今天，房產(chǎn)稅在上海、重慶先行先試滿三年，試點(diǎn)效果爭(zhēng)議不斷。房產(chǎn)稅在樓市調(diào)控中扮演什么角色？這在業(yè)內(nèi)已逐漸形成一定共識(shí)，那就是不可或缺，更偏重于樓市的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。近三年的試點(diǎn)之后，房地產(chǎn)稅收制度的改革已成必然趨勢(shì)。目前，制定不動(dòng)產(chǎn)登記條例的推進(jìn)工作即將邁入實(shí)操階段，這將為未來房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)大鋪路。

從試點(diǎn)到立法 房產(chǎn)稅將有何“大動(dòng)作”？

目前，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)、[巴拿馬中國(guó)貿(mào)易商會(huì)成立]轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種很多，收費(fèi)也較多，且存在重復(fù)征稅，所以我國(guó)房產(chǎn)稅改革已被放置在房地產(chǎn)稅制整體改革框架中考慮

房產(chǎn)稅在上海、重慶先行先試今日滿三年，試點(diǎn)效果爭(zhēng)議不斷，但可以看出，房產(chǎn)稅改革正在路上，并注定會(huì)在今后對(duì)樓市調(diào)控、百姓生活產(chǎn)生重要影響。

2010年，政府出臺(tái)新“國(guó)十條”，以此來控制房?jī)r(jià)。此舉對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了重大影響，雖然房?jī)r(jià)并沒有跌，但開征房產(chǎn)稅已成為必然。2010年5月，國(guó)務(wù)院同意國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，《意見》中明確指出要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。2011年1月28日，房產(chǎn)稅開始在上海、重慶試點(diǎn)，方案不一。上海方案只針對(duì)增量，并給予戶籍居民家庭一定免征額；重慶方案則偏重高檔住房，涉及存量與增量。

不少專家表示，從試點(diǎn)效果來看，上海和重慶的試點(diǎn)存在一些制度缺陷。一方面，房產(chǎn)稅的征收特點(diǎn)應(yīng)是寬稅基、低稅率。但從兩地的試點(diǎn)情況看，稅基偏窄問題較為明顯。窄稅基應(yīng)當(dāng)對(duì)應(yīng)高稅率，但兩地的實(shí)際稅率明顯偏低。另一方面，計(jì)稅依據(jù)也與國(guó)際慣例不符。國(guó)際上一般以評(píng)估值為依據(jù)，而兩地或以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，或以原始價(jià)格為依據(jù)。

“對(duì)于上海和重慶的試點(diǎn)不能僅從財(cái)政收入和房?jī)r(jià)調(diào)控的角度去看，兩地試點(diǎn)的最大成效在于‘制度破冰’�！必�(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康(微博)此前在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，這意味著地方稅收體系建設(shè)邁出了重要的步伐，這對(duì)下一步深化分稅制改革具有重要的探索意義。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究所所長(zhǎng)兼搜房控股董事長(zhǎng)莫天全表示，房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)、對(duì)房?jī)r(jià)的影響，短期內(nèi)不會(huì)看出來，應(yīng)著眼于長(zhǎng)期。畢馬威華中區(qū)稅務(wù)主管合伙人盧奕也認(rèn)為，稅收是十分嚴(yán)肅的事情，要有持續(xù)性，所以應(yīng)該是長(zhǎng)期執(zhí)行的，稅收不應(yīng)針對(duì)調(diào)節(jié)短期行為，樓市出現(xiàn)的過熱問題一定從增加供給、金融、稅收等多方面去綜合解決�！�

值得注意的是，目前，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種很多，收費(fèi)也較多，且存在重復(fù)征稅，所以我國(guó)房產(chǎn)稅改革目前已被放置在房地產(chǎn)稅制整體改革框架中考慮。

