導(dǎo)讀:信托新兩規(guī)實(shí)施以來，[深圳注冊(cè)香港公司服務(wù)]信托業(yè)管理資產(chǎn)規(guī)模從2007年的0.95萬億一路快速增長至2012年一季度末的5.3萬億，超過證券業(yè)和基金業(yè)管理資產(chǎn)的總和，直追保險(xiǎn)業(yè)。信托公司從原來邊緣化的、拾遺補(bǔ)缺的“小角色”匯入中國金融體系的主流之中，對(duì)于開始擔(dān)當(dāng)大任的信托業(yè)。在經(jīng)過2011年下半年的井噴式增長之后，集合信托產(chǎn)品數(shù)量增長有所放緩，但募集規(guī)模增長仍在加速。房地產(chǎn)信托發(fā)行量萎縮、礦產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)暴露、另類信托頻遭質(zhì)疑，2012年上半年，在信托品種“集體中槍”的格局下，似乎只有基礎(chǔ)設(shè)施信托獨(dú)善其身，呈現(xiàn)出供需兩旺的繁榮景象。
中國信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2012年一季度全行業(yè)盈利達(dá)77.18 億元，比去年同期增長63.55%，人均創(chuàng)利62萬元；信托資產(chǎn)從2010年的23745.4萬億暴增至53016.07萬億，年復(fù)合增長率達(dá)49.4%。信托是“悶聲大發(fā)財(cái)”的典型,“高風(fēng)險(xiǎn)、高收益”變異信托成富人“高息存款。
2012年上半年信托市場(chǎng)分析報(bào)告中顯示，上半年，共有65家公司成立了2350款集合信托產(chǎn)品，合計(jì)募集資金4107.13億元，同比分別增長24.01％、19.58％，環(huán)比分別增長3.21％和9.99％。從資金投向上來看，工商企業(yè)、其他、證券投資領(lǐng)域成立的產(chǎn)品數(shù)量位居前三，成立數(shù)量分別為825款、475款、375款，募集規(guī)模分別為1393.99億元，816.91億元、541.64億元。從資金供給方看，由于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域信托預(yù)期收益率較以前有一定提升，在存貸利率下調(diào)、整個(gè)集合信托市場(chǎng)收益率有下滑趨勢(shì)的情況下，這樣的收益率較之其他領(lǐng)域集合信托對(duì)投資者有更大的吸引力。
2012年上半年信托市場(chǎng)分析報(bào)告中顯示，2012年上半年房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)品成立287款，同比下降92款，環(huán)比下降113款。在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控、房地產(chǎn)信托今年集中到期的大背景下，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)備受市場(chǎng)關(guān)注。一季度末，大量房地產(chǎn)信托宣布提前到期，房地產(chǎn)基金產(chǎn)品加速發(fā)行，多有故意隱瞞投資項(xiàng)目目的和為老信托和其他金融產(chǎn)品接盤之嫌。不僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域，藝術(shù)品信托、礦產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)也在加速暴露。中國藝術(shù)品市場(chǎng)目前已經(jīng)出現(xiàn)較大泡沫，中國經(jīng)濟(jì)一旦疲弱使得藏家的經(jīng)營性收入減少，藝術(shù)品賴以維持高價(jià)的資金緊張，泡沫就將破滅。
2011年12月8日，銀監(jiān)會(huì)召開新聞通氣會(huì)，2012年11月中下旬下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》。要求信托公司立即進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，其中包括信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或控股股東是否具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到要求等。正常的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的收益是9%左右。中信信托為金地集團(tuán)在北京發(fā)行的聚信匯金地產(chǎn)基金3號(hào)信托產(chǎn)品，其年收益是12.5%，整體高于其它信托產(chǎn)品的收益水平。同時(shí)該產(chǎn)品存續(xù)期是5年，也異于其它同類型的產(chǎn)品。一般正常的產(chǎn)品存續(xù)期是1年至2年半，這種產(chǎn)品是最受投資者歡迎。存續(xù)時(shí)間越長，其風(fēng)險(xiǎn)性和不可控性即會(huì)加大。這款產(chǎn)品5年的期限，應(yīng)該是開發(fā)商急于需要穩(wěn)定的資金來源，而12.5%的收益是彌補(bǔ)長達(dá)5年的續(xù)存期的風(fēng)險(xiǎn)。
