黃嵩:房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)不大

2002年以來(lái)，房地產(chǎn)信托規(guī)模每年保持快速增長(zhǎng)。截至2012年6月底，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額為6953億元。

快速增長(zhǎng)且規(guī)模巨大的房地產(chǎn)信托，[北京注冊(cè)香港公司服務(wù)]在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控措施前所未有的嚴(yán)厲背景下，其風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題成了關(guān)注的焦點(diǎn)。擔(dān)心主要基于兩點(diǎn)，一是房地產(chǎn)信托頻現(xiàn)提前清償，一是房地產(chǎn)信托面臨兌付高峰。

提前清償是否意味著風(fēng)險(xiǎn)？

2012年以來(lái)，大約有50只房地產(chǎn)信托提前清償，那是不是說(shuō)明房地產(chǎn)信托出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)？

事實(shí)并非如此。房地產(chǎn)信托提前清償主要有以下幾種情況。

第一，房地產(chǎn)商找到新的融資渠道后，不愿使用高成本信托資金，因此會(huì)提前償還投資者本金及收益。這種情況的提前清償屬于正常業(yè)務(wù)操作，跟風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有關(guān)系。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榭紤]房?jī)r(jià)等因素暫時(shí)不打算開(kāi)發(fā)，因信托到期時(shí)沒(méi)形成銷售，而房地產(chǎn)公司自身又有資金，就提前清償了。

第三，項(xiàng)目確實(shí)出了問(wèn)題，信托公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)，提前清盤。這種情況極個(gè)別。這事實(shí)上也體現(xiàn)了信托公司風(fēng)險(xiǎn)控制方面的能力，從信托計(jì)劃設(shè)立之初，信托公司便會(huì)全程介入并監(jiān)控房地產(chǎn)商的銷售情況和現(xiàn)金流，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)存在兌付問(wèn)題便會(huì)采取具有針對(duì)性的風(fēng)控措施。

能否應(yīng)對(duì)兌付高峰？

房地產(chǎn)信托期限最常見(jiàn)的為兩年，而房地產(chǎn)信托密集發(fā)行期主要在2010年及2011年上半年。由此，2012年和2013年上半年是信托兌付的高峰。 2012年總共有2000億至2500億元房地產(chǎn)信托到期，其中3月、6月和9月為兌付高峰期。從年初開(kāi)始，好多人就在擔(dān)心兌付高峰能否應(yīng)付過(guò)去，不過(guò)目前看來(lái)，已經(jīng)平穩(wěn)度過(guò)上述三個(gè)兌付高峰。2013年一季度兌付規(guī)模為400億元，二季度為500億元，基本跟2012年持平。

需要注意的是，房地產(chǎn)信托事實(shí)上幾乎不存在實(shí)質(zhì)性的兌付風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托采取了充足的抵押擔(dān)保措施，抵押率通常在50%以下。即使不能到期兌付，也可通過(guò)發(fā)新補(bǔ)舊、找第三方接盤和變賣抵押資產(chǎn)等方式，保證投資者資金安全。

第一種常見(jiàn)方式是發(fā)新補(bǔ)舊。如2011年10月，四川信托推出8億元青島凱悅特定資產(chǎn)受益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃，以接盤中融信托2010年8月發(fā)行的一只 “中融·青島凱悅”信托產(chǎn)品。2011年4月，華融信托發(fā)行華信大足優(yōu)先級(jí)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓集合資金信托計(jì)劃，該計(jì)劃受讓一開(kāi)發(fā)商持有的金谷信托同名計(jì)劃 9050萬(wàn)份優(yōu)先級(jí)受益權(quán)。

第二種常見(jiàn)方式是賣給資產(chǎn)管理公司。[如何在廣州注冊(cè)香港公司服務(wù)]如中誠(chéng)信托將深圳紫園投資集合信托提前終止，將房地產(chǎn)信托貸款轉(zhuǎn)讓給華融資產(chǎn)管理公司。

另外還有賣給其他房地產(chǎn)商、賣給房地產(chǎn)基金、抵押資產(chǎn)拍賣等方式。再不濟(jì)，信托公司也有實(shí)力自己接盤，風(fēng)險(xiǎn)全部自己承擔(dān)。