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恒盛地產(chǎn)超200億債務(wù)逼近 6家信托公司近50億規(guī)模受綁架

一波未平，一波又起。2015年的開年，話題不斷的房企除了佳兆業(yè)，還有恒盛地產(chǎn)。

不完全統(tǒng)計，截至目前，恒盛地產(chǎn)累計債務(wù)約246.8億元，資本負(fù)債比率達(dá)107.1%，債權(quán)人主要包括4家銀行，6家信托公司，2家基金子公司。

與佳兆業(yè)事件的事發(fā)突然相反，[成都注冊香港公司服務(wù)]恒盛的大小問題自2012年起便時有傳出，包括多地項目停工、涉訴，開發(fā)滯緩，銷售業(yè)績不佳，連續(xù)多年虧損等。

不久前，國際三大評級機(jī)構(gòu)之一標(biāo)準(zhǔn)普爾更將其企業(yè)長期信用下調(diào)至“CCC”，并展望為負(fù)面。

然而，縱然恒盛地產(chǎn)所存問題諸多，他的資金鏈卻始終環(huán)環(huán)緊扣。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銀行借款是恒盛地產(chǎn)資金鏈條的主體，此外從2013年起，陸續(xù)引入信托、資管公司提供資金支持，并輔助發(fā)行海外債券。

截至目前，恒盛地產(chǎn)累計債務(wù)約246.8億元，資本負(fù)債比率達(dá)107.1%，債權(quán)人主要包括4家銀行，6家信托公司，2家基金子公司。

債務(wù)高企，卻未能有高效周轉(zhuǎn)支持，恒盛地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)業(yè)績下滑，并可能在今年首次出現(xiàn)虧損。

2月2日，恒盛地產(chǎn)在港股市場停牌，隨后公告停牌原因為公司控股股東可能提出私有化。這是恒盛地產(chǎn)距離上一次私有化計劃失敗14個月后的再提。

在私有化之后重整業(yè)務(wù)的想法，張志熔一直未斷，尚海灣豪庭的二期續(xù)建，或?qū)⒊蔀槠湟鈭D恢復(fù)公司元氣關(guān)鍵的一步棋。

私有化再上日程

“現(xiàn)狀下要完成私有化，借助外部資金的可能性極大�！�

2月2日，恒盛地產(chǎn)股票停牌，并公告，待刊發(fā)公布有關(guān)公司控股股東提出可能私有化的公告。

在香港私有化上市公司，意指由大股東收回市場上的流通股份，最終實現(xiàn)退市目的。

恒盛地產(chǎn)的大股東即張志熔，2014年中報顯示，張志熔持有恒盛地產(chǎn)68.39%股權(quán)。公司第二大股東為中國人壽，目前累計持有10%股權(quán)，相比2013年底增持1.03%。

中國人壽最近一次增持為去年11月，以每股平均價1.199元買入2770萬股恒盛股份，持股量由9.64%升至10.0%。國浩資本將增持行動解讀為，反映市場人士低估恒盛估值，這或是再次進(jìn)行私有化的好機(jī)會。

并由此預(yù)測，隨著內(nèi)地地產(chǎn)市場氣氛低迷，張志熔或于短期內(nèi)再次提出私有化計劃，結(jié)果如其所料。

恒盛地產(chǎn)私有化并非新鮮事。早在2013年11月，張志熔就曾提出恒盛地產(chǎn)的私有化方案，計劃以每股1.8港元的注銷價，向小股東協(xié)議安排回購。

但在去年初的股東會上，遭遇小股東反對，計劃以3票之差被否決，而公司首席執(zhí)行官及財務(wù)官也于2014年2月離職。

或因過去的一年里，恒盛地產(chǎn)股價持續(xù)下跌，張志熔私有化的心意堅決。按照規(guī)定，公司在私有化計劃失敗后12個月內(nèi)不得重提，現(xiàn)在期限剛過不久，此事再次提上日程。

“若仍按去年每股1.8港元的價格測算，全部回購剩余股份所需資金為43.78億港元，若要緩解小股東的情緒，新設(shè)定每股價格還有上升的可能�！币晃坏禺a(chǎn)私募人士分析。

對于恒盛地產(chǎn)來說，一次性拿出這么多錢似乎有些艱難。截至2014年6月，公司持有現(xiàn)金僅16.7億元，在一年內(nèi)到期的債務(wù)卻有50.08億元。

上述人士認(rèn)為：“現(xiàn)狀下要完成私有化，借助外部資金的可能性極大。”去年底，香港經(jīng)濟(jì)日報曾報道，恒盛地產(chǎn)私有化資金可能來自民生銀行貸款。

