房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的產(chǎn)生運(yùn)作流程

信托有“金融百貨超市”之稱，特別在我國(guó)，由于銀行、保險(xiǎn)和證券實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)監(jiān)管，三者之間有著嚴(yán)格的政策間隔。

信托投資的經(jīng)營(yíng)范圍非常廣泛，可以涉足資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，是目前惟一準(zhǔn)許同時(shí)在證券市場(chǎng)和實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資的金融機(jī)構(gòu)。

相比銀行自主發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品，[在寧波注冊(cè)香港公司服務(wù)] 信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)也較大。因此銀監(jiān)會(huì)規(guī)定信托產(chǎn)品只能發(fā)售給高凈值人群，產(chǎn)品的起購(gòu)門檻一般在百萬以上。不過，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)承受能力較高的客戶來說，高收益率的信托產(chǎn)品無疑極具誘惑力，特別是國(guó)內(nèi)信托公司之前一直有剛性兌付的潛規(guī)則，信托產(chǎn)品頗為搶手。

但從實(shí)際操作來看，一般企業(yè)在銀行貸不到款，或者說不符合銀行貸款條件，才會(huì)找信托公司融資。因此信托產(chǎn)品融資方的資金成本比銀行貸款高出很多，房地產(chǎn)行業(yè)尤其突出。

下面，通過一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的運(yùn)作流程來揭示信托產(chǎn)品和銀行理財(cái)產(chǎn)品的內(nèi)在區(qū)別。

高門檻高收益源于高風(fēng)險(xiǎn)

幾年前，浙江一家地產(chǎn)公司老板李新（化名）拍到一塊辦公用地，并一次性支付了拆遷補(bǔ)償金6000萬元，1億元的土地出讓金必須在摘牌后1個(gè)月內(nèi)交齊。

彼時(shí)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控風(fēng)頭正緊，李新公司其他幾個(gè)項(xiàng)目銷售回款緩慢，公司資金捉襟見肘。而在緊接下來的1-2個(gè)月，如果不能及時(shí)辦理“四證”，公司就會(huì)錯(cuò)失次年初銀行信貸的充裕期。拿不到“四證”，就算銀行想放貸，也有心無力。

根據(jù)估算，該地塊項(xiàng)目的總投資約6.2億元，要達(dá)到辦理“四證”的標(biāo)準(zhǔn)，公司必須至少擁有2.4億元的自有資金。刨去公司能提供的3000萬元資金，尚存超過2.1億元資金缺口。

銀行信貸無門，比較了幾家私募機(jī)構(gòu)的要價(jià)后，李新最終選擇了信托融資。

信托公司給李新設(shè)計(jì)了1個(gè)2.15億元的2年期信托產(chǎn)品。根據(jù)設(shè)計(jì)，全部的信托資金將用于項(xiàng)目公司的股權(quán)受讓與增資，并最終持有項(xiàng)目公司87.5%的股權(quán)。為增加投資者信心，信托公司還引入第三方擔(dān)保公司，對(duì)李新公司到期回購(gòu)能力提供擔(dān)保，李新個(gè)人也以其資產(chǎn)對(duì)信托投資收益的實(shí)現(xiàn)及本金的退出提供擔(dān)保。

天下沒有免費(fèi)的午餐，信托公司肯如此幫忙，當(dāng)然少不了李新的高回報(bào)，信托公司給予購(gòu)買信托產(chǎn)品投資者的預(yù)期年收益率，起購(gòu)100萬以上為12%，300萬以上達(dá)到13.5%。加上信托公司的報(bào)酬、銀行的托管費(fèi)用、發(fā)行渠道費(fèi)用和擔(dān)保費(fèi)用等，綜合融資成本超過20%。

因?yàn)樾磐泄境钟欣钚路慨a(chǎn)項(xiàng)目的大部分股權(quán)，是公司大股東。所以信托產(chǎn)品投資者的收益及各項(xiàng)費(fèi)用都要通過李新溢價(jià)回購(gòu)87.5%股權(quán)來實(shí)現(xiàn)。也即信托產(chǎn)品2年到期時(shí)，李新要溢價(jià)20%即支付2.58億元回購(gòu)信托公司手中的股權(quán)，完成融資的本息償還。

信托結(jié)構(gòu)漸趨復(fù)雜

目前，在信托融資模式中，信托貸款是最簡(jiǎn)單的、也是最行之有效的融資方式：企業(yè)首先委托信托公司針對(duì)融資項(xiàng)目設(shè)立信托計(jì)劃；信托公司接受企業(yè)委托后，向投資者募集信托資金，并將募集資金以貸款形式發(fā)放給企業(yè)；融資關(guān)聯(lián)方（或擔(dān)保公司等）以某種適當(dāng)方式對(duì)信貸貸款的償還進(jìn)行擔(dān)保；企業(yè)到期依照信托合同還本付息。

但近年來，信托融資門檻逐漸提高，如房地產(chǎn)信托項(xiàng)目要求企業(yè)“四證”齊全、資本金達(dá)到30%等，為規(guī)避政策，股權(quán)投資類信托產(chǎn)品開始增多。上文介紹的這個(gè)房地產(chǎn)信托，采用的就是股權(quán)融資模式。

由于股權(quán)類投資風(fēng)險(xiǎn)要高于債權(quán)類，隨著房產(chǎn)調(diào)控持續(xù)高壓，為增強(qiáng)信托投資者信心，現(xiàn)在大多數(shù)股權(quán)投資類產(chǎn)品采取結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，將信托受益權(quán)分為優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)。

