上有政策，下有對(duì)策。自4月8日國五條實(shí)行以來[注冊(cè)新西蘭公司]，在嚴(yán)厲房貸政策下，利益各方積極疏通。

　　為了規(guī)避監(jiān)管層監(jiān)管，降低購房成本，一些兩套房以上的購房者開始通過住房抵押申請(qǐng)消費(fèi)貸款，曲線變身房款。

　　監(jiān)管層三令五申的風(fēng)險(xiǎn)管控在這其中變得次要了。擔(dān)保公司出資、中介公司出客戶，而銀行最終批貸。而一旦“過橋”形成，三方聯(lián)合致使擔(dān)保公司賺過橋費(fèi)，中介賺中介費(fèi)，而銀行則是獲得業(yè)績。

　　擔(dān)保貓膩

　　“現(xiàn)在很多客戶都是房貸客戶。在一套房貸款政策執(zhí)行嚴(yán)格，三套房貸款停止發(fā)放的情況下，很多二套房客戶都主動(dòng)找到了我們。”一家擔(dān)保公司人士如是告訴記者。而擔(dān)保公司也由最原始的“擔(dān)保”業(yè)務(wù)，演變成如今的“墊資”業(yè)務(wù)，俗稱“過橋”。

　　上述人士告訴記者，以購買二套房為例，在客戶找到我們之后，我們會(huì)把其介紹到與我們相熟的銀行，先做“消費(fèi)性貸款”。其實(shí)獲得銀行“消費(fèi)性貸款”并不難，擔(dān)保公司的常用辦法是，200萬元以下的，以“房屋裝修”名義申請(qǐng)貸款，找裝修公司簽訂合同即可；200萬元以上的，則以“藝術(shù)品投資”為名，找珠寶公司、典當(dāng)行應(yīng)付。而無論是裝修公司還是珠寶家具公司，都是擔(dān)保公司找來的殼公司。

　　而對(duì)銀行來說，“消費(fèi)性貸款”主要審核“用途證明”，一般只需要裝修、教育、婚慶、旅游、購買家具家飾等消費(fèi)類用途。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，一般商業(yè)銀行的貸款期限一般為10年，貸款額度上限500萬。

　　此時(shí)銀行審批通過之后，客戶會(huì)拿到銀行出具的“預(yù)審批函”。一家股份制銀行人士告訴記者，貸款預(yù)審批幫助客戶了解自己的信貸額度，拿到獲批貸款的綠色準(zhǔn)行證。[新西蘭公司注冊(cè)]

　　“見到預(yù)審批函，我們先打款（依據(jù)向銀行申請(qǐng)的貸款額度）給賣方�！鄙鲜鰮�(dān)保公司人士說，這就是擔(dān)保公司口中的過橋。前述人士告訴記者，擔(dān)保公司基本是沒風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閾?dān)保公司都要在銀行貸款審批通過后才做過橋貸款。

　　據(jù)記者了解，所謂“過橋”，就是擔(dān)保公司先利用自有資金出資給賣方，讓買賣雙方完成過戶，交易結(jié)束。而前提是與買方簽訂合同，明確買方須支付墊資期間的費(fèi)用，月息為貸款總額的4.5%-5.5%，期限多為1個(gè)月，并要求提前支付。

　　事實(shí)上，消費(fèi)性貸款包括住宅抵押貸款、非住房貸款和信用卡貸款。據(jù)記者了解，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)商業(yè)銀行的“消費(fèi)性貸款”都需要住房抵押。過戶完成之后，買方拿著房本到銀行做抵押手續(xù)，換成銀行正式批貸函。

　　之后涉及銀行打款。目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求30萬以上的個(gè)人貸款必須明確資金使用用途，需要按照受托支付的原則進(jìn)行發(fā)放。也就是說，30萬元以上的信貸資金使用不能直接劃入到客戶賬戶中，銀行需要依照資金用途直接轉(zhuǎn)入第三方賬戶。這有利于降低資金需求方對(duì)信貸資金的違規(guī)挪用風(fēng)險(xiǎn)。

