6月30日下午，北京市專營公租房持有和運(yùn)營的北京市保障性住房建設(shè)投資中心成立，由北京市財(cái)政出資100億元作為資本金。

一位接近北京市住建委的人士透露，初步擬融資500億元，主要由幾家銀行、保險(xiǎn)公司和國有企業(yè)提供，目前都基本落實(shí)。

上述人士還介紹，該機(jī)構(gòu)為正局級單位，級別堪比北京市住建委。

另據(jù)北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，投資中心將主要履行融資、投資建設(shè)和運(yùn)營管理職能，為市級統(tǒng)籌建設(shè)收購公租房項(xiàng)目、市政府委托建設(shè)的定向安置房項(xiàng)目籌集資金。

同時(shí)，市政府將設(shè)立投資中心管理委員會，作為投資中心的決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)審議機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃、審批年度建設(shè)及融資計(jì)劃等。

北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長王宏新也在此間向本報(bào)記者介紹，北京市成立保障性住房投資中心是很好的一個(gè)嘗試，未來5年建設(shè)3600萬套保障性安居工程，其中公租房占近一半，急需探索公租房的市場運(yùn)營機(jī)制。

公租房融資“春天”

公租房融資難問題或得到徹底解決。

6月30日下午，隨著北京市這家投資中心的掛牌成立，未來該市公租房建設(shè)將有穩(wěn)定的資金來源。

上述接近北京市住建委的人士表示，北京、上海等城市都準(zhǔn)備成立類似的運(yùn)營機(jī)構(gòu)，再加上日前國家發(fā)改委批準(zhǔn)的企業(yè)債融資方式，今年保障房建設(shè)融資難問題將得到基本緩解。

北師大專家王宏新介紹，北京市成立這樣的機(jī)構(gòu)，吸引社會資本介入，是公租房產(chǎn)品管理運(yùn)營的創(chuàng)新。據(jù)介紹，該模式借鑒了國外經(jīng)驗(yàn)，采取政府定價(jià)和市場運(yùn)營結(jié)合的模式。

目前，社會資金已經(jīng)對該機(jī)構(gòu)模式表示興趣。

某保險(xiǎn)公司投資發(fā)展部人士介紹，公租房的租金略低于市場租金價(jià)格，如果有政府的財(cái)政補(bǔ)貼，可以提供10-30%的租金補(bǔ)貼，“就像補(bǔ)貼公交一樣，這樣可以讓公租房的投資回報(bào)率達(dá)到10%以上”。

如果沒有政府補(bǔ)貼租賃資金，則回報(bào)率可達(dá)5%-7%，長遠(yuǎn)來看，這樣的穩(wěn)定投資很有吸引力。

另一方面，由于該機(jī)構(gòu)并不管理廉租房等投資回報(bào)率較低的資產(chǎn)，其投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)也相對降低。

上述接近北京市住建委的人士還透露，之所以公租房投資回報(bào)率能夠上升，原因是對于該建投中心有很大的稅費(fèi)優(yōu)惠減免措施。

全經(jīng)聯(lián)(微博)研究院副院長陳寶存(微博)介紹，按照國家新近規(guī)定，對公共租賃住房建設(shè)用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；每平方米可以少交幾元到幾十元不等的稅費(fèi)。此外，還有對印花稅、契稅等方面的減免，累計(jì)每平方米公租房建設(shè)成本可以降低上百元。

記者了解到，除了北京以外，上海、天津等城市也準(zhǔn)備成立類似機(jī)構(gòu)，不同的是，北京自上而下成立全市范圍的投資中心，上海則分別在每個(gè)區(qū)縣成立保障性住房投資中心，該市在今年4月已經(jīng)成立了7家區(qū)縣級的公租房運(yùn)營專業(yè)公司。

業(yè)界預(yù)計(jì)，由于市級層面的保障性住房投資中心授信實(shí)力強(qiáng)，而且政府財(cái)政出資比例低，今后更多的城市或許仿效北京模式。

多管齊下

記者了解到，上述北京市保障性住房投資中心，主要通過社會投資作為資本金，大部分融資則來自銀行貸款。

北京市今年計(jì)劃建設(shè)和收購公租房6萬套，上海的計(jì)劃是4萬套，此外還有大量的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等政策性用房建設(shè)任務(wù)。

據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截止到5月底，全國保障房開工率不足三成，住建部要求，到11月底保證年內(nèi)的保障房任務(wù)全部開工，很多地方政府坦言完成任務(wù)壓力巨大。

顯然，僅靠保障房建投中心，并不能從根本上解決資金缺口問題。

國家發(fā)改委日前批準(zhǔn)地方政府使用企業(yè)債建設(shè)保障房的政策，為地方政府提供了另一條融資路徑。

北京市年內(nèi)準(zhǔn)備發(fā)行的保障房企業(yè)債融資計(jì)劃在幾百億元，重慶也準(zhǔn)備發(fā)行60億元企業(yè)債用于保障房建設(shè)，河南準(zhǔn)備年內(nèi)發(fā)行100億元企業(yè)債，大部分用于保障房建設(shè)。

