深圳中心區(qū)高租金推動(dòng)“商務(wù)區(qū)”西移

　　近期樓市針對(duì)住宅的調(diào)控政策嚴(yán)格，被“限購(gòu)令”直接抑制的投資熱情和資金涌入住宅以外的投資渠道。在投資渠道相對(duì)匱乏、通脹壓力居高不下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，寫字樓、商鋪無(wú)一例外地受到投資者的追捧，也推動(dòng)樓價(jià)持續(xù)上揚(yáng)。日前，戴德梁行發(fā)布上半年深圳商用物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告顯示，在需求活躍的拉動(dòng)下，上半年甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)攀升，至6月底達(dá)到162.84元/月/平方米，較去年末上升13.94%。戴德梁行研究部助理董事張曉端認(rèn)為，目前信貸已有收緊信號(hào)，下半年商用物業(yè)方面的關(guān)注度應(yīng)會(huì)延續(xù)，但是出現(xiàn)特別火爆的局面應(yīng)該很難。

　　二季度商鋪空置率回落至過(guò)去五年歷史低位

　　在2011年一季度，春節(jié)期間零售業(yè)、時(shí)尚快速消費(fèi)業(yè)、餐飲和休閑娛樂(lè)行業(yè)的不斷擴(kuò)張一度為商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)的活躍提供了支持，而事實(shí)上，張曉端分析認(rèn)為，受到季節(jié)性因素和租賃合同的影響，二季度的租賃市場(chǎng)相對(duì)于一季度更加活躍。

　　在上半年，快時(shí)尚品牌優(yōu)衣庫(kù)在深圳連續(xù)開出三家分店，分別位于萬(wàn)象城、花園城和JUSCO新洲店；I.T和GAP在益田假日廣場(chǎng)的分店也在籌備當(dāng)中。自2009年12月俏江南開出深圳首家分店后積極擴(kuò)張，位于車公廟的第四家分店也將于近期開業(yè)；來(lái)自四川的海底撈也準(zhǔn)備全面進(jìn)入深圳市場(chǎng)，下半年將在羅湖友誼城開出深圳首家分店。此外，休閑娛樂(lè)行業(yè)如影院同樣表現(xiàn)積極，在當(dāng)前處于招商階段的各個(gè)項(xiàng)目中均有多家影院表達(dá)了濃厚的進(jìn)駐意愿。

　　“一季度是零售業(yè)相對(duì)活躍，但是因?yàn)榇汗?jié)期間很多品牌活動(dòng)不能馬上落地開展，二季度品牌商家調(diào)整的表現(xiàn)比較明顯，品牌擴(kuò)張意向強(qiáng)烈，尤其是陸續(xù)有一些大的商用出租物業(yè)供應(yīng)，市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)更加活躍”，張曉端說(shuō)。

　　記者了解到，上半年供應(yīng)量雖然不多，但是新項(xiàng)目的預(yù)租情況都相對(duì)理想。本季度最大的項(xiàng)目是位于南山深圳灣填海區(qū)的華僑城歡樂(lè)海岸。新項(xiàng)目為一大型綜合性項(xiàng)目，商業(yè)部分建筑面積7.8萬(wàn)平方米，增大了南山區(qū)高檔購(gòu)物中心的供給，使深圳優(yōu)質(zhì)商鋪總量增加至173萬(wàn)平方米。項(xiàng)目推出市場(chǎng)后，預(yù)租情況理想。

　　6月份，深圳五條地鐵線路全線開通，受惠于交通的便利，位于地鐵沿線黃金地段的優(yōu)質(zhì)商鋪，尤其是處于地鐵交匯處的購(gòu)物中心成為零售商的首選。

　　另?yè)?jù)仲量聯(lián)行的2011年二季度市場(chǎng)回顧報(bào)告，2011年二季度末，需求活動(dòng)持續(xù)活躍，深圳商鋪整體空置率回落至過(guò)去五年歷史低位3.5%。位于成熟商圈的多個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)租賃情況良好，空置率下降。

　　租賃需求的增加成為推動(dòng)租金上漲的動(dòng)力，上半年商鋪市場(chǎng)整體租金穩(wěn)中有升。其中，商業(yè)氛圍的進(jìn)一步優(yōu)化推動(dòng)南山商業(yè)文化中心區(qū)租金明顯上升。在過(guò)去的一年里，受益于經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升、南山后海連廊的投入使用以及地鐵蛇口線的開通，南山商業(yè)文化中心區(qū)的商業(yè)氛圍得到快速提升，整體空置率已經(jīng)降低到5%以下，租金則持續(xù)上漲，海岸城沿街商鋪的租金已經(jīng)漲至每月每平方米600元至1000元。

　　“中心西區(qū)”概念凸顯

　　寫字樓方面，此前有數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)共有43萬(wàn)平方米的新供應(yīng)量，項(xiàng)目大部分位于福田區(qū)。同時(shí)，單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)越來(lái)越多地成為趨勢(shì)。

