另一組公開數(shù)據(jù)是,按照國家關(guān)于保障性住房資金的規(guī)定,應(yīng)嚴(yán)格將土地出讓凈收益的10%用于補充城市廉租住房保障資金。而實際情況是,2010年深圳市土地出讓計劃收入239.04億元,其中安排用于保障性住房建設(shè)資金6.94億元,還不到土地出讓金總額的3%。
溫家寶總理在全國“兩會”上提出,今后5年開建3600萬套保障性住房,今年開建1000萬套。此令一出,地方政府倍感壓力。
3月9日,深圳市住房和建設(shè)系統(tǒng)人士透露,目前深圳已領(lǐng)到10.5萬套的保障房建設(shè)任務(wù),占據(jù)廣東全省31萬套任務(wù)量的三分之一,“市里和區(qū)里的壓力都很大,近幾天來會議不斷”。
按照原先深圳市的規(guī)劃,“十二五”期間,深圳將建24萬套保障房,2011年開建4.7萬套,如今修正后的任務(wù)量比計劃量翻了一番還多。
如何攻克橫亙在保障房戰(zhàn)役面前的資金和土地兩座堡壘,深圳亦在探索。財政資金安排還未最后敲定,銀行貸款已蠢蠢欲動。深圳多名商業(yè)銀行人士對本報稱,今年貸款資源將向保障房方向傾斜,部分銀行作出規(guī)定,新增貸款的20%將用于滿足保障房建設(shè)需求。
土地方面,深圳市規(guī)劃國土委房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示,今年和“十二五”期間,深圳將優(yōu)先確保保障房地塊供應(yīng),大幅減少商品房土地供應(yīng),此舉將逼迫更多開發(fā)商進入保障房開發(fā)領(lǐng)域,將來如果開發(fā)商看不上保障房的利潤,“那就只有轉(zhuǎn)行了”。
近年來旺銷的商品房令大小開發(fā)商賺得盆滿缽滿,轉(zhuǎn)戰(zhàn)保障房的態(tài)度并不積極。某大型上市開發(fā)商投資部負責(zé)人吳明(化名)直陳“絕不做保障房,定位于高端房產(chǎn)市場”。缺乏主要投資和承建主體,深圳如何交出10萬套天量保障房答卷存在一個大大的問號。
“微利”保障房
“尚景經(jīng)富園”小區(qū)是深圳龍崗的一個保障房項目,2月份之前,它還屬于深圳尚模地產(chǎn),如今被龍崗區(qū)政府超低價收入囊中。
“上個月剛與開發(fā)商簽訂了回購協(xié)議,總價1.2億元,單價在3000多元/平方米!饼垗弲^(qū)建設(shè)局房管科副科長李忠東告訴記者,回購后,此樓盤作為公租房,提供給寶龍工業(yè)區(qū)工廠員工租住,租金還需報市政府確定。此區(qū)域新房售價在8000元/平方米左右,高出尚景經(jīng)富園1倍多。
“3000多元/平方米還是3年前洽談的價格,到現(xiàn)在政府還堅持這一價格,我們的利潤非常少!鄙心5禺a(chǎn)一名內(nèi)部人士說。據(jù)其測算,此樓盤的建安成本約2500元/平方米上下,加上幾百元/平的拿地成本,合計成本就接近3000多元/平方米,留給開發(fā)商的盈利空間的確不多。
“尚模地產(chǎn)扎根龍崗十多年了,以往獲得了區(qū)政府不少支持,今后還需要得到政府多方面支持,此項目沒有得到什么好處,是為讓政府完成保障房建設(shè)指標(biāo)。”尚模一名管理層人士表示。
事實上,開發(fā)商對開發(fā)保障房普遍心存疑慮。萬科總裁郁亮在3月8日年度業(yè)績說明會上說,為盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任,萬科愿意參與保障房建設(shè),參與的原則是不影響股東利益,意即不虧錢。至于靠保障房來賺錢,萬科還沒有找到很好的方法。
在深圳,萬科在龍華區(qū)域開工了一個21萬平方米大型保障房項目,建成后可提供4000套住房,自稱利潤只有4%。
近年來,深圳保障房建設(shè)的“蝸行”速度一直廣受質(zhì)疑,深圳政府也背負了沉重壓力。深圳市住建局資料顯示,2007-2010年4年間籌集的建設(shè)項目共11.9萬套,但截至去年10月,已竣工項目34個共10239套,已開始施工的項目有21個共41007套,其余45個項目的67772套還處于前期籌備階段。
“進展緩慢的原因有很多,財政有壓力,開發(fā)商不愿干,社會投資進不來!饼垗弲^(qū)建設(shè)局李忠東說。他舉了一例子,2008年,龍崗寶龍工業(yè)城地塊5.6萬平方米,政府計劃建設(shè)公租房項目,嘗試采用BOT投融資模式,面向市場招標(biāo),竟無一開發(fā)商響應(yīng),拖延至今。今年該地塊準(zhǔn)備開工,分兩期開發(fā),先行由區(qū)政府自掏資金3億元啟動第一期,建設(shè)1004套公租房,今后第二期再嘗試BOT建設(shè)模式。
前述大型上市開發(fā)商投資部負責(zé)人吳明直言,住房市場日益分化為商品房市場和保障房市場,該公司選擇了前者,并進一步定位于高端房產(chǎn)市場,其毛利率可達50%!耙恢币詠恚龑(dǎo)開發(fā)商開發(fā)保障房的激勵機制并未建立。”
300億資金缺口
素以財政富裕聞名的深圳市,在保障房建設(shè)上卻顯得有點“小氣“。
2010年,深圳市財政委發(fā)布的一份關(guān)于保障房建設(shè)的報告顯示,2009年深圳計劃保障性住房方面的土地出讓支出為4.77億元,但完成很不理想,實際支出僅為2.78億元,不到計劃的6成。