　　利用這一點(diǎn)，銀行的貸款資金就順理成章打到了擔(dān)保公司關(guān)聯(lián)的“殼公司”賬目上。至此，一方面客戶購房完成，一方面擔(dān)保公司墊資結(jié)束，只剩下客戶與銀行之間的“消費(fèi)性貸款”。如此，“灰色房貸”交易完成。

　　風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁

　　據(jù)記者了解，在銀行出具“預(yù)審批函”之前，擔(dān)保公司會(huì)與客戶簽訂兩份合同。其一份合同上注明“收取貸款總額月息為2%的抵押貸款費(fèi)、中介咨詢費(fèi)”，另一份合同則注明“收取貸款總額月息2.5%的墊資費(fèi)用”。如此分拆，是慣用手段。

　　“如果還規(guī)避不了，可以做三份合同，避嫌高利貸。實(shí)際上擔(dān)保公司干的就是高利貸的營生�！痹�在一家大型擔(dān)保公司工作過的業(yè)內(nèi)人士郭穎告訴記者，至于收費(fèi)名目可以變化多種：折現(xiàn)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)……

　　事實(shí)上，按照國家規(guī)定，擔(dān)保公司最基本的贏利點(diǎn)在于對(duì)貸款企業(yè)進(jìn)行擔(dān)保，幫助企業(yè)從銀行拿到資金，擔(dān)保公司只可從中收取傭金。

　　“擔(dān)保公司做過橋很簡單，擔(dān)保公司、中介公司、銀行三方一起‘過橋’就形成了�！蹦彻煞葜沏y行人士介紹，“因?yàn)樘ぬ��?shí)實(shí)干擔(dān)保掙不到錢，這樣的鏈條產(chǎn)生，誰都沒理由不干。”郭笑言。

　　更嚴(yán)重的是，擔(dān)保公司墊資的期限多為一個(gè)月，而通常一般消費(fèi)性貸款的最高期限為十年。一個(gè)月對(duì)比十年，一筆貸款的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給銀行。[新西蘭注冊(cè)公司]

　　“在整個(gè)過程中，銀行最終承擔(dān)了信貸風(fēng)險(xiǎn)�！鄙鲜龉煞葜沏y行人士坦言，銀行付出了資金，卻為別人做了嫁衣。原因在于，監(jiān)管機(jī)構(gòu)未對(duì)擔(dān)保公司的設(shè)立、行業(yè)監(jiān)管作出明確規(guī)定，這在一定程度上降低了擔(dān)保行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，造成許多擔(dān)保公司存在注冊(cè)資金虛擬、資金抽逃等現(xiàn)象，致使其實(shí)際擔(dān)保能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，嚴(yán)重影響銀行信貸安全。

　　如何解決？對(duì)于銀行來說，“銀行防范的辦法不多�！鄙鲜鲢y行人士透露，“如果三方利益鏈條形成，銀行能讓一筆不合情理的信貸資金合理地審批下來，而這也是整個(gè)灰色鏈條中最關(guān)鍵的一環(huán)�！�

　　實(shí)際上，銀監(jiān)會(huì)實(shí)施“三個(gè)辦法一個(gè)指引”后，信貸資金流入高收益的渠道基本被封堵，但個(gè)人消費(fèi)類貸款仍是信貸違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)區(qū)。原因在于，銀行對(duì)這類貸款的審批依據(jù)是，貸款抵押物是否足以覆蓋呆賬壞賬風(fēng)險(xiǎn)，而現(xiàn)在商業(yè)銀行是按照房價(jià)款項(xiàng)的5折左右來發(fā)放貸款，考慮到未來房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展，銀行資金的安全邊際還是非常高的。

　　對(duì)于擔(dān)保行業(yè)來說，有專家建議盡快出臺(tái)相關(guān)的行業(yè)準(zhǔn)入和行業(yè)管理辦法。