根據(jù)世界經(jīng)濟論壇發(fā)布的《2017年全球旅游業(yè)競爭力報告》，在136個國家和地區(qū)中，泰國在安全方面列118名。中國駐宋卡總領(lǐng)事館發(fā)布的2018版《中國公民赴泰南安全旅游手冊》顯示，中國游客在泰南地區(qū)交通和溺水事故頻發(fā)。

泰國掀起置業(yè)熱潮

與“旅游熱”相對應的，是泰國近年涌起的購房浪潮——據(jù)外媒報道，過去幾年一直波瀾不驚的泰國樓市正在中國內(nèi)地、香港和其他經(jīng)濟體買家的推動下，變得異常火爆起來。

據(jù)外網(wǎng)2016年數(shù)據(jù)顯示，泰國是中國人在亞洲其他國家中最青睞的買房目的地之一。中國人赴東南亞買房的第一大動機是投資，出于投資需求去泰國、馬來西亞和柬埔寨買房的人數(shù)比例分別達到70.2%、62.2%和92%。

陽光沙灘海岸，讓泰國成為了不少中國人的心頭好。從2016年9月到2017年1月連續(xù)五個月，泰國房產(chǎn)詢問量均同比增長100%以上，2016年9月同比增長甚至達到580%，增幅遠遠高于美國、英國、加拿大、澳大利亞等中國人海外購房傳統(tǒng)目的地。居外網(wǎng)的統(tǒng)計，中國人最熱衷投資的泰國城市為芭提雅、蘇梅島、曼谷、普吉島和清邁。

而2010年以前，幾乎沒有中國人到泰國購房。FT有統(tǒng)計顯示，近年在普吉島和清邁等旅游度假地區(qū)，中國購房者的比例已經(jīng)達到20%；一些熱門房產(chǎn)項目中，中國購房者比例已經(jīng)達到50%。這些中國購房者很多是年輕人和中產(chǎn)階級。

的確，作為東南亞第二大經(jīng)濟體，在泰國置業(yè)有著其他國家并沒有的優(yōu)勢：永久產(chǎn)權(quán)、房價便宜、房子帶精裝修、沒有公攤、周邊配套齊全等。從過去10年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，曼谷、芭提雅等中心區(qū)公寓平均每年漲幅大約12%。加上出租回報，泰國公寓的平均年投資回報率在18%以上。相對于其他東南亞國家，已顯示泰國經(jīng)濟的良好增長跡象。

但如果從房價收入比來看，泰國的房地產(chǎn)泡沫比北上廣深還大。從2012年開始，泰國房產(chǎn)已經(jīng)暴漲不少，以外國人能購買的公寓為例，2012年3月至今漲了43.3%。曼谷核心地區(qū)的高端公寓均價高達20萬泰銖一平（約4萬人民幣），更貴的30、40萬也是常有的。

再高的房價也要有人“接盤”。外國人在曼谷買房要搶，當?shù)厝丝刹恍枰�。泰國法�?/span>規(guī)定，產(chǎn)權(quán)公寓銷售給外國人的比例不得超過49%，剩下的51%只能賣給當?shù)厝恕?/span>

本地人并沒有國外買家的強購買力，據(jù)了解，以曼谷為例，當?shù)卦缕骄�收入�?.5萬泰銖。泰國本地人買新房又可以享受0首付、低貸款利率，買房的價格比外國人低不少，所以很少有人去光顧二手房，只有國際友人“出手相救”。

在泰國炒房流動性堪憂。有專業(yè)機構(gòu)預測，泰國未來一年房價漲幅不會超過2%。但有的中介在賣泰國房子時，還會提到說當?shù)刈饨鸹貓舐矢�，能�?-7%，個別還有說10%。

泰國法律規(guī)定，公寓是不能在Airbnb這樣的網(wǎng)站上直租的，只能走當?shù)刂薪榍�道。這就意味著代理費是一大筆錢。

再加上泰國高端的一些樓盤，物業(yè)費相當貴，畢竟泳池啊、綠化啊，都得花大價錢，交完稅之后，全部算下來，扣除所有費用，回報率能有5%就算不錯了。

如果選擇在國內(nèi)遠程租房，意味著需要操心的事情更多。外國人貸款、錢匯到泰國、期房等等細節(jié)問題，都要考慮。

一旦其所處城市的房價下跌、或者家庭收入大幅下降，那么其家庭財務杠桿極有可能會崩塌。

所以在購房時建議除了評估個人的凈資產(chǎn)狀況、現(xiàn)金流水平外，還要進行動凈態(tài)綜合投資回報評估，以此來規(guī)避風險：

比如，以泰國為例，5%-6%年租金/房價的水平，其靜態(tài)回報率還是不錯的，但是，如果從動態(tài)評估的角度看，泰國房價的潛力還是存在較大不確定性，其GDP增速多年來一直保持中速水平，其當下的人口出生率更是嚴重偏低僅為0.4%左右（男女比例不協(xié)調(diào)、男性存在出家的風俗）。