日前，青島市國(guó)土資源和房屋管理局在其網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于完善保障性住房和市場(chǎng)多層次需求住房建設(shè)體系的意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)，指出對(duì)居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房，在首付款比例、貸款利率等方面給予優(yōu)惠，出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭，償清原購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。

      在首套房認(rèn)定放松前，[注冊(cè)香港公司]青島也曾對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了松綁。今年7月31日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局官方微博“青島房地”發(fā)布消息，宣布部分放寬限購(gòu)，9月1日再次宣布，放開(kāi)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購(gòu)政策，由此，青島房地產(chǎn)限購(gòu)政策全面松綁。

      本月初，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從青島房地產(chǎn)中介人士處了解到，7月31日青島市部分解除限購(gòu)后，青島新房和二手房的成交量和成交價(jià)格并未出現(xiàn)上漲，在限貸執(zhí)行嚴(yán)格的背景下，取消限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)效果有限。

      這與青島樓市庫(kù)存頗高有關(guān)。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，青島在今年1月份商品住宅庫(kù)存去化周期為13.7個(gè)月，下半年該市庫(kù)存去化周期明顯上升，7月末已高達(dá)26個(gè)月。

      “庫(kù)存壓力下，房企自然會(huì)倒逼地方政府積極救市，目前救市在行政方面的障礙并不大�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，過(guò)去青島借旅游地產(chǎn)名義開(kāi)發(fā)了大量住宅，并且到北京等地進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，呈現(xiàn)出短期繁榮，推高了房企的預(yù)期，但尷尬在于，此前的購(gòu)房者多為投資客，并不自住，無(wú)論青島當(dāng)?shù)剡�是外地的客源量，都沒(méi)有預(yù)計(jì)的那么大。

      對(duì)于此次青島的首套房認(rèn)定新政，科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰昨日接受記者采訪時(shí)評(píng)價(jià)稱(chēng)，按照以前的規(guī)定，“即使賣(mài)了再買(mǎi)也按二套”，而今對(duì)首套房認(rèn)定趨向?qū)捤�，但未�?lái)首套房利率優(yōu)惠多少，還要等細(xì)則。

      關(guān)于本次新政對(duì)青島房?jī)r(jià)的影響，孫杰提醒，想漲價(jià)的二手房房東應(yīng)該認(rèn)清，從目前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，地方政府的救市措施，目的在于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而非讓房?jī)r(jià)上漲。他認(rèn)為，青島房?jī)r(jià)上漲空間有限。

      “總體來(lái)看，無(wú)論現(xiàn)在是否有銀行開(kāi)始執(zhí)行，但未來(lái)信貸政策將呈放松趨勢(shì)，對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期仍然會(huì)造成影響。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭對(duì)本報(bào)記者分析表示，未來(lái)，若首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，對(duì)樓市的影響要明顯大于限購(gòu)的松綁，剛需及首次改善客戶(hù)將成為受益最大的群體。

      張旭分析，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，由“認(rèn)房又認(rèn)貸”變?yōu)椤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”后，名下無(wú)房但有貸款記錄的首次置業(yè)者以及“賣(mài)一換一”的改善人群將會(huì)享受首套購(gòu)房?jī)?yōu)惠，對(duì)市場(chǎng)影響較大。

      對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)行情，[香港公司注冊(cè)]一些開(kāi)發(fā)商的態(tài)度是“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”。首創(chuàng)置業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中心總經(jīng)理趙強(qiáng)日前對(duì)本報(bào)記者預(yù)計(jì)，明年可能進(jìn)入樓市上升周期。

      “白銀時(shí)代特點(diǎn)是短周期波動(dòng)，可能糟糕一個(gè)年份之后，市場(chǎng)又能好兩年。”在趙強(qiáng)看來(lái)，未來(lái)的房企競(jìng)爭(zhēng)中，誰(shuí)能踩中短周期，誰(shuí)就是贏家。同時(shí)，趙強(qiáng)也意識(shí)到，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)從賣(mài)方市場(chǎng)變成買(mǎi)方市場(chǎng)，買(mǎi)方需要的是性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品，未來(lái)，隨著競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越充分，房企毛利率整體下滑是無(wú)法回避的趨勢(shì)。