長期在商業(yè)地產(chǎn)市場溫和徘徊的二三線城市，近期一躍成為全國地產(chǎn)市場的主角。

仲量聯(lián)行前不久發(fā)布的[注冊香港公司好處]《中國新興城市50強(qiáng)報(bào)告》稱，未來10年，二三線50個(gè)新興城市將有超過1億平方米的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，為世界地產(chǎn)市場提供最大的投資商機(jī)。

但市場卻給這批二三線城市發(fā)出了泡沫警示，尤其是中西部省會(huì)城市。據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，成都、昆明、沈陽、重慶、長沙、西安、鄭州等地，未來兩到五年之內(nèi)將有超過目前體量數(shù)倍的商業(yè)地產(chǎn)入市，使其人均商業(yè)面積迅速趕超香港、上海、北京等一線城市。

“勢頭已經(jīng)顯現(xiàn)，部分二線城市可以確定將在年內(nèi)出現(xiàn)泡沫�！标柟夤煞荩�000608.SZ）總裁助理梁紹裘表示，由于商業(yè)地產(chǎn)入市體量過大，部分二線城市的商業(yè)人流及消費(fèi)能力無法跟上，將直接導(dǎo)致后續(xù)的商業(yè)投資成為空中樓閣。

而各路商業(yè)地產(chǎn)投資者仍在加速向二三線城市布局。高緯環(huán)球亞太資本市場負(fù)責(zé)人John Stinson表示，2012年，來自全球的投資者正在細(xì)分市場，普遍集中在主要一線和核心二線城市（例如成都）主要商圈的中高檔購物中心領(lǐng)域。

二三線城市泡沫化蔓延[瑞豐注冊香港公司]

被公開提及有著泡沫風(fēng)險(xiǎn)的二線城市，成都首當(dāng)其沖。有數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)目前擁有全國第二大零售物業(yè)市場的城市，未來兩年之內(nèi)將有1000萬平米以上的商業(yè)項(xiàng)目投放。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平(微博)對此表示，成都商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。

能夠看到的是，成都近年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的確受到全國主要開發(fā)商的青睞。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都市立項(xiàng)和在建的城市綜合體已超過80個(gè)，總體量達(dá)千萬平方米。特別是定位于高端商務(wù)區(qū)的城南高新區(qū)，更囤積有數(shù)百萬平方米的商業(yè)體量。

仲量聯(lián)行公布的中國50個(gè)新興城市排名中，成都被寄予厚望。在企業(yè)租戶、房地產(chǎn)投資者、開發(fā)商、零售商和酒店業(yè)者的若干要素排名中，成都擁有的商機(jī)位居首位。

與此同時(shí)，成都商業(yè)地產(chǎn)的泡沫化風(fēng)險(xiǎn)也呈區(qū)域性聚集。據(jù)成都某房地產(chǎn)業(yè)界人士介紹，盡管目前成都商業(yè)氛圍濃郁，消費(fèi)能力較強(qiáng)，但最有投資價(jià)值的商業(yè)主要集中在三環(huán)以內(nèi)的市區(qū)，三環(huán)以外的商業(yè)則較為低迷，因商業(yè)配置不足，空置率較高。

“成都三環(huán)外南延線城市副中心地帶的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前已出現(xiàn)供需不平衡的情況，有價(jià)值的稀缺性項(xiàng)目一般集中在二環(huán)沿線。”陽光股份成都公司總經(jīng)理張晴說。據(jù)成都業(yè)內(nèi)人士稱，近年商業(yè)項(xiàng)目主要位于三環(huán)外區(qū)域，如高新區(qū)等，很不均衡，導(dǎo)致部分商業(yè)項(xiàng)目招租難、配套差的現(xiàn)象。

[杭州瑞豐注冊香港公司]非唯成都如此。限購之下的樓市資本急尋出口，商業(yè)地產(chǎn)泡沫效應(yīng)在多個(gè)二三線城市隱現(xiàn)。據(jù)介紹，昆明未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業(yè)面積直追香港、上海。而在沈陽“金廊工程”沿線，在建的以商業(yè)為主的項(xiàng)目達(dá)700多萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上�；春Ｂ�、南京路、四川北路三大商業(yè)街400多萬平方米的建筑面積。

從目前的發(fā)展態(tài)勢看，除成都外，重慶、大連、杭州、南京、沈陽、天津和武漢等地，都有可能出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的集聚區(qū)域。

短期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)涌現(xiàn)？

專家眼中的風(fēng)險(xiǎn)警示，難擋新一輪商業(yè)地產(chǎn)熱的繼續(xù)擴(kuò)散。特別是在有著特定地段稀缺性的商業(yè)項(xiàng)目，往往也成為各路資金爭相搶奪的標(biāo)的。

成都國有土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，成都共出讓土地59宗，其中涉及或以商業(yè)用地為主的用地53宗，占比達(dá)90%。其中大部分項(xiàng)目位于市區(qū)，按照目前成都商業(yè)綜合體的分布看，這也將是成都未來最具投資價(jià)值的區(qū)域。

4月13日，陽光新業(yè)在成都一環(huán)線內(nèi)推出了其在成都的首個(gè)高端綜合體項(xiàng)目——陽光新業(yè)中心。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目總體量達(dá)25萬平方米，其中商業(yè)9萬平方米，總投資達(dá)20億元，將建設(shè)成都核心消費(fèi)區(qū)九眼橋的首個(gè)高端購物中心。

“一環(huán)至二環(huán)是目前成都商業(yè)最為稀缺的區(qū)域，商業(yè)項(xiàng)目的競爭也較為激烈�！睆埱绶Q，盡管成都市區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目相對稀缺，但總體量仍然不小。記者注意到，同一環(huán)沿線，就有萬達(dá)廣場和華潤萬象城項(xiàng)目。

雖然寫字樓和商鋪的租金在去年大漲的基礎(chǔ)上，今年一季度仍在繼續(xù)上漲，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)被熱鬧掩蓋了。據(jù)前述業(yè)內(nèi)人士稱，今年商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度加快，供應(yīng)量劇增，不少非專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資者開始積極介入。但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)暗藏著資金運(yùn)轉(zhuǎn)不當(dāng)，整體運(yùn)營不力，專業(yè)人才匱乏等風(fēng)險(xiǎn)。

梁紹裘也表示，目前的商業(yè)地產(chǎn)屬于風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，特別是在二三線城市，短期內(nèi)將面臨一系列問題：項(xiàng)目供應(yīng)量過大、定位不當(dāng)，企業(yè)的開發(fā)運(yùn)營能力參差不齊，人才瓶頸，融資困境等，未來三到五年內(nèi)，部分商業(yè)項(xiàng)目將難逃關(guān)閉、重組和被收購的命運(yùn)。

不少成都本地業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，在消費(fèi)持續(xù)升級的背景下，核心二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍能較好控制，即便是出現(xiàn)部分意外，投資商也可全身而退。但前提是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)太大的泡沫。