房產(chǎn)稅在樓市調(diào)控中扮演什么角色？這在業(yè)內(nèi)已逐漸形成一定共識(shí)，那就是不可或缺，更偏重于樓市的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。十八屆三中全會(huì)傳遞出消息，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”；“建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門信息共享�！北M管房地產(chǎn)稅立法是在十八屆三中全會(huì)后才提出，但是，隨后官方對(duì)于這方面表態(tài)的高頻率出現(xiàn)，一定程度上說明，房地產(chǎn)立法的推進(jìn)有可能為房地產(chǎn)交易、持有等各環(huán)節(jié)進(jìn)行稅費(fèi)的調(diào)整，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控向經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段轉(zhuǎn)變。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康近期表示，長(zhǎng)期來看，“房產(chǎn)稅”立法還是非常必要，不過先行先試也十分必要，“在做頂層設(shè)計(jì)和積極立法時(shí)，允許摸著石頭過河，在肯定上海、重慶試點(diǎn)的前提下，形成某些基本共識(shí)后逐漸往前推，未來有條件時(shí)，制定相關(guān)法律�！�

業(yè)內(nèi)人士稱，房產(chǎn)稅改革是大勢(shì)所趨。從技術(shù)層面看，經(jīng)過多年的準(zhǔn)備，征稅基礎(chǔ)工作大體就緒。國(guó)家相關(guān)部門做了相應(yīng)的技術(shù)準(zhǔn)備，包括房地產(chǎn)的批量?jī)r(jià)值評(píng)估，房地產(chǎn)信息系統(tǒng)在各地也基本建立，房主與房產(chǎn)基本對(duì)應(yīng)。在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的省份，相關(guān)政府部門也建立了土地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)。此外，通過上海、重慶兩地的試點(diǎn)，我國(guó)在房產(chǎn)稅方面已經(jīng)積累的一定的經(jīng)驗(yàn)，這為下一步全面推進(jìn)房產(chǎn)稅也創(chuàng)造了條件。

“房產(chǎn)稅的推進(jìn)在最近一兩年‘會(huì)有大的動(dòng)作’�！眹�(guó)務(wù)院參事、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓認(rèn)為，隨著時(shí)機(jī)的日益成熟，該項(xiàng)稅種試點(diǎn)的擴(kuò)圍已經(jīng)不可避免�！爸袊�(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走到了一個(gè)十字路口，作為調(diào)控的一個(gè)重要手段，房產(chǎn)稅有利于改變?nèi)藗儗?duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的預(yù)期、改變房地產(chǎn)脫離其本來屬性，變?yōu)橥顿Y品的趨勢(shì)。”

毫無疑問，近三年的試點(diǎn)之后，房地產(chǎn)稅收制度的改革已成必然趨勢(shì)，除了對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義，[巴拿馬將成立6千家新公司]也將有力促進(jìn)我國(guó)稅收征管水平的提高，納稅人納稅意識(shí)改善，成為提高中國(guó)公共財(cái)政透明度以及推進(jìn)地方政府治理改革的力量。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度為房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大鋪路

不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)有助于推動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅的全面征收提供基礎(chǔ)條件，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會(huì)明顯加速

制定不動(dòng)產(chǎn)登記條例的推進(jìn)工作即將邁入實(shí)操階段。

近日，中央編辦發(fā)布《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》，公布了不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合的方案�！锻ㄖ�》指出，國(guó)土資源部指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作，會(huì)同有關(guān)部門起草不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)。不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合后，在國(guó)土資源部地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子，國(guó)土資源部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局、海洋局，建立不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議制度。

至此，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記條例制定推進(jìn)工作的的種種猜想，都?jí)m埃落定。隨后，河北、福建、江蘇等省國(guó)土資源部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開展也進(jìn)行了初步規(guī)劃。

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明在2014年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)上表示，今年，我國(guó)將出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。2013年11月的一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容。去年2月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于實(shí)施《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知，其中要求出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并首次提出在2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將結(jié)束我國(guó)目前不同種類不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)分離的管理狀態(tài)，也將打破各省市彼此隔離的孤立狀態(tài)。有專家指出，從法律層面看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是產(chǎn)權(quán)管理制度的重大完善；從經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展層面看，科學(xué)的宏觀政策制定需要詳盡完整的數(shù)據(jù)支持，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)對(duì)于對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃、建設(shè)具有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義；突破不動(dòng)產(chǎn)管理的“信息孤島”，并與銀行征信、戶籍信息等數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)，也將成為推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革等市場(chǎng)化長(zhǎng)效機(jī)制的基石。

