深陷黃山江濱大廈困局金谷信托風(fēng)控存明顯違規(guī)

中國金谷國際信托有限責(zé)任公司發(fā)行的“金谷-黃山江濱大廈度假酒店特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃”本該于2012年7月14日到期清盤，但2年多時間過去了，金谷信托還深陷該集合計劃的“困局”中，至今還在處置抵押資產(chǎn)黃山江濱大廈的在建工程。

銀監(jiān)會規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)商或其控股股東必須具備二級資質(zhì)。

記者發(fā)現(xiàn)，[北京瑞豐注冊香港公司]上述信托計劃的借款方注冊資本只有800萬元，遠未達到二級資質(zhì)開發(fā)商注冊資本不低于2000萬元的要求。

金谷信托向沒有二級資質(zhì)的借款方發(fā)放貸款，或為該信托計劃違約提前埋下了“地雷”。

抵押資產(chǎn)連續(xù)流拍

2011年7月15日，金谷信托發(fā)起的“金谷-江濱計劃”成立，募集資金規(guī)模1億元，用于投資受讓黃山市江濱大廈度假有限公司土地及在建工程收益權(quán)，信托期限12個月。

該信托計劃風(fēng)險控制措施主要有，江濱公司將公司名下的“新江壹品”產(chǎn)權(quán)式酒店1幢、2幢（黃房預(yù)售許可證第2010099號、第2010100號）在建工程及土地為收益補足義務(wù)設(shè)定抵押擔(dān)保，并辦理強制執(zhí)行公證和抵押登記。

江濱公司股東為對受托人的收益補足義務(wù)提供80%的股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保；資金使用方銷售款80%可存入信托計劃專戶。

據(jù)了解，該項目土地使用權(quán)面積為11847.73平方米，用途為商服用地，總建筑面積為37423.07平方米，項目建成后為一棟高級酒店。

金谷信托2013 年度報告顯示，該公司根據(jù)具有強制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書，以江濱公司、張興明、石立巖、薛寬宏、馬寶根為被申請人，向人民法院申請了強制執(zhí)行，申請強制執(zhí)行的標(biāo)的金額為人民幣1.5億元。

今年7月15日，北京大田國際拍賣有限公司發(fā)布拍賣公告，該公司將于2014年8月5日14時對金谷-江濱計劃借款方的抵押資產(chǎn)，即位于屯溪區(qū)黃口旅游度假區(qū)江濱大廈1幢、2幢國有土地使用權(quán)及項下的所有在建工程進行公開拍賣。

但此次拍賣因無人報名而流拍。

10月24日，北京大田國際拍賣有限公司發(fā)布第2次拍賣公告，該公司于2014年11月18日對上述標(biāo)的進行公開拍賣。

11月27日，北京產(chǎn)權(quán)交易所訴訟資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺的工作人員告訴記者，第2次拍賣也流拍了。

借款方資質(zhì)不合規(guī)

業(yè)內(nèi)人士介紹，根據(jù)銀監(jiān)會2010年2月下發(fā)的《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，地產(chǎn)信托的發(fā)行要滿足“432”的標(biāo)準(zhǔn)，即四證（《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》）齊全，房地產(chǎn)企業(yè)有30%的自有資金，同時必須是二級資質(zhì)以上。

而根據(jù)工商登記資料顯示，江濱公司注冊資本只有800萬元，遠未達到二級資質(zhì)開發(fā)商注冊資本不低于2000萬元的要求。

浙江一位信托業(yè)內(nèi)人士對記者表示，在實際操作中，信托公司風(fēng)控第一位關(guān)注的是抵押物的質(zhì)量，對開發(fā)商資質(zhì)的要求是放在第二位的。

金谷信托向沒有二級資質(zhì)的借款方發(fā)放貸款，或為金谷-江濱計劃違約埋下了“地雷”。事實上，該項目信托計劃還未到期就起了波折。

2011年8月12日，黃山市房管局向江濱公司發(fā)出關(guān)于暫停江濱大廈項目銷售的通知稱，“你公司‘江濱大廈’項目在建工程已在我局辦理抵押手續(xù)。鑒于你公司的開發(fā)經(jīng)營行為存在一定問題，經(jīng)我局研究，決定暫停你公司的商品房預(yù)售及網(wǎng)備登記工作。接通知后如違規(guī)繼續(xù)預(yù)售由你公司承擔(dān)全部責(zé)任�！�

而金谷信托在金谷-江濱計劃管理報告（2012年4月1日至6月30日）中卻稱，“本報告期內(nèi)，義務(wù)方黃山市江濱大廈度假有限公司及擔(dān)保人無損害投資人、受益人利益的情況發(fā)生�！�

處置難題

據(jù)購買了黃山市江濱大廈的業(yè)主向安徽省長信箱反映稱，黃山市房管局是2010年8月份給該項目頒發(fā)的預(yù)售許可證，在此后的10個月時間內(nèi)開發(fā)商陸續(xù)售出了67套房子，而黃山市房管局卻于2011年6月28日在沒有進行充分監(jiān)管和未告知已購房業(yè)主的情況下，違規(guī)為開發(fā)商辦理了將該項目所有在建工程及土地（包括已經(jīng)售出的67套房屋）全部抵押給“金谷信托”手續(xù)，為開發(fā)商獲得了1億元的融資。

其后開發(fā)商又繼續(xù)銷售了62套房子，售房總數(shù)達129套，由于這些房屋已被抵押，購房戶至今無法辦理合同備案，且由于開發(fā)商將售房款和融資款挪作他用，致使該項目資金鏈斷裂，房屋既無法交付也無錢退款。

黃山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會對此回復(fù)稱，2013年8月26日上午，金谷信托代理律師與江濱公司項目負責(zé)人在房產(chǎn)局的牽頭下進行協(xié)商，對江濱公司的債權(quán)、債務(wù)進行全面梳理。

金谷信托代理律師表示原則上同意在收回江濱公司的債權(quán)、債務(wù)的同時，通過第三方接盤或是項目清算等方式來解決購房戶的問題。

黃山市委市政府信訪局江濱大廈項目問題協(xié)調(diào)會紀(jì)要顯示：2013年8月29日，各方就有關(guān)事宜達成如下共識，由于江濱公司已經(jīng)沒有能力繼續(xù)建設(shè)、經(jīng)營江濱大廈項目，江濱公司原法定代表人涉嫌詐騙已在安徽涇縣被刑事立案，江濱大廈項目繼續(xù)擱置下去將會成為爛尾樓、危房，所以，應(yīng)在解決好購房戶問題、確保穩(wěn)定的前提下，盡快把項目整體處置變現(xiàn)，盡最大努力保證購房戶的購房款本金、金谷信托的實際支出資金、南京環(huán)強建筑安裝工程有限公司的人員工資和材料款，如有結(jié)余則繼續(xù)依法進行處置。

黃山市公安局對江濱公司及其股東涉嫌犯罪的行為進行立案偵查，全力追繳股東挪用的資金和公司流失的其他資金，減少債權(quán)人的損失。

“金谷-江濱計劃”到期后，[上海瑞豐注冊香港公司]參與集合計劃的投資者權(quán)益是否進行了兌付？

目前，該計劃抵押物資產(chǎn)處置有何進展？記者為此致函金谷信托要求采訪，截至發(fā)稿時未獲得任何回應(yīng)。