對于這次是否仍計劃借由銀行貸款，記者試圖向恒盛地產(chǎn)求證，但多次撥打官網(wǎng)電話，均無人接聽。

對于恒盛地產(chǎn)，評級機(jī)構(gòu)穆迪認(rèn)為，私有化的可能性以及私有化計劃本身，可能會削弱公司的財務(wù)靈活性。

恒盛的再融資風(fēng)險已較高，倘若私有化計劃取得成功，財務(wù)靈活性降低將令恒盛未來12個月內(nèi)進(jìn)一步承壓。

借款增加，業(yè)績下滑

銀行借款仍是恒盛地產(chǎn)資金鏈條的主體，另外陸續(xù)引入信托、資管公司提供資金支持，并輔助發(fā)行海外債券。

事實上，恒盛地產(chǎn)資金鏈承壓已是不爭的事實。

房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債，高周轉(zhuǎn)不足為奇。但恒盛地產(chǎn)負(fù)債高企的同時，銷售數(shù)據(jù)卻逐年低迷。

2014年中報數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，公司借款總額211.82億元，2014年上半年新增借款83.8億元，凈負(fù)債達(dá)195億元。

資本負(fù)債比率自2012年來亦大幅攀升，由2012年底的68.8%上升至2013年底的87.4%，再上升至2014年中的107.1%，高于市場平均值24個百分點。

而去年全年，恒盛地產(chǎn)累計實現(xiàn)合約銷售額僅40.4億元，同比減少44.7%；累計實現(xiàn)合約銷售面積為26.9萬平方米，同比減少53.4%。

其2013年及2012年全年的合約銷售額分別達(dá)73億元人民幣及109億元人民幣。

2014上半年恒盛地產(chǎn)亦首次出現(xiàn)虧損，虧損2.2億元人民幣，比2013年同期下滑近200%。

標(biāo)準(zhǔn)普爾在去年下半年宣布，將恒盛地產(chǎn)的長期企業(yè)信用評級由“B-”下調(diào)至“CCC”，展望為負(fù)面。

標(biāo)普的評級等級中，“CCC”評級主要是針對未來12個月之內(nèi)將有違約情形的發(fā)債人定義的。

標(biāo)準(zhǔn)普爾恒盛地產(chǎn)主分析師葉翱行在電話會議中稱，如這些公司沒有任何正面發(fā)展，其將會面臨一些流動性困境或是需通過一些低價交易來應(yīng)付償還債款。

虧損或與在2009-2010年迅速拿地之后，項目開發(fā)與銷售陸續(xù)減緩有關(guān)。

據(jù)其他媒體報道，不久前，恒盛地產(chǎn)在長春的恒盛豪庭項目因延期交房遭上百名業(yè)主起訴。

此外，恒盛地產(chǎn)5年前以19.7億元收購的南京三汊河項目至今仍未開工。而由一幢52層寫字樓和一幢48層五星級酒店組成的南通熔盛大廈，原定2011年12月竣工，但項目目前只建成3層，并已停工多時。

恒盛地產(chǎn)在去年中報里稱，集團(tuán)深化與銀行的戰(zhàn)略合作關(guān)系，開拓多渠道融資方式，滿足經(jīng)營業(yè)務(wù)對資金的需要，融資通道順暢。

現(xiàn)在來看確如其所述。銀行借款仍是恒盛地產(chǎn)資金鏈條的主體，另外陸續(xù)引入信托、資管公司提供資金支持，并輔助發(fā)行海外債券。

其披露，公司的主要來往銀行包括四家，分別是中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國民生銀行、上海銀行。

截至去年6月底，銀行抵押借款共164.6億元，占借款總額的77.7%。

信托與資管計劃的大規(guī)模引入則是從2013年開始。

信托、資管債務(wù)75億

不完全統(tǒng)計，2013年以來，共有6家信托公司為恒盛地產(chǎn)項目融資約46.95億元，另有2家資管公司為其融資約27.9億元，兩年來通過信托和資管共獲得約74.85億元貸款。

從披露的資金投向看，上述資金大部分流向上海恒盛尚海灣項目建設(shè)，規(guī)模達(dá)到56.2億元，提供融資的機(jī)構(gòu)包括中融信托、四川信托、光大信托、中海恒信等，其中，中融信托和中海恒信是最大的借款方。

據(jù)了解，該尚海灣項目的開發(fā)公司為上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，是恒盛地產(chǎn)下屬專屬負(fù)責(zé)開發(fā)尚海灣樓盤的項目公司，由恒盛地產(chǎn)子公司上海意景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%控股，注冊資本14億元。

一份統(tǒng)計于2014年1月的報告中稱，上海鑫泰的金融機(jī)構(gòu)授信額度共計85億元，累計融資余額49.9億元。

目前，報告中未到期借款包括民生銀行13億元，用于11-14#樓開發(fā)；中融信托30億元，用于辦公樓和酒店樓開發(fā)。

據(jù)記者了解，中融信托的30億元信托貸款分兩次發(fā)放，其中第一筆借款12億元，以成立集合信托計劃的形式募資，對應(yīng)產(chǎn)品名為“融盛一號集合資金信托計劃”，期限24個月，到期日為2016年3月。