為房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍開通道路，一直被認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)登記制度推進(jìn)的重要意義。北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉(微博)直言，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記會(huì)推進(jìn)房產(chǎn)稅的征收，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記如果能夠做好，對(duì)房產(chǎn)稅立法、改革的推動(dòng)都將是一個(gè)很好的配套。

雖然住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾連續(xù)兩年表態(tài)將數(shù)百城市住房信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，但囿于歷史因素，聯(lián)網(wǎng)工作的進(jìn)展情況并非十分順利。統(tǒng)一的信息技術(shù)平臺(tái)是住房信息聯(lián)網(wǎng)工作獲得突破的瓶頸，而不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，也需要在解決這一技術(shù)基礎(chǔ)上才能順利完成。

有消息顯示，國(guó)土資源部已經(jīng)和住建部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局等部門，就各種不動(dòng)產(chǎn)的登記和信息平臺(tái)建設(shè)進(jìn)行了溝通，準(zhǔn)備將包括房產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記，納入到統(tǒng)一的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)平臺(tái)上。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記包括個(gè)人住房登記，不動(dòng)產(chǎn)登記管理辦法的出臺(tái)，可以看做為個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)的一項(xiàng)基本制度，有助于減少住建部單方面推進(jìn)聯(lián)網(wǎng)的難度。

一方面是推動(dòng)住房信息聯(lián)網(wǎng)，另一方面，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記會(huì)迫使一部分人放出手中多余的房產(chǎn)，從而增加市場(chǎng)上的房產(chǎn)供給。[巴拿馬政府將規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)]這也是不動(dòng)產(chǎn)登記制度曾被認(rèn)為是達(dá)成房地產(chǎn)調(diào)控效果重要手段的原因。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向記者直言，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)有助于推動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅的全面征收提供基礎(chǔ)條件，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會(huì)明顯加速。

“不動(dòng)產(chǎn)登記條例將出臺(tái)，房地產(chǎn)調(diào)控可能出現(xiàn)質(zhì)變�！睆埓髠ゴ饲霸诮邮堋蹲C券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，如果一旦執(zhí)行全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)登記系統(tǒng)，將可以更精確地執(zhí)行很多調(diào)控政策，可以計(jì)算出多套房擁有量，調(diào)控政策的效果也會(huì)更強(qiáng)。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析認(rèn)為，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，和住房信息聯(lián)網(wǎng)一樣，是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工程，是承認(rèn)公示和保護(hù)百姓權(quán)利。只有完成不動(dòng)產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)工作，從土地、金融、財(cái)稅等方面進(jìn)行改革，才能真正形成房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的重要內(nèi)容就是住房財(cái)產(chǎn)的登記。一些來路不明、投機(jī)色彩濃厚的房產(chǎn)，在曝光的壓力下，將加速入市和轉(zhuǎn)讓。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的加快建立，有可能促使市場(chǎng)出現(xiàn)二手房拋售潮。

不過，房產(chǎn)稅試點(diǎn)推進(jìn)的真正實(shí)施，也需要不動(dòng)產(chǎn)登記制度自身建設(shè)的完善。中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心區(qū)域研究部副研究員馬慶斌認(rèn)為，只有住房登記系統(tǒng)信息更加完善、全面和科學(xué)，住房登記系統(tǒng)才會(huì)更加具有彈力，房產(chǎn)稅這支政策的箭才能射的更遠(yuǎn)、更久、更有政策的威懾力。

開征房產(chǎn)稅同時(shí)應(yīng)減不合理負(fù)擔(dān)

房產(chǎn)稅的開征會(huì)為地方政府在城市、環(huán)境等方面的支出找到一個(gè)收入來源，并且有助于引導(dǎo)和完善地方政府的行為，使其更加關(guān)注公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施改善

