今年以來，加快土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的政策信號不絕于耳。剛剛落下帷幕的中央農(nóng)村經(jīng)濟工作會議，重申引導(dǎo)和規(guī)范土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)。
就在一個月前，中共中央、[杭州瑞豐注冊香港公司]國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，提出健全土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度，用5年左右時間基本完成土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，鼓勵創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)形式。
目前處于探索階段的土地信托，各方對盈利模式和盈利空間態(tài)度不一；但從監(jiān)管層和業(yè)內(nèi)態(tài)度來看，大范圍推廣的可能性較小。
模式淺析
盤活土地經(jīng)營權(quán)賦予了土地金融屬性，土地承包經(jīng)營權(quán)可作為銀行抵押物進行貸款，也可作為土地信托標的物轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，將土地交給受托人經(jīng)營管理。
土地信托的本質(zhì)是實現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)的三權(quán)分離。也即農(nóng)民將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)委托給信托公司，由信托公司尋找第三方進行統(tǒng)一經(jīng)營，而由農(nóng)民享有相應(yīng)的收益。
2013年10月，中信信托在安徽省成立國內(nèi)第一只農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信托計劃，拉開了土地信托的序幕。
此后，北京信托、中建投信托、百瑞信托等信托公司相繼探路土地信托模式。
以北京信托的一單土地信托為例，2014年3月，北京信托在北京密云縣水樟村推出首單土地信托產(chǎn)品，該項目采用“財產(chǎn)權(quán)信托+資金信托”雙信托結(jié)構(gòu)。
水樟村將約1700畝農(nóng)地的土地經(jīng)營權(quán)通過股份經(jīng)濟合作社集中起來，由該土地合作社作為委托人成立財產(chǎn)權(quán)信托，委托北京信托管理土地經(jīng)營權(quán)，再由北京信托將土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給圣水櫻桃專業(yè)合作社經(jīng)營，用于種植水果等農(nóng)作物。
北京信托后續(xù)成立與之配套的資金信托，為圣水櫻桃專業(yè)合作社提供專項資金支持，用于幫助其擴大生產(chǎn)、規(guī)�；�(jīng)營。
“真正目標是做土地銀行�！币幻行判磐腥耸繉τ浾弑磉_了中信信托的發(fā)展目標。希望未來國家通過政策扶持大型信托進行吸儲試點，吸收成本低的資金用于土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)發(fā)展項目。
此外，隨著土地銀行收益權(quán)憑證大規(guī)模推行后，農(nóng)民的土地具備了金融屬性，可攜帶的收益權(quán)憑證是否可交易或抵押，為信托公司盈利以及盤活農(nóng)村創(chuàng)造了可能性。
利潤空間有多大
處于探索階段的土地信托，其盈利模式尚不清晰。
按照上述中信信托人士的解釋，目前并未向財產(chǎn)委托人即農(nóng)民收取費用，而是通過土地流轉(zhuǎn)發(fā)行信托產(chǎn)品，由后端資金注入土地流轉(zhuǎn)項目，為大型機構(gòu)投資者成立單一事務(wù)管理類信托，從中收取手續(xù)費獲得贏利。“骨頭再少，上面也有肉�！�
那么土地信托這塊“骨頭”值不值得啃？一家排名前列的信托公司業(yè)務(wù)人士對說：“土地信托對社會很有意義，但利潤太薄了，我們不會做�！�
這正好反映了土地信托最核心的收益問題。
“土地信托沒法創(chuàng)造利潤。”一名參與土地信托項目的信托人士向透露，管理費用和信托報酬來源于土地增值和土地產(chǎn)出，要么出自農(nóng)民，要么來自土地運營商。
