上海保障房需4000億社保、公積金資金是首選

巧婦難為無米之炊，為強(qiáng)力推進(jìn)保障房建設(shè)，各地都在尋找彌補(bǔ)資金缺口的有效途徑，有著巨大資金池的險(xiǎn)資，或?qū)⒃谡咄耆黄坪舐氏劝l(fā)力，成為保障房提速的關(guān)鍵。

上海市住房保障和房屋管理局副巡視員李東8月4日在“外灘金融法律論壇”上透露，至少需要4000億元資金，其中包括建設(shè)投入和長期持有所需資金，才能完成上海住房保障的“十二五”規(guī)劃。

按照規(guī)劃，上�！笆濉逼陂g將建設(shè)100萬套、供應(yīng)100萬套保障房。其中2011年計(jì)劃建設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米（約22萬套）。李東稱，今年上海保障房所需資金為900億。“上海在全國發(fā)展條件較好，但這么大的資金還是感到壓力很大，困難較多�！崩顤|說。

4000億元的資金來源

為了解決資金問題，李東透露，今年上海市區(qū)兩級財(cái)政投入將不少于100億元，其中50億元專項(xiàng)用于公租房建設(shè)。

但這只是確保了1/9，同時(shí)還需要吸引其他低成本資金進(jìn)入。李東表示，保險(xiǎn)資金、社保資金以及住房公積金是首選。不過，保險(xiǎn)資金顯然是其中能較快推進(jìn)的融資渠道。

不過，目前保險(xiǎn)資金投資保障房規(guī)范性文件尚未出爐。中國保監(jiān)會保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管部主任孫建勇在“2011陸家嘴論壇”透露，今年年內(nèi)將會出臺相關(guān)規(guī)范性文件。

上海市金茂律師事務(wù)所執(zhí)行合伙人毛惠剛表示，目前普遍開展的保險(xiǎn)資金債權(quán)使用計(jì)劃，一般設(shè)定的資金投資利率都是銀行同期貸款基準(zhǔn)利率的8.5~9折不等，因此符合保障房建設(shè)項(xiàng)目的低收益率特點(diǎn)，也比銀行貸款具有明顯的成本優(yōu)勢。

不僅成本有優(yōu)勢，毛惠剛表示，保險(xiǎn)資金的資金池也相當(dāng)充足。保監(jiān)會官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，保險(xiǎn)業(yè) 資產(chǎn)總額達(dá)到5.4萬億元，保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額達(dá)到5.02萬億元，較年初增長6.6%。按照規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計(jì)不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%，理論上，可以有超過5000億元的保險(xiǎn)資金投入不動產(chǎn)。

公租房租售比可達(dá)1：100

事實(shí)上，在整個(gè)保障房建設(shè)中，由于建設(shè)規(guī)模較大，且需要長期持有，只租不售，因此公租房是資金壓力最大的部分。

今年5月上海市副市長屠光紹曾在《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》發(fā)表署名文章稱，根據(jù)上海市“十二五”規(guī)劃，上海計(jì)劃新開工建設(shè)和籌措公租房1000萬平方米，約20萬套。根據(jù)相關(guān)測算，目前上海中心城區(qū)的土地動拆遷成本加上建設(shè)成本每平方米已超過1萬元。如果按照1萬元/平方米測算，“十二五”期間上海公租房建設(shè)資金共需約1000億元，除去30%的資本金，則共需通過市場融資籌措700億元建設(shè)資金。

但一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)卻是，上海住房租賃市場的租售比（每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值）已嚴(yán)重失衡，根據(jù)公租房的租金略低于市場水平的要求，即使按照低于市場水平10%來測算，公租房租金凈收益率僅為3.5%左右，和目前的貸款利率有著較大的差距。

不過李東也透露，上海的一些公租房項(xiàng)目資質(zhì)很好，租售比能達(dá)到1：150，甚至有的能達(dá)到1：100，具備長期持有的條件。

毛惠剛表示，根據(jù)現(xiàn)有保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)的相關(guān)要求，保障房建設(shè)項(xiàng)目上還有一些法律上的因素會成為保險(xiǎn)資金參與的障礙。

目前上海的2個(gè)保險(xiǎn)資金進(jìn)入保障房項(xiàng)目，均是由上海城投作為擔(dān)保方，北京的土地儲備項(xiàng)目，則是以土地儲備作為抵押。