延續(xù)去年下半年的行情，新年假期結(jié)束后，一線城市的樓市繼續(xù)火爆，上海成為這一輪上漲的典型，一二手市場(chǎng)均成交火爆，改善型需求成為主力，相比之下剛需顯得不足。
針對(duì)火熱的一線城市樓市，深圳、上海等紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，未來(lái)不排除進(jìn)一步收緊的可能。但快速上漲不可能長(zhǎng)期持續(xù)，未來(lái)漲幅或?qū)⒎啪彙?br /> 本報(bào)記者 張曉玲 見習(xí)記者 王 帆 深圳報(bào)道
導(dǎo)讀
"一線城市樓市的量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年，下半年，[注冊(cè)百慕大公司]新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨。"同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說(shuō)。
2月23日，北京年后首場(chǎng)土地拍賣即迎來(lái)樓面價(jià)達(dá)4.7萬(wàn)元/平米的地王。據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將在10萬(wàn)/平米以上。
這只是春節(jié)后一線城市樓市火熱行情延續(xù)的一個(gè)注腳。
對(duì)于北上廣深而言，2015年無(wú)疑是一個(gè)樓市"大年"，尤其深圳憑借一枝獨(dú)秀的房?jī)r(jià)漲幅，后來(lái)居上；上海、北京的漲幅也均居前。而春節(jié)后，火爆似乎仍在持續(xù)，且有愈演愈烈之勢(shì)，甚至出現(xiàn)"過(guò)熱"的苗頭。
高企的房?jī)r(jià)，成為了一線城市政府的頭等大事。2月4日，深圳市長(zhǎng)許勤明確提出，正在研究房?jī)r(jià)調(diào)控政策。近日，一則"非深戶籍者購(gòu)房需繳納的社保年數(shù)從此前的1年調(diào)整為3年"的傳聞更是在坊間傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。
上海官方亦表示"要嚴(yán)防房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、二套房政策"。
收緊的政策調(diào)控信號(hào)，疊加2015年回暖的樓市大量消耗掉的需求，使得分析人士多認(rèn)為，2016年一線城市房?jī)r(jià)將迎來(lái)調(diào)整。但在土地資源有限、供需關(guān)系等長(zhǎng)期矛盾難以解決的制約下，調(diào)整可能僅僅意味著"漲幅放緩"。
一線城市樓市上演跨年瘋狂
經(jīng)歷了春節(jié)期間短暫的冷清，樓市的瘋狂再度在一線城市輪番上演。
據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后首周內(nèi)，北京二手住宅的網(wǎng)簽量高達(dá)6048套，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來(lái)最高值。其中，北京二手房成交均價(jià)為每平方米4.15萬(wàn)元，較2015年全年均價(jià)約上漲5%。有分析人士指出，如果在并不特別偏遠(yuǎn)的地段買房，300萬(wàn)已經(jīng)是北京的"起步價(jià)"。
上海更是屢屢被曝出春節(jié)后房東跳價(jià)，但銷售依舊火爆。在剛剛過(guò)去的2015年，上海以超過(guò)1.4萬(wàn)億元的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場(chǎng)，成交量也創(chuàng)下歷史新高，成交均價(jià)同比上漲18%。
去年房?jī)r(jià)漲幅最快的深圳亦"不甘落后"。經(jīng)歷了春節(jié)一周的"零成交"后，2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均價(jià)為91965元/平，突破9萬(wàn)大關(guān)。
但值得注意的是，這一高均價(jià)的出現(xiàn)是因?yàn)楦叨藰潜P海上世界雙璽項(xiàng)目的入市。不過(guò)，據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)2月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月深圳新房成交均價(jià)達(dá)46515元/平米，同比漲幅為74%。
易居研究院近日發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)研顯示，2015年房?jī)r(jià)暴漲的深圳，房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)高達(dá)25.8，位列全國(guó)之首，同比增幅達(dá)27.6%，而全國(guó)的平均值為7.2。易居研究院研究員曹倪娜稱："深圳已經(jīng)出現(xiàn)短期泡沫。"