　　在上半年，在卓越世紀(jì)中心1號(hào)樓、皇崗商務(wù)中心和NEO企業(yè)大道A棟相繼投入使用為市場(chǎng)共帶來(lái)257490平方米的辦公面積供應(yīng)。而隨著高科技類企業(yè)和金融行業(yè)的不斷入駐，寫字樓的租賃需求仍然保持整體活躍的勢(shì)態(tài)。戴德梁行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市甲級(jí)寫字樓累計(jì)吸納量達(dá)到174268平方米。

　　盡管新供應(yīng)的減少令一手成交下滑，2011年上半年全市一手寫字樓成交量比去年同期減少近六成，但高品質(zhì)物業(yè)的成交依然拉高了整體均價(jià)，6月大中華IFC以每平方米64000元的均價(jià)推售新單位，帶動(dòng)上半年整體成交均價(jià)同比上漲67.8%達(dá)到每平方米42923元。上半年二手全市寫字樓成交量增加近兩成至201739平方米。

　　就甲級(jí)寫字樓而言，由于新增供應(yīng)稀缺以及業(yè)主惜售抬高叫價(jià)等原因，上半年全市甲級(jí)寫字樓買賣成交保持平淡，但質(zhì)素較高的物業(yè)依然被投資者看好。DTZ戴德梁行指數(shù)顯示，甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)在2011年上半年持續(xù)走高，較去年末上漲19%至每平方米43035.7元。

　　張曉端認(rèn)為，由于寫字樓的回報(bào)率和稀缺性，近年來(lái)多數(shù)的寫字樓開發(fā)商傾向于持有高端物業(yè)，導(dǎo)致一手市場(chǎng)的新增供應(yīng)越來(lái)越少，也迫使部分需求轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)；而另一方面，近年來(lái)寫字樓租售價(jià)格的持續(xù)上行及高端物業(yè)鮮有供應(yīng)更令業(yè)主惜售的心態(tài)漸盛，買賣價(jià)格也自然水漲船高。

　　福田中心區(qū)高企的租金也迫使部分需求外溢造就了新興的商務(wù)區(qū)。隨著近來(lái)緊鄰福田中心區(qū)的中心西區(qū)近兩年來(lái)新供應(yīng)的陸續(xù)推出，包括中央西谷、創(chuàng)建大廈、NEO企業(yè)大道、東海國(guó)際中心等在內(nèi)的新物業(yè)帶來(lái)近50萬(wàn)平方米的供應(yīng)使得這一區(qū)域受到重視。

　　“一個(gè)顯著的趨勢(shì)是目前福田中心商務(wù)區(qū)在向西延伸”。張曉端告訴記者，“以往在福田中心區(qū)和車公廟片區(qū)的租金差距還挺大，但是現(xiàn)在車公廟一帶有如綠景NEO企業(yè)大廈等高品質(zhì)商務(wù)中心的出現(xiàn)，拉動(dòng)了片區(qū)的租金比，使得片區(qū)得到了提升。以前大家都習(xí)慣稱為車公廟，但是現(xiàn)在‘中心西區(qū)’的概念已經(jīng)越來(lái)越明顯，很多人也接受了”。

　　另一方面，南山區(qū)寫字樓的獨(dú)立性逐漸淡化�！按饲翱赡苣仙絽^(qū)以區(qū)域性為主，但是現(xiàn)在全市范圍內(nèi)的能源、物流、貿(mào)易類的企業(yè)都逐漸成為南山區(qū)寫字樓市場(chǎng)的主要需求”。張曉端介紹，目前南山的空置率也有明顯下降，從去年初的22.9%大幅下調(diào)19.6個(gè)百分點(diǎn)至今年初的3.3%，目前已達(dá)到全市最低僅為2.1%。

　　張曉端解釋說(shuō)，南山區(qū)沒(méi)有新的供應(yīng)，但是市場(chǎng)在消化，所以空置率就下降了。

　　政策調(diào)控信號(hào)明顯

　　目前樓市調(diào)整政策仍緊，投資者的注意力被擠壓到商用物業(yè)。但是對(duì)于大多數(shù)中小型的投資者來(lái)說(shuō)，投資商業(yè)物業(yè)的門檻頗高，資金實(shí)力不雄厚者很難承受。

　　從市場(chǎng)投資者情況來(lái)分析，目前投資者對(duì)于商務(wù)物業(yè)的關(guān)注度很高，但是觀望情緒也比較濃重。張曉端表示，目前信貸有收緊信號(hào)，加上下半年的供應(yīng)不大，因此可以預(yù)見下半年寫字樓、商鋪雖然會(huì)持續(xù)活躍，但是不會(huì)出現(xiàn)特別火爆的局面。