chǎn)業(yè)中下游，受宏觀鋼鐵價(jià)格波動(dòng)，銷售價(jià)格與規(guī)模大幅下降，但受當(dāng)?shù)匦姓繕?biāo)制約未能科學(xué)減產(chǎn)。三峽全通公司未能如約償還兩期貸款本息，分別為應(yīng)當(dāng)于2013年1月14日償還貸款本息11855萬元和于2013年1月16日償還的貸款本息47247萬元。
信托公司發(fā)新償舊，幫助交易對(duì)手償還相關(guān)信貸資金。
事件處理結(jié)果
中信信托將信托計(jì)劃延期3個(gè)月，不出資兜底，而是積極應(yīng)對(duì)此次兌付危機(jī)。中信信托發(fā)動(dòng)宜昌市政府、宜昌市國資委密切關(guān)注三峽全通經(jīng)營和資金周轉(zhuǎn)情況，協(xié)助其緩解資金困局。同時(shí)可能采取包括但不限于處置抵押物等措施，保障投資者的合法權(quán)益。
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