產(chǎn)出不穩(wěn)定，據(jù)其調(diào)研結(jié)果，土地信托一般能保證年化回報率8%，而這并非資金回報率，信托公司投入資金成本5%，剩下3%的利潤點也不確定。“市場蛋糕太小了，現(xiàn)在尚處于探索模式的階段�！�
該信托人士表示，信托公司初期涉足土地信托只能不計成本和回報。
土地信托可能是未來信托行業(yè)的一個熱點，但這條路能否走得通目前還不知道，要在探索中權(quán)衡成本和收益。
上述中信信托人士則預(yù)計，未來隨著利率市場化完全放開后，大型金融機構(gòu)有避險需求，土地流轉(zhuǎn)相對于其他信托項目風(fēng)險較小，可選擇投資集合類信托，信托公司從中收取手續(xù)費。
除了手續(xù)費類的直接收益，未來還存在著間接收益的空間。
中信信托方面表示，未來信托公司對農(nóng)業(yè)題材的資金發(fā)揮金融屬性進行管理和處置�！氨M管管理資金收取的手續(xù)費很低，但畢竟也是贏利點�！贝送�，間接收益在于后端農(nóng)產(chǎn)品交易、物流等產(chǎn)業(yè)鏈的增值。
是藍海還是小眾市場？
今年以來，信托資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)績增速持續(xù)放緩，告別了高增長時代的信托業(yè)務(wù)模式亟待轉(zhuǎn)型。
在中央一系列加快土地流轉(zhuǎn)的政策鼓勵下，我國幅員廣闊的農(nóng)業(yè)用地亟待被盤活，土地信托模式能否發(fā)展成為信托業(yè)新的“業(yè)務(wù)藍�！�？
從監(jiān)管層態(tài)度看，銀監(jiān)會主席助理楊家才在出席2013年信托業(yè)年會談及土地信托時表示，由于專業(yè)面廣且影響深遠，土地信托還要研究得再深一點，并且得有這個資質(zhì)的公司，才允許去嘗試探索。
他以詩句“此花不宜凡夫采，留與蟾宮折桂人”影射土地信托的“高冷”。
中國人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長邢成在接受記者采訪時也認同監(jiān)管層觀點。
原因在于，信托公司開展土地流轉(zhuǎn)難以獨立完成，需要與農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司合作，涉及到間接管理，信托公司無法做到主動管理。
且農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司的管理水平和能力也一定程度上影響了項目收益，這也考驗著信托公司對經(jīng)營公司的管控能力和聯(lián)動能力。
“目前多數(shù)信托公司不具備這些整合能力，同時，也不具備經(jīng)營管理能力和間接管理能力�！毙铣杀硎荆瑯O少數(shù)信托公司具備資源整合能力、具備專業(yè)人才以及與地方政府的溝通談判能力、土地經(jīng)營公司合作能力。凡具備這些要素的公司，可做土地信托的嘗試和探索。
有鑒于此，土地信托模式可作小范圍的嘗試和探索。
除了上文提及的市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和利潤風(fēng)險，邢成認為，政策風(fēng)險、法律風(fēng)險、道德風(fēng)險以及與地方政府博弈的風(fēng)險，這些非市場化因素是制約土地流轉(zhuǎn)信托的重要桎梏。
對于少數(shù)試點的信托公司而言，在探索過程中也存在較大的不確定性，尚未達到成熟而規(guī)范的程度。土地流轉(zhuǎn)項目的交易結(jié)構(gòu)和運作流程非常專業(yè)，適合機構(gòu)投資者和專業(yè)投資者，非專業(yè)和個人投資者應(yīng)謹慎涉足。
在操作層面，土地信托流轉(zhuǎn)過程中也存在著障礙。
上述參與土地信托項目的信托人士表示，[北京瑞豐注冊香港公司]一是土地集中化問題，由于土地信托需要將土地集中化經(jīng)營，導(dǎo)致我國的丘陵、山地、水田地貌集中的省份或地區(qū)不在考慮范圍之內(nèi)。
二是農(nóng)民的意愿。他在調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，江浙發(fā)達省份的農(nóng)民一般不愿意交出土地，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)省份的農(nóng)民則合作意愿較強。
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