信托收益首先用于分配優(yōu)先受益權(quán)項(xiàng)下的信托利益，在優(yōu)先受益權(quán)項(xiàng)下的信托利益足額分配前，劣后受益人不得分配信托利益。一般來講，劣后受益人一般為房地產(chǎn)企業(yè)或其關(guān)聯(lián)公司。這樣，即使信托計(jì)劃有發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)，也不會(huì)擊穿劣后受益權(quán)對(duì)整個(gè)信托的保護(hù)。在風(fēng)險(xiǎn)和收益對(duì)等之下，優(yōu)先部分投資者的預(yù)期年收益率就低于劣后部分。

在信托產(chǎn)品中，風(fēng)險(xiǎn)最大的無疑是投資證券市場(chǎng)的信托產(chǎn)品，其運(yùn)作模式類似于股票基金，主要由私募基金操盤，俗稱陽(yáng)光私募產(chǎn)品。與股基不同的是，陽(yáng)光私募的投資范圍和倉(cāng)位比例限制更少。

沒有保本的信托產(chǎn)品

有沒有預(yù)期年收益率高，同時(shí)又安全的信托產(chǎn)品。有沒有保本的信托產(chǎn)品。筆者在這里可以明確告訴大家，監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)令禁止信托產(chǎn)品承諾保證本金安全，它與銀行理財(cái)產(chǎn)品有很大的區(qū)別。

首先，二者的投資方向不同。銀行理財(cái)產(chǎn)品募集到的認(rèn)購(gòu)資金一般會(huì)投入銀行自己的資金池。發(fā)行產(chǎn)品的銀行會(huì)利用這個(gè)資金池在銀行間市場(chǎng)進(jìn)行票據(jù)、債券、貨幣基金等投資。整個(gè)資金池的收益再分?jǐn)偟街鞍l(fā)行的各款理財(cái)產(chǎn)品中。本金及收益的兌付來自整個(gè)資金池的本金及收益。信托理財(cái)產(chǎn)品的種類較多，不同產(chǎn)品的投資方向也不盡相同，主要有房地產(chǎn)、基建、股權(quán)、債權(quán)等，其本金安全和預(yù)期收益依靠抵押物及第三方擔(dān)保提供。

其次，投資門檻不同。銀行理財(cái)產(chǎn)品的投資門檻最低5萬元。而每款信托產(chǎn)品投資人數(shù)不能超過200人，其投資門檻要高得多，大多定在100萬元，且300萬元以下額度的投資名額一般只有50個(gè)。從期限來看，銀行理財(cái)產(chǎn)品期限幾天到幾年不等，信托產(chǎn)品一般超過1年，以2年期居多，更長(zhǎng)也有。

因風(fēng)險(xiǎn)不同，兩者的預(yù)期年收益率也差別很大。信托產(chǎn)品目前的預(yù)期年收益率大多高于8%，而銀行理財(cái)產(chǎn)品大多在3%-6%之間。因此，后者適合風(fēng)險(xiǎn)承受能力較低的投資者，而前者則要求投資者有大額的閑置資金，還要有足夠的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。

信托小歷史：

原始的信托行為起源于數(shù)千年前古埃及的遺囑托孤。公元前2000年左右，古埃及就有人設(shè)立遺囑，讓他的妻子繼承自己的遺產(chǎn)，并為兒女指定監(jiān)護(hù)人，設(shè)有立遺囑的見證人。這種以遺囑方式委托他人處理財(cái)產(chǎn)并使繼承人受益的做法是現(xiàn)今發(fā)現(xiàn)的最早的一種信托行為。

信托的概念源于《羅馬法》中的“信托遺贈(zèng)”制度�！读_馬法》是在羅馬帝國(guó)末期，由國(guó)王奧格斯德士所創(chuàng)。《羅馬法》中規(guī)定：在按遺囑劃分財(cái)產(chǎn)時(shí)，可以把遺囑直接授予繼承人，若繼承人無力或無權(quán)承受時(shí)，可以按信托遺贈(zèng)制度，把財(cái)產(chǎn)委托或轉(zhuǎn)讓給第三者處理。

《羅馬法》創(chuàng)立了一種遺產(chǎn)信托，這種制度是從處理羅馬以外的人的繼承問題開始的，后逐漸成為一種通行的制度。古羅馬的“信托遺贈(zèng)”已形成了一個(gè)比較完整的信托概念，并且首次以法律的形式加以確定。

現(xiàn)代意義的信托業(yè)是以英國(guó)的尤斯(USE)制度為原型逐步發(fā)展起來的。USE制度的具體內(nèi)容是：凡要以土地貢獻(xiàn)給教會(huì)者，不作直接的讓渡，而是先贈(zèng)送給第三者，并表明其贈(zèng)送目的是為了維護(hù)教會(huì)的利益，第三者必須將從土地上所取得的收益轉(zhuǎn)交給教會(huì)。隨著封建制度的徹底崩潰和資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立，契約關(guān)系的成熟，商業(yè)信用和貨幣信用的發(fā)展，以及分工的日益精細(xì)繁復(fù)，USE制度逐漸演變?yōu)楝F(xiàn)代信托。

但是，[在義烏注冊(cè)香港公司服務(wù)]現(xiàn)代信托制度卻是USE制度19世紀(jì)初傳入美國(guó)后，得到快速發(fā)展壯大起來的。美國(guó)是目前信托制度最為健全，信托產(chǎn)品最為豐富、發(fā)展總量最大的國(guó)家。