目前監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的要求更加嚴(yán)格，滿足“四三二”標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)商發(fā)起的信托產(chǎn)品才有望獲批，即開發(fā)商融資前必須四證齊全、至少投入30%的自有資金、必須有國家二級(jí)資質(zhì)。從發(fā)行信托的融資成本來說，開發(fā)商的“貸款”利率在15%左右，比去年略降。
例如，抵押式貸款方式是開發(fā)商融資最常見的一種方式，雖這種方式的還款能有保障，但也容易被開發(fā)商鉆空子。如理財(cái)周報(bào)曾查出無錫綠洲項(xiàng)目有兩個(gè)銀團(tuán)貸款，且超過預(yù)計(jì)募集資金多4億。例如，抵押式貸款方式是開發(fā)商融資最常見的一種方式，雖這種方式的還款能有保障，但也容易被開發(fā)商鉆空子。如理財(cái)周報(bào)曾查出無錫綠洲項(xiàng)目有兩個(gè)銀團(tuán)貸款，且超過預(yù)計(jì)募集資金多4億。同時(shí)也有抵押物連環(huán)使用，該抵押物的信托產(chǎn)品還未到期，就與另一信托公司合作，同樣以之前的抵押物再次抵押，募集到一筆資金后將之前的信托產(chǎn)品還清將抵押物贖回。這種募集資金的方式具有非常高的風(fēng)險(xiǎn)，不僅只看開發(fā)商的負(fù)債率，還要了解該抵押物的情況。開發(fā)商將負(fù)債鏈條拉長，一旦后續(xù)的融資渠道銜接不上，整個(gè)資金鏈斷裂，投資者的投資本金將會(huì)受到損失。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，50多家信托公司所涉及房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在運(yùn)行就達(dá)972款，可計(jì)算的募集資金高達(dá)1492.76億元。據(jù)普益財(cái)富統(tǒng)計(jì)，2012年上半年共有36家信托公司發(fā)行了214 款“基礎(chǔ)設(shè)施”領(lǐng)域集合信托產(chǎn)品，合計(jì)募集資金503.96 億元，同比大漲。為保持GDP 的增長，各地上馬了很多基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，但土地財(cái)政吃緊、銀行貸款難拿，地方政府紛紛轉(zhuǎn)向信托要融資。相關(guān)法規(guī)規(guī)定，單個(gè)信托計(jì)劃的投資門檻最低為100 萬元，現(xiàn)實(shí)中不少產(chǎn)品的門檻為300萬元甚至更高。
2012年7月17日,市場(chǎng)上傳房地產(chǎn)信托項(xiàng)目近期將重啟的消息。已有部分信托公司接到中國銀監(jiān)會(huì)電話指導(dǎo)，稱對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸項(xiàng)目“可以先關(guān)注”，顯示銀監(jiān)會(huì)對(duì)開發(fā)貸項(xiàng)目的審批將有所松動(dòng)。筆者認(rèn)為：“松動(dòng)并不意味著銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)控要求將降低，中小型房企仍將無緣于開發(fā)貸信托項(xiàng)目。次窗口指導(dǎo)的實(shí)質(zhì)意義或在于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸項(xiàng)目審批規(guī)模適度放寬，而在風(fēng)控方面并不會(huì)有松動(dòng)跡象。其實(shí)一直都是‘換湯不換藥’，去年限制這類業(yè)務(wù)后，很多公司把項(xiàng)目名字改成了流動(dòng)資金貸款，如果松動(dòng)，等于是又換回了開發(fā)貸的名義�！�
筆者認(rèn)為：“在過去的一年間，多數(shù)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目除需要土地質(zhì)押、股權(quán)質(zhì)押或轉(zhuǎn)讓外，還增加相應(yīng)擔(dān)保公司做全責(zé)擔(dān)保作為硬性條件，否則項(xiàng)目將無法通過銀監(jiān)會(huì)審批，由此預(yù)判銀監(jiān)會(huì)對(duì)于項(xiàng)目方資質(zhì)的要求依然從嚴(yán)，此次監(jiān)管若有松動(dòng)應(yīng)主要為規(guī)模上的放寬。此前的2011年年中，有消息稱銀監(jiān)會(huì)對(duì)20多家房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較大的信托公司下了禁令，要求暫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2011年7月29日，銀監(jiān)會(huì)回應(yīng)稱部分信托公司出于對(duì)自身風(fēng)險(xiǎn)控制的需要暫停了部分業(yè)務(wù)，“叫停說”由此而起。但市場(chǎng)上各種冠以其他名目的開發(fā)貸項(xiàng)目仍在變相運(yùn)作中，并未中斷�！�
從近一年的項(xiàng)目審批結(jié)果來看，監(jiān)管的松動(dòng)主要利好的還是大型房企。這一年遞項(xiàng)目的話，原來要求房企具有二級(jí)資質(zhì)，現(xiàn)在都要求一級(jí)資質(zhì)了，另外，由一般的金融性擔(dān)保公司做擔(dān)保的項(xiàng)目也不好通過，必須有相關(guān)的上市公司或大型國企做全責(zé)擔(dān)保，否則產(chǎn)品過不了銀監(jiān)會(huì)，這樣把小房企也都撇出去了。即便松動(dòng)，也還是會(huì)參照此監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)放行。近期看到有險(xiǎn)資、公募已在接房地產(chǎn)項(xiàng)目，而發(fā)債更是成本優(yōu)勢(shì)，故信托放寬只對(duì)那些二流項(xiàng)目有彈性。
由于債券品種和通道的豐富，一般上市房企或具有AA-(債券信用等級(jí))以上的，他就發(fā)債了，(發(fā)債的)規(guī)模大、時(shí)間短、成本低，總體打包成本在13%以下。這樣的項(xiàng)目，我認(rèn)為是一流項(xiàng)目，他是不愿意通過信托融資的。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般要給到投資人10%～12%，信托公司收取2%～5%，銀行渠道或第三方一般也要1%～2%，這樣的成本適合于二流項(xiàng)目，或者已用盡低成本資金，而需要繼續(xù)尋求融資的公司，比如綠城、華夏幸福等項(xiàng)目，本身是上市公司，但還是發(fā)了大量信托”。
數(shù)據(jù)顯示，2011年第三季度所發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品融資方中，一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)開發(fā)商占比分別為32%、29%、4%；第四季度分別為26%、21%、2%；而2012年第一季度，該比例為38.6%、12.87%、1.75%。此外，保障房信托與其他信托占據(jù)一定的融資方比例。根據(jù)國泰君安的測(cè)算， 2012年一季度房地產(chǎn)信托到期兌付規(guī)模為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元，其中本月預(yù)計(jì)將有504億元規(guī)模的房地產(chǎn)信托到期。國泰君安研究報(bào)告顯示，2012年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模為1758億元，其中7月為年度高峰，達(dá)到504億元。
隨著房地產(chǎn)信托和礦產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露，市場(chǎng)對(duì)整個(gè)信托行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有了更多的認(rèn)識(shí)，投資人對(duì)房地產(chǎn)信托的發(fā)行未必肯買賬。今年5-7月，信托公司的產(chǎn)品表多為城投財(cái)產(chǎn)權(quán)信托和應(yīng)收賬款信托，類政信合作復(fù)燃，預(yù)期收益率普遍在10%，整體預(yù)期收益率偏低。如果放行新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，某些追求高收益的投資者可能會(huì)重返信托產(chǎn)品市場(chǎng)。在房地產(chǎn)信托遭遇諸多負(fù)面消息纏身后，投資人在選擇時(shí)已經(jīng)趨于謹(jǐn)慎，投資意愿不強(qiáng)。三季度是房地產(chǎn)信托兌付高峰，如大規(guī)模新增房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，很容易讓人聯(lián)想是否信托公司為房地產(chǎn)商安排的借新還舊，投資者應(yīng)多了解項(xiàng)目背景、回避此類項(xiàng)目，因?yàn)榻栊逻�舊實(shí)質(zhì)是一種違約，說明項(xiàng)目本身有問題，而有的風(fēng)險(xiǎn)不是靠轉(zhuǎn)移就能化解；另外，信托公司也應(yīng)做充分的信息披露。