“房產(chǎn)稅的開征，在樓市調(diào)控的政策設(shè)計(jì)中應(yīng)該是一個(gè)起效慢但效果持久的長(zhǎng)期政策，但最終目的是合理化的稅制改革，調(diào)控樓市是輔助作用�！苯邮堋蹲C券日?qǐng)?bào)》記者采訪的眾多專家表示，無論從完善稅制體系和地方財(cái)政收入體系，還是從政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、調(diào)節(jié)貧富差距的需要來看，改革和完善中國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度，其必要性和緊迫性已經(jīng)不容置疑。

稅收專家稱，目前關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革必須厘清房地產(chǎn)稅的概念，房地產(chǎn)稅是指對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，現(xiàn)在實(shí)施的房地產(chǎn)稅制度改革是針對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制度，即目前實(shí)行的兩個(gè)稅種——城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅加以合并和稅制要素的調(diào)整，改革之后，這兩個(gè)稅種可能合并成一個(gè)稅種——房地產(chǎn)稅。

2013年11月，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡(jiǎn)稱《決定》)提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”；“建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門信息共享�！�

如何看待“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”？財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，房產(chǎn)稅的目的并不是只為打壓房?jī)r(jià)，它實(shí)質(zhì)上是規(guī)范的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿，進(jìn)而形成多種正面效應(yīng)，包括對(duì)地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵(lì)，以及在配套改革中改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。這一改革也是優(yōu)化我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)和收入再分配的組成部分。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士稱，在房地產(chǎn)稅方面，相關(guān)立法工作和清費(fèi)立稅工作有望加快推進(jìn)，有望成為地方稅體系重要組成部分。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所專家組組長(zhǎng)倪紅日曾表示，我國(guó)目前做的房地產(chǎn)稅收制度的改革，是從制度層面上，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)來解決現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、可持續(xù)發(fā)展的問題，以及地方政府籌資的正當(dāng)渠道問題。

事實(shí)上，地方政府本來就缺乏收入規(guī)模較大的主體稅種，2012年?duì)I業(yè)稅改增值稅改革推行以來，營(yíng)業(yè)稅這一收入相對(duì)較多的地方稅種也行將消失。重建地方稅體系迫在眉睫。有學(xué)者呼吁，打造地方稅系，房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)先行。

那么，房地產(chǎn)稅能夠擔(dān)此重任嗎？依照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅在各國(guó)都是比較大的稅種，且在絕大多數(shù)國(guó)家作為地方稅。 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授曾康華表示，目前省以下的政府稅源不平衡，實(shí)行房產(chǎn)稅之后，稅源穩(wěn)定，適合地方政府征收。此外，房產(chǎn)稅的開征會(huì)為地方政府在城市、環(huán)境等方面的支出找到一個(gè)收入來源，而且有助于引導(dǎo)和完善地方政府的行為，使其更加關(guān)注公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施改善。“不過房產(chǎn)稅同時(shí)也是一個(gè)較難征收的稅種，需要審慎設(shè)計(jì)和周密準(zhǔn)備�！�

專家認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有明顯的區(qū)域性，北上廣等地房?jī)r(jià)很高，但一些二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)供過于求局面。因此，未來房產(chǎn)稅征收要因地制宜，考慮地區(qū)差別，給地方政府比較大的自主權(quán)，根據(jù)地方情況作出決定。

同濟(jì)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究所所長(zhǎng)石建勛表示，房產(chǎn)稅改革關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，改革中要做好“加法”也要做好“減法”，不增加老百姓解決基本保障居住條件的稅負(fù)，注意解決好過去購(gòu)房已交納70年土地產(chǎn)權(quán)費(fèi)的遺留問題，減輕納稅人不合理負(fù)擔(dān)，減少改革阻力。

盡管房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的預(yù)期仍較強(qiáng)烈，但接近住建部的人士對(duì)媒體表示，長(zhǎng)效機(jī)制的建立是一個(gè)漸進(jìn)式的過程，不可能一蹴而就。目前，房地產(chǎn)稅制改革仍有很多技術(shù)層面和征管方面的問題需要完善，只有制度的不斷建設(shè)完善，才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)稅制改革鋪平道路。短期來看，房產(chǎn)稅短期不會(huì)大面積鋪開，地方政府仍將以土地財(cái)政為主。