僅有廣州仍保持"溫和"狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周廣州共網(wǎng)簽新建住宅822套，處在周成交低位，均價(jià)僅在16883元/平米。
除了房?jī)r(jià)上漲，一線城市的土地市場(chǎng)升溫也在春節(jié)后持續(xù)。2月23日，北京年后的首場(chǎng)土地拍賣在大興區(qū)拍出樓面價(jià)達(dá)4.7萬(wàn)的新地王。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，未來(lái)房?jī)r(jià)將在10萬(wàn)/平米以上。而目前，同一區(qū)域普通住宅售價(jià)最高的項(xiàng)目均價(jià)僅在4.5萬(wàn)。
新一輪政策寬松無(wú)視一線城市
新的一年開始后，高層去庫(kù)存政策進(jìn)一步推出，多個(gè)二三線城市出臺(tái)寬松政策。但一線城市的火爆，與近期的全國(guó)性政策利好似乎并無(wú)太大關(guān)聯(lián)。
央行的首付20%新政，執(zhí)行限購(gòu)的一線城市并不在其影響之列；而財(cái)政部自2月22日實(shí)施的"房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠"政策，北上廣深僅適用于"對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅"。
實(shí)際上，一線城市僅購(gòu)買144平米以上的首套房，將享受到稅費(fèi)減半的優(yōu)惠。眾多業(yè)內(nèi)人士指出，僅此一條利好，所影響的房屋結(jié)構(gòu)只是少數(shù)，對(duì)一線城市的作用并不明顯。
反之，在其他城市紛紛放松調(diào)控去庫(kù)存之際，為了應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)的一線城市在釋放調(diào)控收緊的信號(hào)。
雷聲最大的是深圳。近幾日，包括地產(chǎn)商、銀行人士等在內(nèi)的多方信源均指出，從3月1日起，深圳將很可能執(zhí)行新政，非深戶籍者購(gòu)房需繳納的社保年數(shù)從此前的1年調(diào)整為3年。一位開發(fā)商人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，"1改3"的政策已經(jīng)是八九不離十了。對(duì)比其它一線城市，深圳對(duì)非戶籍人口的限制是最寬松的，改變也在意料之中。
深圳市規(guī)土委此前對(duì)媒體回應(yīng)稱，目前政策正在研究之中，還沒有收到正式通知。銀行人士則表示，暫未收到通知，但已在加緊審批非深戶資料了。
此前，官方已經(jīng)釋放出了"調(diào)控"信號(hào)。2月4日，深圳市長(zhǎng)許勤在市人大會(huì)議的記者會(huì)上指出，為把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)間，深圳"正在研究調(diào)控政策"。
另一方面，針對(duì)深圳樓市廣被質(zhì)疑的"中介炒房"之風(fēng)，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)已在近日發(fā)文，嚴(yán)令禁止。
而上海市政府則在近日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》的通知。通知指出，要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高至70%）。這被很多業(yè)內(nèi)人士解讀為上海樓市調(diào)控收緊的信號(hào)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，現(xiàn)在增加市場(chǎng)供應(yīng)的方法就是把戶型做小，從而增加套數(shù)�？陀^上，這一調(diào)整也會(huì)起到控制房屋總價(jià)的效果。
早在四季度工作會(huì)議上，上海市委書記韓正明確表示，[百慕大公司注冊(cè)]上海樓市存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，要把控制房?jī)r(jià)作為重要調(diào)控目標(biāo)。此外，上海市發(fā)改委和房管局的領(lǐng)導(dǎo)亦指出，要嚴(yán)防房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、二套房政策。
上海一位房地產(chǎn)咨詢?nèi)耸扛嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，據(jù)房管局內(nèi)部人士透露，年后二套房貸將會(huì)收緊。
