筆者隨談：房地產(chǎn)信托的“危”與“機(jī)”

導(dǎo)讀：上個(gè)周末，先有杭州傳來部分樓盤大幅降價(jià)，引發(fā)一出“老業(yè)主打砸售樓處，新主顧擠破頭搶房”的尷尬鬧��；后有興業(yè)銀行監(jiān)測(cè)到全國房地產(chǎn)企業(yè)今年可能會(huì)有資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，暫停地產(chǎn)夾層融資與地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資。

受制于此， 2月24日周一股市開盤后應(yīng)聲下跌，[注冊(cè)英國公司好處]當(dāng)日地產(chǎn)板塊整體跌幅達(dá)4%，萬科、保利、招商、金地等大型上市房企跌幅均超6%。一時(shí)間，房地產(chǎn)崩盤論不絕于耳。

近日來，房地產(chǎn)可謂是出盡了風(fēng)頭。

其實(shí)早在之前，眾行業(yè)大佬就紛紛開始唱空：李嘉誠大筆拋售房產(chǎn)、新鴻基旗下項(xiàng)目大幅降價(jià)40%、王石說今年“形勢(shì)不妙”、王健林對(duì)今年樓市“并不樂觀”、任志強(qiáng)表示“不要對(duì)2014年太抱希望”。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲鶴唳，而信托作為其重要的融資渠道，又是剛剛挺過了30億的剛性兌付大關(guān)，自然也引發(fā)了更多的關(guān)注。

信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，去年房地產(chǎn)信托新增項(xiàng)目金額達(dá)6848億元，漲幅達(dá)116.49%，而信托總的新增項(xiàng)目金額增速則為32.36%。

據(jù)悉，在2014年則至少將有近2500億元的地產(chǎn)信托到期兌付。事實(shí)上，過去幾年已經(jīng)出現(xiàn)了數(shù)個(gè)房地產(chǎn)類信托出現(xiàn)兌付危機(jī)。

這些項(xiàng)目雖然最終依靠各種方式實(shí)現(xiàn)了剛性兌付，但無疑給信托業(yè)敲響了警鐘。

其實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，信托公司近來也一直采取謹(jǐn)慎的投資策略，風(fēng)控措施整體趨嚴(yán)。各信托公司早就從“交易對(duì)手”、“區(qū)域位置”、“現(xiàn)金流”等幾個(gè)主要監(jiān)控指標(biāo)著手，建立了一系列嚴(yán)格的風(fēng)控體系。

比如：對(duì)住宅地產(chǎn)來說，則傾向于一二線城市、五百強(qiáng)房企、還款來源明確的剛需房產(chǎn)；對(duì)商業(yè)物業(yè)來說，則傾向于租售定位明確、招商管理能力強(qiáng)、區(qū)域人流量大的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

此外，銀行新一輪的信貸緊縮，反而給了信托一個(gè)機(jī)會(huì)。信托公司將更有條件選擇優(yōu)質(zhì)融資方，本身的議價(jià)能力進(jìn)一步提升，地產(chǎn)信托的質(zhì)地將更加優(yōu)良，規(guī)模也可能進(jìn)一步上漲。

就整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，房價(jià)在未來雖然可能不如前幾年的瘋狂漲勢(shì)，但也不可能出現(xiàn)大的下跌，尤其是在一二線主流城市中。

首先，在一二線城市中，房價(jià)是由不斷增長的剛性需求支撐的。也是從杭州來看，在宣布“直降6000”后，開盤三年銷售不過300余套的天鴻香榭里，在2月27日一天就賣出158套。而與其相距不到1公里的德信北海公園，是杭州最早宣布降價(jià)的樓盤，在3天的時(shí)間內(nèi)認(rèn)籌超過300組，其尾盤的208套房源也已悉數(shù)清空。由此可見，目前房價(jià)一旦有所下跌，就會(huì)引發(fā)一大批購買力，一定程度上給房價(jià)提供了支撐。

其次，從國家政策來說，十八屆三中全會(huì)把城鎮(zhèn)化作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱和今后推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿�。而我國去年公布的城市化率則只有53%，城市化率還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。未來持續(xù)增長的城鎮(zhèn)化需求將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。

最后，國土資源部發(fā)布的2013年國土資源統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年全年全國國有建設(shè)用地供應(yīng)同比增長5.8%，全國土地出讓收入總金額達(dá)4.1萬億元，刷新了2011年3.15萬億元的歷史記錄。

而這些價(jià)格高昂的土地則一定程度上壓縮了房地產(chǎn)商的利潤空間和房價(jià)的下降空間，從而給房價(jià)提供了一定的支撐。

由上可見，地產(chǎn)信托項(xiàng)目的審核更加嚴(yán)格，[英國公司年審年報(bào)]房價(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。地產(chǎn)信托整體風(fēng)險(xiǎn)可控，不會(huì)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而個(gè)別單體風(fēng)險(xiǎn)則可以通過研究和分析一定程度上加以避免。