張曉玲：房地產(chǎn)信托到期壓低房?jī)r(jià)？

多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，自8月份以來，[在珠海注冊(cè)香港公司服務(wù)] 樓市成交連續(xù)下滑，以剛需為主的市場(chǎng)在調(diào)控基調(diào)趨嚴(yán)、價(jià)格上漲和信貸緊縮夾擊之下，重回觀望，庫(kù)存持續(xù)升高。截至9月28日，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市，新建商品住宅庫(kù)存總量達(dá)到8373萬平方米，同比增長(zhǎng)22%。

20個(gè)典型城市中，有14個(gè)城市庫(kù)存量出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，僅有6個(gè)城市庫(kù)存量出現(xiàn)不同程度的下降，從而造成了20個(gè)城市總體庫(kù)存量出現(xiàn)高攀的趨勢(shì)。其中，一、二、三線新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3031萬、2850萬、2493萬平方米，環(huán)比均小幅增長(zhǎng)。一二線城市庫(kù)存9月份出現(xiàn)逆增現(xiàn)象，而三線城市的庫(kù)存量一直保持著明顯的上漲趨勢(shì)。

新增庫(kù)存仍在繼續(xù)增長(zhǎng)。9月底最后一周，中銀國(guó)際監(jiān)測(cè)的十五大城市新增可售面積862.1萬平方米，環(huán)比上漲101.6%；上周長(zhǎng)城證券監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市庫(kù)存指數(shù)環(huán)比上升8%。當(dāng)前去化周期曲線出現(xiàn)回升，預(yù)計(jì)新增庫(kù)存將持續(xù)至明年一季度甚至上半年。

從短期庫(kù)存來看，開發(fā)商將不得不再次啟動(dòng)降價(jià)促銷、以價(jià)換量，不確定的只是時(shí)間問題，比如是今年12月份還是明年3、4月份。

今年四季度也是開發(fā)商的推盤高峰期。田世欣認(rèn)為，房企再度實(shí)質(zhì)性降價(jià)需要推動(dòng)力，比如優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)放量及政府進(jìn)行一定的讓利，信貸政策及預(yù)售政策繼續(xù)趨緊等；另外，明年大批房地產(chǎn)信托到期帶來的償債壓力，可能也是推動(dòng)力之一。

其中，趨緊的信貸政策非常關(guān)鍵。世聯(lián)地產(chǎn)一位研究人士發(fā)現(xiàn)，從8月份開始，央行不斷采取逆回購(gòu)的方式釋放流動(dòng)性，從而導(dǎo)致銀行間流動(dòng)性偏緊，銀行間利率上行明顯，直接影響商業(yè)銀行信貸投放能力和價(jià)格上浮，導(dǎo)致一些商業(yè)銀行取消了房貸85折優(yōu)惠利率。

調(diào)查顯示，目前深圳僅有工行一家國(guó)有大行還維持8.5折利率，但條件苛刻；北京、上海、廣州等城市很多銀行逐漸取消了8.5折，回到9折甚至基準(zhǔn)利率。

“資金成本的上浮，直接抑制購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)偏好，我們代理樓盤的來訪量等數(shù)據(jù)已經(jīng)有所體現(xiàn)。”上述世聯(lián)地產(chǎn)人士透露，9月，來自一線代理樓盤的來訪量水平大致與8月持平。

當(dāng)前的樓市，購(gòu)房群體與2007、[在�？谧�(cè)香港公司]2009年已大為不同。世聯(lián)成交客戶結(jié)構(gòu)顯示，8月份投資客占所有成交客戶的比例為15.6%，相比4月份最低點(diǎn)13.3%僅上浮2.3%，說明成交的主要客戶依然是剛需人群，且在總量上出現(xiàn)了下降。

世聯(lián)研究認(rèn)為，在當(dāng)前政策有收緊跡象、房貸優(yōu)惠取消、預(yù)期收入不明朗等因素影響下，需求端明顯受到抑制，其建議開發(fā)商平價(jià)走量。