一線城市房?jī)r(jià)會(huì)調(diào)整嗎？
即使是在政策風(fēng)聲之前，部分業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開始看空深圳房?jī)r(jià)，他們預(yù)計(jì)，2016年深圳房?jī)r(jià)將迎來(lái)調(diào)整。
易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱指出，在投機(jī)炒房推波助瀾之下，購(gòu)買力和房?jī)r(jià)之間已經(jīng)產(chǎn)生明顯斷層，再加上資本市場(chǎng)利好在2016年難以重現(xiàn)，所以對(duì)2016年深圳房?jī)r(jià)不能預(yù)期太高，特別是部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的高端項(xiàng)目，可能會(huì)存在一定壓力。
美聯(lián)物業(yè)則指出，政策如果落地，擁有購(gòu)房資格的人士將縮減，并將引起市場(chǎng)觀望情緒，成交量會(huì)下降，這一時(shí)效估計(jì)在半年左右。事實(shí)上，深圳這一輪的房?jī)r(jià)上漲，與"投資客"盛行不無(wú)關(guān)聯(lián)。有數(shù)據(jù)顯示，深圳的投資投機(jī)需求占比超過(guò)三成，甚至部分區(qū)域超過(guò)五成。
易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭，更是在"看跌"深圳房?jī)r(jià)。楊紅旭表示，"此政出后，觀察市場(chǎng)反應(yīng)，可能將深圳房?jī)r(jià)下跌預(yù)警等級(jí)，由黃色升級(jí)為橙色。"
此前，針對(duì)深圳樓市的瘋狂，楊紅旭就已經(jīng)建議升級(jí)限購(gòu)，除延長(zhǎng)納稅時(shí)間外，還可采用提高二套房貸利率，將二手房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅嚴(yán)格按差額的20%征收。
但對(duì)于上海的后市走向，輿論一般較為偏向"上漲"。
丁祖昱指出，2016年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)，再上臺(tái)階難度較大，但往下調(diào)整空間也不大，從成交量看上下也就5%-10%浮動(dòng)空間；房?jī)r(jià)還會(huì)穩(wěn)步攀升，不過(guò)由于2015年上升幅度較大，今年的漲幅會(huì)放緩。
楊紅旭從數(shù)據(jù)的角度給出了預(yù)測(cè)。按近幾年的慣例，上海住宅存銷比一旦降至14個(gè)月以下，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲；反之則容易下跌。當(dāng)前的存銷比已是8個(gè)月左右，為2013年低點(diǎn)，因此房?jī)r(jià)甚至?xí)�加速上漲。
張宏偉則指出，2015年"330新政"以來(lái)，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)回升主要是因?yàn)檫^(guò)去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來(lái)的市場(chǎng)需求的透支，但未來(lái)樓市不會(huì)一直保持這樣的走勢(shì)。
"一線城市樓市的量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年，下半年，新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨。"張宏偉說(shuō)。(編輯 張星)
新聞延伸
深圳有人承包整棟樓賣
潮汕人劉小姐發(fā)現(xiàn)近幾年在深圳的很多親戚、朋友通過(guò)買房投資，賺得缽滿盆滿，去年也通過(guò)深圳的親戚在羅湖區(qū)果斷買了一套兩房物業(yè)，短短半年即升值50%左右。嘗到甜頭后，她又多方了解、看房，希望再買入一套。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年12月，深圳新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲47.5%，二手房同比漲42.6%，樓價(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。
深圳房?jī)r(jià)在過(guò)去一年的瘋狂上漲為全國(guó)矚目，到底是誰(shuí)在推高深圳房?jī)r(jià)?很多人會(huì)將目標(biāo)指向投資客，甚至中介，但從數(shù)量上來(lái)看，剛需客們才是最大推手。而且，深圳的剛需客買房時(shí)大多抱著投資心態(tài)，傾向于購(gòu)買升值空間更大的片區(qū)。
