信托計(jì)劃作為LP（有限合伙）參與房地產(chǎn)投資屢見不鮮，但由信托公司獨(dú)立運(yùn)營管理的地產(chǎn)并購項(xiàng)目尚為個例。
日前，中融信托低調(diào)成立“長河盛世1號集合信托計(jì)劃”，所投向的“中融長河一期基金”，由中融信托旗下全資子公司中融長河資本運(yùn)作，對項(xiàng)目公司100%股權(quán)進(jìn)行收購，并由中融信托及子公司主動管理。
“房地產(chǎn)直投是公司轉(zhuǎn)型的方向之一，[天津瑞豐注冊香港公司]也符合監(jiān)管層關(guān)于設(shè)立子公司做專業(yè)務(wù)的大方向。”中融信托內(nèi)部人士表示。
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資模式漸衰，項(xiàng)目選擇越來越謹(jǐn)慎的信托公司，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式上開始轉(zhuǎn)型探索。
首個并購項(xiàng)目：玩轉(zhuǎn)子公司
“長河盛世1號”交易結(jié)構(gòu)中，信托計(jì)劃所募集資金將以受托人名義認(rèn)購“中融長河一期基金”的LP（有限合伙人）份額，資金最終用于支付購買標(biāo)的資產(chǎn)的交易價(jià)款。
產(chǎn)品說明書顯示，預(yù)計(jì)產(chǎn)品總規(guī)模約為8億元，分期發(fā)行，每一期信托份額存續(xù)期1年，滿1年可贖回。信托資金的退出來源為基金其他LP認(rèn)購的資金及項(xiàng)目公司的銷售收入。
“設(shè)立信托計(jì)劃，以LP身份認(rèn)購房地產(chǎn)投資基金份額，參與股權(quán)投資的模式并不少見�！币晃恍磐行袠I(yè)研究員對理財(cái)周報(bào)記者表示，“這類產(chǎn)品的重點(diǎn)是所投基金，信托計(jì)劃多為募資通道角色，交由基金設(shè)立的項(xiàng)目公司管理�！�
值得注意的是，中融信托在這里的角色并非只是資金提供方，信托計(jì)劃所認(rèn)購的基金仍由中融信托及其子公司主動管理，這在同類產(chǎn)品中并不多見。
該產(chǎn)品認(rèn)購標(biāo)的“長河一期基金”將直接注冊設(shè)立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司購買標(biāo)的資產(chǎn)。
最終收購標(biāo)的為上海遠(yuǎn)運(yùn)投資管理有限公司，該公司是協(xié)信集團(tuán)旗下專為開發(fā)建設(shè)“中環(huán)協(xié)信天地”項(xiàng)目設(shè)立的項(xiàng)目公司。
收購之后，項(xiàng)目公司100%股權(quán)將由上海赟峰投資合伙企業(yè)（GP）所持有。
工商資料顯示，上海赟峰投資由中融長河資本和上海長昆投資管理公司共同設(shè)立。
其中，長昆投資是中融長河資本的全資子公司。由此，中融長河資本即為項(xiàng)目的實(shí)際控制人。
產(chǎn)品資料亦顯示，該基金所有投資決策由長河資本根據(jù)中融信托直投委員會決議作出，日常經(jīng)營管理及資金劃轉(zhuǎn)行為由中融信托配合監(jiān)管。
中融長河資本成立于2014年，注冊資本5000萬元，中融信托的PE子公司中融鼎新投資管理有限公司為其全資股東。
長河基金總規(guī)模10億元，存續(xù)期限為5年，包括投資期3年，退出期2年，基金預(yù)計(jì)以整體出售或散售物業(yè)的方式退出。
轉(zhuǎn)型直投：收益、風(fēng)險(xiǎn)之考
中融信托內(nèi)部人士對記者表示：“房地產(chǎn)直投是公司轉(zhuǎn)型的方向之一，主要通過全資孫公司長河資本來運(yùn)作，也符合監(jiān)管層鼓勵信托設(shè)立子公司做專業(yè)務(wù)的大方向�！�
資料顯示，中融長河資本是中融信托旗下全資地產(chǎn)并購基金，專注于國內(nèi)一二線城市核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)寫字樓、商業(yè)零售及住宅項(xiàng)目的并購和投資。
中融信托在官網(wǎng)對房地產(chǎn)信托的介紹中顯示，目前公司已組建了專業(yè)化的房地產(chǎn)信托團(tuán)隊(duì)，以拓展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及優(yōu)質(zhì)物業(yè)的信托投資。
早在2012年12月，中融信托曾與協(xié)信集團(tuán)合作，發(fā)行股權(quán)投資產(chǎn)品“融信星光2號集合資金信托計(jì)劃”，募集優(yōu)先級資金10.6億參與同地塊開發(fā)。
