保障房信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高且收益不足信托公司已無(wú)熱情

近年來(lái)，金融支持保障房建設(shè)的政策導(dǎo)向非常明顯。

早在2011年，[注冊(cè)英國(guó)公司]銀監(jiān)會(huì)在信托公司凈資本管理上明示了對(duì)公租房、廉租房類(lèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的傾斜，比如公租房、廉租房類(lèi)房地產(chǎn)集合信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)提比例只有1%，而其他房地產(chǎn)融資集合信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)提比例高達(dá)3%。

3600萬(wàn)套保障房任務(wù)，信托公司漸漸失去參與熱情。

保障房信托項(xiàng)目收益不足

據(jù)全統(tǒng)計(jì)，2014年1-10月成立的保障房信托項(xiàng)目不足20款，規(guī)模18.31億元，平均收益9.75%。

而去年同期成立保障房信托項(xiàng)目32款，規(guī)模136.16億元，平均收益9.28%。

今年6月，全國(guó)社�；鹄硎聲�(huì)披露的數(shù)據(jù)顯示，社�；�190億投資余額擬支持基建和保障房建設(shè)。

然而，成立規(guī)模一年下降87%，政策給予的各種利好似乎已無(wú)法阻止信托公司與保障房信托漸行漸遠(yuǎn)。

對(duì)此，有信托公司人士向記者坦言，理由很簡(jiǎn)單——風(fēng)險(xiǎn)高還不賺錢(qián)。

目前市面上流動(dòng)的保障房集合信托多集中于省會(huì)城市，雖然利薄，但那里的經(jīng)適房、限價(jià)房和城市的棚戶區(qū)改造房出售快，流動(dòng)性好，便于收回信貸本息；但是若在非省會(huì)城市甚至農(nóng)村，還款來(lái)源就沒(méi)有保證，風(fēng)險(xiǎn)就很大。

保障房信托項(xiàng)目平均收益率始終在9%以上，這意味著實(shí)際融資成本超過(guò)10%。

業(yè)內(nèi)人士坦言，如果沒(méi)有配套商業(yè)地產(chǎn)，純粹的保障房項(xiàng)目根本無(wú)法承受如此高昂的信托融資成本。

通常情況下，投資標(biāo)的僅為保障房項(xiàng)目本身的話，利潤(rùn)為總投資額的3%~5%，因此，地產(chǎn)公司都與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)議，在做好居民安置工作后，剩余的用地用于商業(yè)開(kāi)發(fā)。

融資渠道越來(lái)越豐富，相比銀行，信托融資成本偏高，大部分房企、平臺(tái)公司更傾向于向銀行貸款，同時(shí)房產(chǎn)公司也可在債券市場(chǎng)低息發(fā)債，此外基金子公司以及資管行業(yè)介入打價(jià)格戰(zhàn)，信托公司沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)，截至今年8月底，已開(kāi)工3140萬(wàn)套，基本建成1977萬(wàn)套，這意味著相對(duì)于“十二五”計(jì)劃3600萬(wàn)套任務(wù)，已分別完成了計(jì)劃的87%和55%。

以此數(shù)字來(lái)看，3600萬(wàn)套的任務(wù)量不難完成。

“對(duì)信托公司而言，[英國(guó)公司注冊(cè)]保障房項(xiàng)目多為和地方政府"處關(guān)系"，一些公租房風(fēng)險(xiǎn)更大，貸款周期長(zhǎng)、租金難覆蓋收益、抵押物的處置權(quán)不明等問(wèn)題的存在，注定保障房項(xiàng)目無(wú)法成為信托業(yè)主流�！�

有信托公司人士坦言，“信托公司對(duì)地方基建項(xiàng)目的熱情遠(yuǎn)高于保障房項(xiàng)目，3600萬(wàn)套保障房的盛宴信托不是主角�！