房地產(chǎn)基金在美國(guó)多以房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的形式存在。經(jīng)過(guò)半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展,其數(shù)量和規(guī)模擴(kuò)張顯著——截至2011年1月底，美國(guó)上市REITs共有153個(gè)，總市值達(dá)到3890億美元。
美國(guó)是最早出現(xiàn)房地產(chǎn)投資基金的國(guó)家之一，其相關(guān)金融制度、法律法規(guī)最為健全。
房地產(chǎn)基金在美國(guó)多以房地產(chǎn)投資信托基金的形式存在。[注冊(cè)BVI公司]REITs的前身是馬薩諸塞商業(yè)信托，由于這種商業(yè)信托最早出現(xiàn)在美國(guó)馬塞諸塞州，因此又稱為馬薩諸塞商業(yè)信托。房地產(chǎn)投資信托基金以發(fā)行收益憑證的方式募集特定多數(shù)投資者的資金，由專門的投資經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，投資收益一般按比例分配給投資者。
房地產(chǎn)投資信托基金的類型根據(jù)投資對(duì)象的不同，可分為權(quán)益型、抵押型與混合型。其中，權(quán)益型直接或間接投資于房地產(chǎn)，其收入主要來(lái)源于下屬房地產(chǎn)的租金收入和增值收益，風(fēng)險(xiǎn)方面主要表現(xiàn)為項(xiàng)目選擇不當(dāng)。
抵押型REITs一般扮演著金融中介的角色，所募集的資金以提供抵押貸款、參與抵押貸款或購(gòu)買房地產(chǎn)貸款支持證券的方式投向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，收益來(lái)源于房地產(chǎn)抵押貸款利息、參與抵押貸款所獲抵押的房地產(chǎn)部分租金與增值收益，以及房地產(chǎn)抵押支持證券的利息和房地產(chǎn)抵押支持證券的處置收益。
混合型REITs是介于權(quán)益型和抵押型之間的一種REITs，兼具權(quán)益型REITs和抵押型REITs的雙重特點(diǎn)，其在提供房地產(chǎn)貸款服務(wù)的同時(shí)，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。理論上來(lái)講，混合型REITs在向股東提供物業(yè)增值機(jī)會(huì)的同時(shí)，也能提供穩(wěn)定的貸款利息。
半個(gè)世紀(jì)的“化蛹”
1960年美國(guó)通過(guò)了《房地產(chǎn)信托投資法》，第一只公開上市交易的REITs自此誕生。縱觀REITs在美國(guó)的發(fā)展歷程，大致可以分為以下幾個(gè)階段。
1、起步階段（1960年至1974年）
1960年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)的《房地產(chǎn)信托投資法》給予了REITs稅收優(yōu)惠，并允許其上市交易，使得房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值得以有效體現(xiàn)。但此時(shí)REITs的投資與經(jīng)營(yíng)受諸多限制，REITs被設(shè)計(jì)成一種長(zhǎng)期的、被動(dòng)的投資工具。
同時(shí)法規(guī)限定只允許設(shè)立權(quán)益型的REITs，禁止主動(dòng)轉(zhuǎn)手所擁有的物業(yè)。由于存在諸多限制，REITs發(fā)展較為緩慢。1967年后，抵押型REITs出現(xiàn)并快速發(fā)展，其利用短期資金提供中長(zhǎng)期抵押貸款，短期資金到期后發(fā)新債還舊債，最終使得資金成本超過(guò)項(xiàng)目的投資回報(bào)。
2、調(diào)整階段（1975年至1986年）
1970年代中期美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，房地產(chǎn)泡沫破裂。在此背景下，發(fā)展較快的抵押型REITs也開始暴露風(fēng)險(xiǎn)。此外，當(dāng)時(shí)的法律對(duì)REITs資產(chǎn)的買賣限制較多，因此 REITs優(yōu)化投資組合，分散風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。宏觀經(jīng)濟(jì)背景和基金自身缺陷導(dǎo)致了REITs市場(chǎng)規(guī)模出現(xiàn)萎縮。進(jìn)入1980年代后，REITs調(diào)整了投資策略和理念，開始使用股權(quán)資產(chǎn)代替抵押資產(chǎn)，降低負(fù)債比率，通過(guò)多樣化投資降低組合風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)才從谷底漸漸復(fù)蘇。
3、轉(zhuǎn)變階段（1986年至1991年）
1986年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了《稅收改革法案》，允許REITs不僅可以擁有房地產(chǎn)，還可以直接參與經(jīng)營(yíng)與管理。法案提高了REITs的經(jīng)營(yíng)效率，使REITs持有人和管理人的利益趨于一致。
在此背景下，REITs規(guī)模得到了擴(kuò)大，在1988年突破1000億美元。1990年至1991年間，房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)拖累，房?jī)r(jià)跌幅較大。銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制考慮，收緊房地產(chǎn)貸款發(fā)放，一些資金鏈告急的地產(chǎn)公司逐步介入REITs獲得資金。
4、快速發(fā)展階段（1991年至今）
進(jìn)入1990年代，REITs的不斷創(chuàng)新和允許養(yǎng)老基金投資使得REITs的發(fā)展空間得到進(jìn)一步拓展，其數(shù)量和規(guī)模擴(kuò)張顯著。據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)（NAREIT）公布的數(shù)據(jù)，截至2011年1月底，美國(guó)上市REITs共有153個(gè)，總市值為3890億美元。
設(shè)立門檻高
在美國(guó)設(shè)立REITs，需要在組織機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)要求、收入要求、股東人數(shù)、紅利分配等方面滿足比較比較嚴(yán)格的要求。其中，組織機(jī)構(gòu)必須是公司、商業(yè)信托或視同公司納稅主體之協(xié)會(huì)等其他類似機(jī)構(gòu)，并且必須由董事會(huì)或基金托管人管理。