與北京、上海、廣州相比，深圳的人口密度最高、人多地少最明顯。深圳土地面積約1997平方公里，大致是北京的八分之一、上�；驈V州的三分之一。截至2014年底，深圳市的常住人口為1078萬(wàn)人，與廣州相當(dāng)，大致是北京、上海的二分之一。
而作為一個(gè)移民城市，深圳的外來(lái)人口比例高達(dá)70%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出北上廣35%~40%的水平。大部分外來(lái)人口主要通過(guò)租房解決住房問(wèn)題，這也直接導(dǎo)致深圳的住房自有率極低，只有約30%。同時(shí)，深圳人口年輕化，購(gòu)房適齡人群比例比北上廣更高。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者注意到，80后逐漸成為深圳購(gòu)房主力，他們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)綜合考慮居住和投資因素。剛在龍華買入一套新房的吳先生告訴記者，他對(duì)比幾個(gè)樓盤后，在戶型、環(huán)境差不多的條件下，最終以稍高的價(jià)格選擇了升值空間更大的房源。
當(dāng)剛需客都抱著投資心態(tài)買房時(shí)，樓市就更像是股市，價(jià)格在人們的看漲心態(tài)中水漲船高。
純粹的投資客也是深圳房?jī)r(jià)高漲的重要推手。深圳鏈家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳投資置業(yè)占比高達(dá)26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中個(gè)別月份投資超過(guò)30%，同時(shí)有不少跟風(fēng)者入市期望短期獲得收益，且有部分置業(yè)者充分利用金融"杠桿"進(jìn)行購(gòu)房。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到，越來(lái)越多的深圳人加入到眾籌買房、聯(lián)合炒房的隊(duì)伍。在深圳已經(jīng)有一套房的王小姐，近期也與幾位朋友眾籌買了一套房。
"眾籌買房并不復(fù)雜，就是幾個(gè)朋友湊齊首付，并準(zhǔn)備好兩年左右的月供資金，大家簽訂一個(gè)合約，以其中某一位的名義買房，約定房?jī)r(jià)上漲到某個(gè)點(diǎn)時(shí)拋出，獲利按出資比例分成。"王小姐告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，合同中還要考慮房?jī)r(jià)滯漲的因素，若到某個(gè)時(shí)間點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅依然不高，也必須拋出。
聯(lián)合炒房的極端，便是"包樓"。一位投資客告訴本報(bào)，深圳一些有實(shí)力的投資客會(huì)抱團(tuán)，在看好某個(gè)新樓盤后，與開發(fā)商協(xié)商以某個(gè)價(jià)格承包下整棟樓，留著自己慢慢賣。
由于深圳限購(gòu)，投資客會(huì)通過(guò)成立公司、購(gòu)買"房票"等方式獲取購(gòu)房資格。"房票"即購(gòu)房資格，過(guò)去一年，深圳"房票"的價(jià)格已從幾千元上漲到了數(shù)萬(wàn)元。
在投資客中有一類特殊人群，即房地產(chǎn)中介從業(yè)人員。由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有較為專業(yè)的認(rèn)知和判斷，中介從業(yè)人員更容易從投資房產(chǎn)過(guò)程中獲利。
美聯(lián)物業(yè)研究中心經(jīng)理何倩茹對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，相比于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，中介從業(yè)人員更容易接觸到筍盤(處于價(jià)格洼地的房源)，可以先行買入，待房?jī)r(jià)上漲后拋出，賺取差價(jià)。
就在近期，深圳規(guī)土委發(fā)布了一則《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員購(gòu)房等行為的溫馨提示》，提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房地產(chǎn)交易價(jià)格等信息，賺取交易差價(jià)。
"中介從業(yè)人員買房多為市場(chǎng)行為，但也不排除有惡意炒房、賺取差價(jià)的個(gè)案。大型中介對(duì)此是明令禁止的，一旦發(fā)現(xiàn)，不僅要開除，還會(huì)進(jìn)入深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的黑名單。"何倩茹說(shuō)。