北京住總集團(tuán)董事長張貴林日前在“京西WSD區(qū)域發(fā)展論壇暨首席生態(tài)新城麗景長安產(chǎn)品研討會”上告訴本報(bào)記者 ，北京市今年計(jì)劃發(fā)行500億元企業(yè)債，其中很大比例用于保障房建設(shè)，住總集團(tuán)的幾個(gè)保障房項(xiàng)目已經(jīng)獲批20億元左右的企業(yè)債。

張表示，企業(yè)債成本只相當(dāng)于銀行貸款的90%，而銀行貸款緊縮，目前很多房地產(chǎn)公司已經(jīng)難以獲得銀行貸款支持，發(fā)行企業(yè)債建保障房政策的放行，對地方融資平臺來說，是個(gè)好消息。

此前房產(chǎn)企業(yè)的一些融資模式，成本太高。金科地產(chǎn)副總裁李戰(zhàn)洪曾介紹，很多房地產(chǎn)企業(yè)都依靠信托融資，而信托融資成本最低是15%，很多企業(yè)在香港發(fā)行融資，利息到了20%以上。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，企業(yè)債的發(fā)行可以一定程度上拓寬保障房的融資渠道。

差距及隱憂

雖然保障性住房投資中心和企業(yè)債先后成為保障房融資的新途徑，但目前保障房融資仍然面臨諸多問題，尤其是保障房融資東西部不平衡的問題。

北京大岳咨詢公司總監(jiān)李偉表示，在國家發(fā)改委批準(zhǔn)企業(yè)債用于保障房建設(shè)消息宣布之后，與東中部省市高調(diào)準(zhǔn)備相比，西部城市則大多沉默。

原因是中西部很多城市地方融資平臺已不具備發(fā)債資格，企業(yè)債支持保障房建設(shè)政策，必然是中東部發(fā)達(dá)地區(qū)獲得的金融支持大于西部。

對東部城市而言，其可以用充裕的財(cái)政收入做擔(dān)保，讓保險(xiǎn)資金等社會資金參與到保障性住房投資中心中。

并且東部城市的很多城市投融資平臺目前償債率已恢復(fù)良好，具備發(fā)債條件。加之東部地區(qū)國企實(shí)力大多雄厚，可以承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)任務(wù)。

而中西部城市多數(shù)只有1-2個(gè)融資平臺，地方財(cái)政擔(dān)保實(shí)力弱，在2010年底的銀監(jiān)會整頓中，很多負(fù)債率過高而被整頓，自保尚難。

李偉表示，按照有關(guān)規(guī)定，地方融資平臺發(fā)行企業(yè)債需要企業(yè)具有連續(xù)3年盈利背景，很多中西部城市融資平臺都不具有這個(gè)實(shí)力。

然而西部保障房建設(shè)資金缺口顯然。青海住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位負(fù)責(zé)人曾表示，在果洛、玉樹、黃南、海南、海北、海西六州，國家按每平方米800元補(bǔ)助。由于建材價(jià)格、勞務(wù)費(fèi)用等的提高，實(shí)際造價(jià)已突破2000元每平方米。截至2010年年底，青海省僅保障房建設(shè)配套資金缺口就在4億元左右。

不僅是差距，有論者還看到風(fēng)險(xiǎn)。

國家審計(jì)署6月27日公布的“全國地方政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果公告”顯示，截至2010年底，全國地方政府性債務(wù)超過了10萬億元，部分城市政府負(fù)債率超過100%，融資平臺借新還舊比例超過50%。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長張承惠介紹，目前50%債務(wù)來自中西部地區(qū)，這些地方政府財(cái)政償還能力較差，完全靠自身財(cái)力還款很困難。

李偉介紹，今明兩年是地方債務(wù)償債高峰期，保障房耗資給地方政府帶來的資金壓力等加大了地方融資風(fēng)險(xiǎn)。

“財(cái)力較弱的市、縣一級，如果體制機(jī)制問題不解決，與償債高峰和財(cái)政收入增速回落碰到一起，債務(wù)問題可能惡化”李說。

李進(jìn)一步指出，一些新的融資模式還可能暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

目前很多地方融資平臺既承擔(dān)保障房建設(shè)，又承擔(dān)城市一級開發(fā)，尤其是很多城市融資平臺依靠賣地收入來償還保障房建設(shè)投入。下一步保障房發(fā)行企業(yè)債的融資資金是否用于保障房建設(shè)，是監(jiān)管重點(diǎn)。

“如果保障房發(fā)行的企業(yè)債融資被用于商品房等其他項(xiàng)目開發(fā)上，不但是融資不公平，也會對房地產(chǎn)調(diào)控效果帶來影響。”李戰(zhàn)洪說。

李偉也認(rèn)為企業(yè)債用于保障房融資能否監(jiān)管好，還是個(gè)問號，“如果管理不善，可能惡化地方債務(wù)危機(jī)”。