數(shù)據(jù)顯示，2012年1-6月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在全部信托產(chǎn)品中仍然占較大比重，共成立327款產(chǎn)品，融資規(guī)模達(dá)701.61億元，占信托產(chǎn)品融資總規(guī)模比重為22%。2012年發(fā)行的集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托占比僅為20%，遠(yuǎn)低于前兩年50%的份額。2010年和2011年房地產(chǎn)信托的發(fā)行量較大，從今年下半年開始，房地產(chǎn)信托將迎來一波兌付高峰。預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元。其中3月是小高峰，到期規(guī)模約220億元；7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300億元以上。從目前了解的情況看，尚未出現(xiàn)房地產(chǎn)信托無法兌付的情況，但部分資產(chǎn)管理公司的介入在一定程度上反映了房地產(chǎn)信托兌付面臨的困難。
數(shù)據(jù)顯示，6月基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域融資發(fā)力，地方平臺(tái)融資增加。房地產(chǎn)領(lǐng)域融資占比下降，房地產(chǎn)信托到期兌付風(fēng)險(xiǎn)一直是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，監(jiān)管層對(duì)新發(fā)行的房地產(chǎn)信托審批更為嚴(yán)格，而信托公司為防范風(fēng)險(xiǎn)，也紛紛開展項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)排查，并逐漸轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)方向。但在信托公司尋找到新的主營業(yè)務(wù)方向前，高收益、高報(bào)酬的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品仍將是信托公司業(yè)務(wù)開展的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)商融資、投資者對(duì)高收益產(chǎn)品的需求以及信托公司對(duì)高報(bào)酬項(xiàng)目及轉(zhuǎn)型期間的業(yè)務(wù)開展要求，房地產(chǎn)信托仍會(huì)占據(jù)較大比重。
截至2011年末，房地產(chǎn)信托余額為6882億元；2012年3月為首個(gè)還款高峰，但并未出現(xiàn)“開發(fā)商沒錢還”的現(xiàn)象,原因是風(fēng)險(xiǎn)正在“滾雪球”。假如風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，信托公司就算“兜不住”也不會(huì)破產(chǎn)。“地方政府將出面，很可能會(huì)濫用納稅人的錢”。納稅人來補(bǔ)“窟窿”？據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，6月29日，江西賽維LDK 光伏公司向華融信托借入的一筆5億元信托貸款無法兌付，由江西省財(cái)政“賽維LDK 穩(wěn)定發(fā)展基金”先行償還。賽維將向華融再作5億元的信托計(jì)劃，采取固定利率10.55%，發(fā)行成功后將資金歸還給江西省財(cái)政。
地方政府須把貸款還款計(jì)劃列入財(cái)政預(yù)算，[上海注冊(cè)香港公司服務(wù)] 才愿意發(fā)行新的信托計(jì)劃———這等于用納稅人的錢為信托投資者作擔(dān)保，因而備受質(zhì)疑。地方政府可能出于維穩(wěn)，或者支持當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的考慮。但這種做法不宜過多使用。一個(gè)人做錯(cuò)了，全民來買單，沒有法律依據(jù)。信托業(yè)5 萬多億資產(chǎn)，要是都指望政府買單，豈不要破產(chǎn)？賽維與地方政府的利益已高度捆綁，一旦企業(yè)無法兌付，將動(dòng)用公共財(cái)政來還貸。 
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