2014年中，中海恒信資產(chǎn)管理公司密集發(fā)行多期資產(chǎn)管理計劃，名為“中海恒信-民生總營-恒盛尚海灣資產(chǎn)管理計劃”，總規(guī)模25億元，存續(xù)期同樣為24個月。募資以委托貸款的形式發(fā)放給上海鑫泰，用于尚海灣項目二期建設(shè)。

資料顯示，尚海灣從一期開發(fā)至今已過去6個年頭。工程進(jìn)度顯示，已交付使用的只有一期1-5、7-8#樓；一期的6#樓，二期的9-10#在預(yù)售中。

尚海灣售樓人員表示：“二期的其余部分還沒有開始賣，最樂觀的估計是2015年底啟動，但并不確定�！�

上述機(jī)構(gòu)中一位不愿具名的業(yè)務(wù)人士坦言，恒盛地產(chǎn)的問題早有所耳聞，但實地去調(diào)查發(fā)現(xiàn)并無傳言中嚴(yán)重。

而且就項目本身來說，地理位置、產(chǎn)品定位、成本優(yōu)勢等等都決定項目是優(yōu)質(zhì)的。再把風(fēng)控做好，并不擔(dān)心出問題。

據(jù)了解，尚海灣項目土地是2000年上海鑫泰從中國木材華東公司收購取得，總成本9.46億元，按照項目計容面積62.81萬平方米計算，樓面地價為1506元/平方米。

彼時至今，該地房價已經(jīng)從2010年前后的2萬元/平方米上漲至8萬/平方米。

“這個項目說到底，開發(fā)了這么長時間是受當(dāng)時房地產(chǎn)市場環(huán)境影響，張志熔想等待更好的開發(fā)時機(jī)，所以有意擱置。”上述人士稱。

去年尚海灣的項目在上海灘也流傳了一段時間，很多機(jī)構(gòu)的項目經(jīng)理都曾去實地考察，其中一位否定了該項目的人士表示：“當(dāng)時否定主要是兩個原因，融資方的主體問題，而且樓盤的歷史沿革太長了�！�

另外，中融信托還為恒盛地產(chǎn)子公司上海恒冉開發(fā)的項目馨雅名邸融資7個億。

該項目所在地塊是恒盛地產(chǎn)旗下子公司于2013年底，在上海市奉賢區(qū)通過競標(biāo)獲得，成交總價約12.45億元人民幣，折合樓板價為1.52萬元/平方米。這也是當(dāng)年唯一一次拿地。

其一位前期負(fù)責(zé)人表示，馨雅名邸計劃在今年3月開工建設(shè)。

上海重頭戲

“恒盛地產(chǎn)的一線城市土地儲備主要就是上海地區(qū)，上海的項目亦相對優(yōu)質(zhì)，容易獲得融資，選擇現(xiàn)在來推動上海地區(qū)項目的開發(fā)，極可能是為緩解公司業(yè)績虧損�！�

對于恒盛地產(chǎn)來說，上海地區(qū)是公司房地產(chǎn)銷售額的重頭。

以去年中報數(shù)據(jù)為例，上海地區(qū)、長三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)和東北地區(qū)的銷售額分別占比61.8%、28.0%、2.4%和7.8%。上海地區(qū)以外城市的銷售金額和銷售面積分別占比38.2%和67.6%。

其土地儲備分布于一、二、三線城市，其中20.6%位于一線城市，79.4%位于二、三線城市。

“恒盛地產(chǎn)的一線城市土地儲備主要就是上海地區(qū)，上海的項目亦相對優(yōu)質(zhì)，容易獲得融資，選擇現(xiàn)在來推動上海地區(qū)項目的開發(fā)，極可能是為緩解公司業(yè)績虧損�！鼻笆鏊侥既耸空J(rèn)為。

但他也表達(dá)了自己的憂慮：“即使上海項目開發(fā)順利，最終獲得資金，未來如果私有化得以實現(xiàn)，公司的財務(wù)靈活性會被削弱，不利于再融資�！�

評級機(jī)構(gòu)穆迪也指出，若恒盛地產(chǎn)的潛在私有化計劃成功實施，將具有負(fù)面信用影響。

如今，彼時張志熔身背的另一個“債務(wù)包袱”熔盛重工的重組已于去年進(jìn)入實質(zhì)性階段，即將易主。這位曾擁有兩家上市公司的神秘富豪，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，似又回到原點。

~不完全統(tǒng)計，截至目前，恒盛地產(chǎn)累計債務(wù)約246.8億元，資本負(fù)債比率達(dá)107.1%，債權(quán)人主要包括4家銀行，6家信托公司，2家基金子公司。

與佳兆業(yè)事件的事發(fā)突然相反，恒盛的大小問題自2012年起便時有傳出，包括多地項目停工、涉訴，開發(fā)滯緩，銷售業(yè)績不佳，連續(xù)多年虧損等。