今年的黃金周對于開發(fā)商來說并不值得慶祝。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，十一“黃金周”期間（10.1~10.7），北京新房住宅成交437套，同比去年減少了51.9%，是自2005年以來的最低值。同時，二手房住宅“黃金周”成交量150套，僅比去年增長19套。而多家機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，[注冊伯利茲公司]黃金周期間，全國54城市住宅簽約量環(huán)比大降7成，簽約套數(shù)合計僅為1.6萬套。

在二三季度購買力充分釋放之后，市場此時再度進入觀望期，包括萬科在內(nèi)的龍頭房企都有意放緩了銷售節(jié)奏。

可是，盡管“面包”賣不出去，開發(fā)商們在作為“面粉”的土地市場卻打得頭破血流。但有趣的是，這一次，沒有開發(fā)商愿意承認抄底拿地，甚至沒有人愿意對樓市走勢作出公開預判。

一位機構(gòu)分析人士對騰訊財經(jīng)感嘆到，調(diào)控松緊前路不明，市場從來沒有如此糾結(jié)過。

土地、房價雙雙升溫

“明年3月份房價將暴漲！”地產(chǎn)界大炮任志強(微博)的一個預測在業(yè)界掀起軒然大波。

今年3月之后，市場出現(xiàn)持續(xù)回暖，尤其下半年開始成交量出現(xiàn)高峰。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至9月24日，三季度北京新房住宅成交量34181套，預計到9月底總成交量將達37000套左右，環(huán)比二季度上漲22%，同比去年上漲近九成。

隨著市場持續(xù)回暖，騰訊財經(jīng)在北京各熱銷樓盤走訪發(fā)現(xiàn)，特別是老項目價格較之前已經(jīng)明顯上漲。其中，華潤置地潤西山由前一期開盤的21500元/平方米漲至25000元/平方米；京投萬科新里程由14500元/平方米漲至16500元/平方米；保利春天里也由上半年首次開盤時的12000元/平米漲至15000元/平米。[注冊法國公司]而月中集中開盤的房山四個項目顯示，在經(jīng)歷了上半年的回調(diào)之后，目前的價格已經(jīng)重回1.7萬/平米。

亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，從10月預計入市項目的定價情況來看，已公布開盤售價的10個老項目后期產(chǎn)品中，70%的項目開盤價格穩(wěn)中上升。

與任志強的預判相呼應的是，一線龍頭房企近期紛紛斥巨資在土地市場跑馬圈地。盡管沒有地產(chǎn)公司高層愿意公開承認對后市看好，但抄底之說已經(jīng)蔓延開來。

9月24日，金融街控股以34.2億的總價競得北京熱點地塊西城區(qū)月壇南街地塊，折合樓面價30429元/平米，成為今年北京的總價和單價雙料地王。這一地塊價格排在北京商業(yè)類地塊樓面價歷史第四：僅次于崇文菜市場地塊、朝陽區(qū)霞光里5號、6號、王府井大街西側(cè)商業(yè)金融用地。

不只是金融街，萬科等標桿房企9月來拿地金額明顯上漲，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬科、恒大、華潤、龍湖四家房企，合計拿地金額超過110億。其中，僅萬科一家企業(yè)投入的購地款就近80億。

9月26日的北京國土局土地競拍現(xiàn)場，龍湖北京公司總經(jīng)理宋海林、富力北京公司總經(jīng)理張輝、保利北京公司副總王英男、萬科北京總經(jīng)理毛大慶等一眾龍頭房企北京掌門人齊齊現(xiàn)身。

“不拿地會餓死�！比f科總裁郁亮一句話道出了眾家的心態(tài)。對于饑渴已久的地產(chǎn)企業(yè)來說，這既是低位補倉的好時候，也是試探市場風向的機會。

“從最近土地市場變化來看，土地市場升溫的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)，開發(fā)商積極拿地的趨勢明顯出現(xiàn)，資金情況明顯好轉(zhuǎn)�！北本┲性�地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示。

購買力被透支 9月成交現(xiàn)回落

任志強暴漲論一出，便引來眾專家的激辯。蘭德咨詢總經(jīng)理宋延慶認為近年房地產(chǎn)投資下滑很快，明年房價可能反彈。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌則稱任志強“言過其實”。對樓市走向判斷的不明朗也導致了部分購房者選擇繼續(xù)觀望。

此外，在經(jīng)歷了一年的限購之后，一部分獲得資格的購房者也早在二、三季度已經(jīng)出手。因此，雖然正值金九銀十，但9月開始，新房成交量已經(jīng)出現(xiàn)滑落。

在9月下旬剛結(jié)束的北京秋季房展會上，據(jù)組委會統(tǒng)計，秋展首日客流量為31600人次，低于今年春展，與以往的火爆場面更是沒法比。張大偉認為，一方面是因為北京市場新房供應減少；另一方面，降價的熱銷項目在之前已經(jīng)消化殆盡，秋展上折扣力度不大。

不只是北京，國慶期間，上海、深圳的秋季房展會也格外冷清。據(jù)報道，深圳房展工作人員甚至多過看房客，上海房展也是叫好不叫座，無太多折扣推出。

騰訊財經(jīng)從業(yè)內(nèi)獲得的數(shù)據(jù)顯示，去年年底時熱銷的北京龍湖大興某項目，也因價格一路攀升，三季度的成交套數(shù)已經(jīng)較二季度下滑超過一半。