資產(chǎn)組合中，至少持有75%的資產(chǎn)價(jià)值屬于房地產(chǎn)、抵押貸款、其它REITs證券、現(xiàn)金或政府證券，持有某一個(gè)發(fā)行人的證券不得超過(guò)REITs資產(chǎn)價(jià)值的 5%，不得持有超過(guò)某一發(fā)行人的流通在外的具有投?權(quán)的證券的10%。所持有的下屬子公司的應(yīng)征稅資產(chǎn)不超過(guò)總資產(chǎn)的20%。
在收入來(lái)源上，至少75%的毛利必須來(lái)源于房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)貸款的利息、出售房地產(chǎn)收入、擁有其他REITs證券的利息、貸款承諾費(fèi)等，不得有超過(guò)30%的毛利來(lái)自于出售持有不足6個(gè)月的股票或證券。
股東人數(shù)要求上，REITs股份必須完全可轉(zhuǎn)讓，至少有100個(gè)股東，且股權(quán)結(jié)構(gòu)應(yīng)該分散化；在稅收年度的下半年，少于5人的股東不可擁有50%以上的股份，單個(gè)股東持股比例不超過(guò)9.8%（退休金除外）。對(duì)于紅利分配，要求將不低于房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)納稅收入的90%的利潤(rùn)作為紅利分配給股東。
美國(guó)REITs一般采用公司或者商業(yè)信托的組織形式。當(dāng)前，大部分REITs采取公司形式。
在運(yùn)作模式上，REITs通過(guò)在股票市場(chǎng)發(fā)行股票（IPO或增發(fā)）募集資金后，持有并管理房地產(chǎn)資產(chǎn)。普通投資者通過(guò)在證券市場(chǎng)上交易R(shí)EITs股票獲取資本利得。
分散化風(fēng)控
REITs在美國(guó)的蓬勃發(fā)展離不開健全的風(fēng)險(xiǎn)控制，其主要風(fēng)險(xiǎn)控制措施如下兩方面：
1、物業(yè)類型分散化
在美國(guó)，REITs投資的領(lǐng)域較為廣泛，[BVI公司注冊(cè)費(fèi)用]包括辦公樓、商鋪、公寓、退休老年公寓和工業(yè)用房。從現(xiàn)金流的穩(wěn)定性來(lái)看，商鋪由于受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較大，現(xiàn)金流的穩(wěn)定性偏弱，但提供的預(yù)期收益較投資其他項(xiàng)目偏高。辦公樓和工業(yè)用房租約一般較長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的短期波動(dòng)具有一定免疫能力，在投資組合內(nèi)，通過(guò)將租約的到期時(shí)間分散化可以有效地分散風(fēng)險(xiǎn)。投資于公寓類的REITs則由于對(duì)經(jīng)濟(jì)的敏感度最低，其現(xiàn)金流最為穩(wěn)定，但一般情況下，其收益率的吸引力不高。
2、區(qū)域分布分散化
該措施旨在通過(guò)分散投資項(xiàng)目的區(qū)域來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)區(qū)域分布的理解上，經(jīng)歷了地理區(qū)域到經(jīng)濟(jì)區(qū)域的轉(zhuǎn)變。美國(guó)研究表明，投資組合中包含至少6個(gè)以上的不同經(jīng)濟(jì)區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目才可使投資組合分散化的效果達(dá)到最優(yōu)。
中國(guó)：還在貸款信托時(shí)代
相對(duì)于美國(guó)幾十年的發(fā)展歷史，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托投資基金只是最近這些年才逐步興起，但規(guī)模擴(kuò)張迅速。
從組織形態(tài)上看，與美國(guó)的房地產(chǎn)信托投資基金采取公司型不同，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托投資基金采取契約型，由信托公司推出信托計(jì)劃，然后由投資者與信托公司簽訂信托合同。
從產(chǎn)品形式上看，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要分為兩種。一是權(quán)益信托，由信托公司從房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買房地產(chǎn)的全部和部分產(chǎn)權(quán)，靠經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)來(lái)獲得收入。二是貸款信托，信托資金用于貸款，與商業(yè)銀行貸款基本相同。貸款信托是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托主要采用的形式。
由于房地產(chǎn)信托投資基金在國(guó)內(nèi)尚處于發(fā)展初期，采取契約型較為適宜。契約型因所有權(quán)與收益權(quán)的分離使得信托財(cái)產(chǎn)具有相對(duì)獨(dú)立性，基金收益可得到法律保護(hù)。采用契約型雖然流動(dòng)性較弱，但不會(huì)出現(xiàn)投資者的隨時(shí)退出，有助于基金的穩(wěn)定。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托投資基金在高速發(fā)展的過(guò)程中，一些風(fēng)險(xiǎn)也日益凸顯出來(lái)。隨著國(guó)內(nèi)地產(chǎn)調(diào)控的不斷持續(xù)與深入，地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展或已成為歷史，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目信托能否兌現(xiàn)原先預(yù)期的收益成為一個(gè)大問(wèn)號(hào)。
對(duì)于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、地產(chǎn)、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要以土地、房產(chǎn)等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方不能按期償還本息，受托人又無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能因?yàn)榱鲃?dòng)性缺乏而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
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