近日，武漢、南昌、鄭州等二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度，兩成首付購(gòu)房政策悄然回歸市場(chǎng)。在樓市調(diào)控政策未見明顯松緩之時(shí)，這一“微調(diào)”究竟是支持剛需購(gòu)房的題中之意，還是地方政府曲線救市的變相花招？

二、三線城市相繼調(diào)整公積金政策[注冊(cè)伯利茲公司]

二線城市的典型代表武漢近日公積金政策的調(diào)整最為引人注意。新政策規(guī)定對(duì)用公積金貸款購(gòu)買首套住房的貸款人最高可以申請(qǐng)到八成的貸款。也就是說(shuō)，只需支付兩成首付，貸款人就可以輕松買房了。

據(jù)了解，凡在武漢住房公積金中心正常足額繳存住房公積金達(dá)6個(gè)月及以上的在職職工，在購(gòu)買自住住房時(shí)可以申請(qǐng)公積金貸款或組合貸款。按照規(guī)定，借款人單方正常繳存公積金，貸款額度一般不超過(guò)所購(gòu)房屋總價(jià)的50%。

而根據(jù)新規(guī)定，單方繳存的職工購(gòu)買首套住房，包括一手房、二手房，且住房面積不超過(guò)90平方米，額度上限上升至80%，最高不超過(guò)60萬(wàn)元。而在未調(diào)整前，必須夫妻雙方繳存才能申請(qǐng)最高60萬(wàn)元的貸款。與此同時(shí)，原規(guī)定月按揭還款額不能超過(guò)職工月收入的35%也調(diào)整至45%。

業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，若單方繳存者購(gòu)買一套單價(jià)為8000元、面積為90平方米的商品房，最多能貸款57萬(wàn)元，首付款只需支付兩成，大大減輕了剛性需求者的購(gòu)房壓力。

江西南昌日前也對(duì)公積金貸款最高限額進(jìn)行了調(diào)整。調(diào)整后，對(duì)在市區(qū)購(gòu)房的，貸款最高限額由以前的40萬(wàn)元上調(diào)至50萬(wàn)元，對(duì)購(gòu)買普通住房的雙職工繳存戶，最高額度也上調(diào)至60萬(wàn)元，此項(xiàng)調(diào)整已從4月1日起執(zhí)行。[注冊(cè)法國(guó)公司]

近期上調(diào)公積金貸款額度的城市還有鄭州、沈陽(yáng)、山東濱州等諸多二、三線城市，調(diào)整額度均在15%至25%之間。

緩解沉淀資金壓力還是支持首套房需求？

在房地產(chǎn)調(diào)控未有松動(dòng)跡象的情形下，多地緣何集中上調(diào)公積金貸款上限？對(duì)此，許多業(yè)內(nèi)人士表示，住房公積金是一項(xiàng)惠民政策，重點(diǎn)在于支持中低收入者及住房困難戶的住房需求，政策的調(diào)整主要是基于這部分人群的實(shí)際購(gòu)房困難，最大限度滿足他們提取公積金和公積金貸款的需求。

據(jù)了解，目前全國(guó)住房公積金繳存余額已超過(guò)2萬(wàn)億元，在滿足正常提取、貸款并留足備付準(zhǔn)備金的情況下，初步估算結(jié)余資金超過(guò)4000億元，沉淀資金數(shù)額巨大。特別是去年下半年以來(lái)，隨著樓市行情遇冷，多地發(fā)放公積金貸款的額度和貸款人數(shù)出現(xiàn)雙下降。

以武漢為例，2011年發(fā)放公積金貸款額度約77.5億元，貸款人數(shù)約2.1萬(wàn)人。與2010年相比，年度發(fā)放公積金貸款額度減少5.1億元，貸款人數(shù)減少2000人。有業(yè)內(nèi)人士指出，公積金貸不出去，手里積壓太多，造成資產(chǎn)浪費(fèi)，已成為許多地方政府的“燃眉之急”。

在此背景下，中央相關(guān)部委多次明確支持首套房購(gòu)房需求，而上調(diào)公積金貸款額度正好是支持了剛性需求者的首套房購(gòu)房需求。武漢公積金中心貸款處負(fù)責(zé)人胡斌說(shuō)，剛性需求人群通過(guò)公積金貸款，降低了首付款的支付壓力；同時(shí)，住房公積金貸款也具有明顯的利率優(yōu)勢(shì)，與商業(yè)性住房貸款同期利率比較，公積金個(gè)貸利率要低2.1%左右。

雖然，近期調(diào)整公積金貸款政策的城市均集中在二、三線城市，北京、上海等一線城市未有任何動(dòng)作。但是，許多公積金管理人士認(rèn)為，上調(diào)公積金貸款額度只是公積金支持首套房購(gòu)房需求的開始，未來(lái)將有更多城市調(diào)整公積金政策。

合理回歸還是曲線救市？

依照我國(guó)公積金管理制度，公積金貸款最高限額的調(diào)整權(quán)限在地方政府，調(diào)整主要依據(jù)是當(dāng)?shù)仄骄�收入水平、公積金繳納額度、房?jī)r(jià)變化情況。實(shí)際上，自2011年下半年開始，就有地方政府開始了調(diào)整公積金貸款限額，部分城市甚至將首套房的公積金貸款額度提高至八成，意味購(gòu)房者只需支付兩成首付就可以“輕松”購(gòu)房。

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍說(shuō)，隨著剛性需求的持續(xù)釋放，樓市成交又漸顯疲態(tài)。地方政府必然會(huì)采取各種“微調(diào)”措施，以提高剛需購(gòu)房能力。

對(duì)此，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策主要在于抑制投資投機(jī)性需求，且支持自住性購(gòu)房需求。當(dāng)前，樓市漸入拐點(diǎn)，有能力購(gòu)房的人群不能買房，而剛性需求卻面臨較大的購(gòu)房困難。從這個(gè)角度來(lái)看，公積金限額的調(diào)整對(duì)樓市發(fā)展是一個(gè)利好消息。張東認(rèn)為，這樣的微調(diào)是必要的，也正是房地產(chǎn)調(diào)控朝著精細(xì)化科學(xué)化方向發(fā)展的表現(xiàn)。中國(guó)指數(shù)研究院(微博)華中分院副總經(jīng)理姚銳表示，當(dāng)?shù)毓�積金新政策實(shí)施后，將會(huì)帶來(lái)一定的首套房購(gòu)房需求。但是，對(duì)樓市的整體成交量影響有限，短期內(nèi)難有較大變動(dòng)。銷量的顯著變化主要取決于房?jī)r(jià)的調(diào)整力度。