信托資金以股權(quán)投資方式投入項(xiàng)目公司，持有項(xiàng)目公司90%股權(quán)。
“該項(xiàng)目中明為股權(quán)投資，但實(shí)質(zhì)與普通房地產(chǎn)債權(quán)融資無異，項(xiàng)目公司的運(yùn)營仍由協(xié)信集團(tuán)完成，并承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，信托公司只在董事會中以出資比例對應(yīng)投票權(quán)�！币晃唤咏摦a(chǎn)品的人士坦言。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年中融信托發(fā)行了70款集合房地產(chǎn)信托，其中股權(quán)投資類房地產(chǎn)為18款。
“可以說以前的股權(quán)投資項(xiàng)目都是信托融資層面的，長河項(xiàng)目是中融第一個真正意義上的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品�！鄙鲜鰞�(nèi)部人士表示。
前述研究人士認(rèn)為，信托公司雖熟悉房地產(chǎn)融資，但對物業(yè)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)并不充足，做直投風(fēng)險(xiǎn)和收益同增。
收益方面，與類似產(chǎn)品多僅取得LP投資收益及0.5%信托報(bào)酬不同，首先中融將從長河基金中獲取的報(bào)酬包括實(shí)收資本2%/年的基金管理費(fèi)。
另外，根據(jù)中融信托對回報(bào)的測算，整售情況下，項(xiàng)目整體內(nèi)部收益率（IRR）為19.68%。基金層面，LP收入約2.19億元，GP收入約0.98億元。
基金收益分配上，在投資人收回實(shí)繳出資額并按8%的年化收益率實(shí)現(xiàn)優(yōu)先回報(bào)的前提下，長河資本將獲得超額收益20%的分成。
風(fēng)控方面，除持有項(xiàng)目公司100%股權(quán)外，在長河一期基金中，GP注冊資本100萬元，長昆投資作為SLP認(rèn)購900萬元，兩者合計(jì)1000萬元作為風(fēng)險(xiǎn)隔離，承擔(dān)無限連帶責(zé)任。
中融信托在項(xiàng)目介紹中表示，交易期協(xié)信地產(chǎn)本身出現(xiàn)短暫動蕩，項(xiàng)目得以低于可比物業(yè)25%-30%的收購成本鎖定交易價(jià)格。
而通過信托計(jì)劃募資只是長河基金的資金來源之一，此外還計(jì)劃引入銀行并購貸款，經(jīng)營物業(yè)貸款等成本相對較低的資金。
房地產(chǎn)機(jī)會
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)為信托深耕領(lǐng)域，資產(chǎn)易于評估，退出方式較為清晰，雖陸續(xù)有風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，仍是信托公司青睞的領(lǐng)域。
轉(zhuǎn)型之機(jī)，信托在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也在謀求更為深入的參與。商業(yè)物業(yè)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)都是思考的方向。
相比后兩者，隨著REITs的逐步放開，商業(yè)物業(yè)更能看到前景。
同時(shí)，信托的房地產(chǎn)并購的機(jī)會也在增加。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年中國市場全年共完成并購1232起，其中房地產(chǎn)行業(yè)排名第二，涉及案例148起，較2012年上升48%。
而截至2014年前11個月，中國并購市場已完成交易1610起，房地產(chǎn)行業(yè)以166起案例、總體占比10.3%位列第一。
房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣導(dǎo)致業(yè)內(nèi)洗牌加速，這一現(xiàn)象還將在房地產(chǎn)調(diào)整期持續(xù)。
此外，根據(jù)記者了解，[寧波瑞豐注冊香港公司]亦有大型信托公司通過自有資金進(jìn)行商業(yè)物業(yè)收購，以期REITs開放后，以上市方式退出。
中融信托內(nèi)部人士亦表示，未來長河資本所做的不會局限于此，REITs、海外業(yè)務(wù)等都將是長河資本的發(fā)展方向。
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