同樣，位于北京東四環(huán)慈云寺的凱德置地旗下住宅項目，6月成交過百套之后，7～9月，該項目月均成交量一路下滑，9月成交更是不超過20套。

鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，9月北京新盤日均成交量317套，為近4個月以來的最低值。預計全月成交量會較6-8月份回落，在1~1.1萬套左右，環(huán)比8月份下降達30%。

二手房方面，該機構(gòu)稱，至9月末，9月份北京市二手房成交量為10396套，預估全月成交量將環(huán)比上月下降13.9%，這是北京二手房成交連續(xù)兩月環(huán)比下降。價格方面，9月份北京市二手住宅成交均價為23415元/平方米，同比降幅約為2%。這也是從3月份以來價格整體呈現(xiàn)出現(xiàn)上漲的趨勢之后，成交均價首次止?jié)q。同時，鏈家發(fā)現(xiàn)，進入9月份后，門店新增房客源量出現(xiàn)了小幅下降。

“成交減少的原因主要是消費者觀望情緒趨濃，成交周期拉長�！辨溂业禺a(chǎn)分析師常清指出。他對騰訊財經(jīng)表示，9月樓市沒有出現(xiàn)明顯上漲，[注冊意大利公司]是受到了貸款優(yōu)惠降低、商品住宅價格上漲以及剛需購房需求階段性透支等因素影響。

“中國房地產(chǎn)業(yè)前景依然不容樂觀�！苯�日，評級服務機構(gòu)標準普爾在報告中稱。

標普同樣指出，樓市前期積聚的購買力已經(jīng)被逐漸消化。加上宏觀經(jīng)濟仍處不確定狀態(tài)；限購措施也將繼續(xù)實施。因此，雖然過去兩個季度房地產(chǎn)銷售改善，但未來出現(xiàn)強勁增長的可能性仍有限。

張大偉則認為，信貸未來是否繼續(xù)放松對樓市能否繼續(xù)回暖影響非常大。他指出，在信貸松動的情況下，樓市調(diào)控政策對樓市的影響非常小，但是在7月降息后，預期中的降息或者降準在8月并未出現(xiàn)，市場甚至傳出部分城市首套房信貸折扣收回的現(xiàn)象，雖然目前主流首套房依然為85折，但信貸未繼續(xù)松動影響了市場繼續(xù)升溫，部分購房者也再現(xiàn)猶豫。

“從目前情況來看期望9月繼續(xù)出現(xiàn)成交大幅增長的可能性不高�！睆埓髠ダm(xù)指。

房企預期不明 放緩銷售節(jié)奏

“市場還是比較理性。”在9月26日的拍地現(xiàn)場，王英男對騰訊財經(jīng)表示，但他并不愿意對未來市場做出預判。

理性的背后，可能是房地產(chǎn)未來走勢的不明朗。在二三季度購買力充分釋放之后，市場此時再度進入了觀望期。

這也是最尷尬的時刻。就像打地鼠一樣，市場只要稍有扭頭向上的跡象，政策的錘子就懸在了半空中。

常清對騰訊財經(jīng)表示，宏觀政策來看，四季度的政策或會維持限購和限貸為主體的“兩限”政策不動搖，短期內(nèi)出臺大型新政的可能性較低，不過也不排除地方政府采取一定的行政手段約束市場。而信貸方面由于受制于房地產(chǎn)調(diào)控，政府對于進一步釋放流動性采取謹慎態(tài)度，按照往年的趨勢，四季度貸款額度可能會出現(xiàn)一定程度的緊張，不過大銀行方面首套房貸利率上調(diào)可能性比較小。

“整個三四季度北京市場的成交量很可能出現(xiàn)U形趨勢，四季度將會出現(xiàn)類似以往年底的慣性上漲，但漲幅有限�！彼�指出。

標普同時認為，經(jīng)濟前景疲弱也打擊了購買力和投資意欲。隨著受壓抑的需求逐步得到釋放，房地產(chǎn)銷售可能開始放緩。

因此，雖然二三季度銷售有所回暖，但因為是以價換量，所以房企資金鏈并沒有完全放松，再加上前8月土地供應量同比大幅下降，導致開發(fā)商缺地，銷售利潤又不高。因此，不少龍頭房企都開始調(diào)整推盤節(jié)奏，放緩項目入市速度。

三季度以來，已經(jīng)提前完成年度銷售目標的萬科、保利等龍頭房企的北京公司都有意放緩了項目銷售進度。

萬科北京一位高層亦直言，因為已經(jīng)完成了今年的銷售計劃，所以接下來到年底這幾個月，工作重點是研究如何提高產(chǎn)品品質(zhì)和客戶滿意度。

保利北京的重點項目保利東郡今年銷售同比增50%，但王英男也稱四季度不會再加推，把最后一期留到明年。招商局嘉銘地產(chǎn)副總李建霞同時表示，四季度不會再加推新品突擊市場。

“我們希望，在整個第四季度能夠在正常市場環(huán)境下，行業(yè)有一個比較穩(wěn)健的比較性，這是我們的希望�！崩罱ㄏ荚谝淮闻c媒體的溝通會上這樣說道。