這個時代的符號之一就是“互聯(lián)網(wǎng)”，從單純的網(wǎng)絡(luò)化，到O2O、大數(shù)據(jù)，不斷有新鮮的模式被創(chuàng)造出來，而“眾籌”作為地產(chǎn)圈的新寵，近期不斷被提及，開發(fā)商們也紛紛入網(wǎng)，然而在大家一窩蜂的熱炒下，眾籌從“創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型”的代表，漸漸淪為了營銷手段。

近日，又有一家開發(fā)商要做房產(chǎn)眾籌了。那么，它要做的是否有些不同呢？購房者是否真正能從中享受到福利呢？

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又一個“眾籌的”地產(chǎn)項(xiàng)目

7月28日，眾安房產(chǎn)宣布，旗下首個眾籌項(xiàng)目啟動。

此次眾籌由網(wǎng)絡(luò)平臺眾籌房發(fā)起，眾安地產(chǎn)將新項(xiàng)目眾安·東西的192套房源作為眾籌單位，目標(biāo)眾籌金額為2880萬元，起購金額為15萬元，涉及到的房產(chǎn)貨值總額在1億元左右。從其眾籌的網(wǎng)站上來看，該項(xiàng)目的眾籌均價為5500元/平方米。據(jù)開發(fā)商稱，該項(xiàng)目上線之后的兩個小時之內(nèi)，注冊用戶就將項(xiàng)目首批192套房源的眾籌份額搶購一空。

眾安主席施忠安表示，通過眾籌房買房，總價將比周邊樓低30%。“如果順利，之后項(xiàng)目都會采用這種方式，由拿地到施工、竣工，都會由購房者出資�！�

據(jù)記者了解，眾安·東西位于余杭街道02省道與東西大道交叉口處，可建面積14.66萬平方米，這塊地是眾安以2.6億元的總價競得，樓面價為1769元/平方米。目前周邊在售的項(xiàng)目主要有泊悅府、世茂·西西湖、景瑞·御藍(lán)灣、金成·未來之芯、保億·麗景山、復(fù)地·上城等。

而記者查閱得知，周邊幾個項(xiàng)目近一個月來的成交均價，都在6000-8500元/平方米之間，保億麗景山的排屋售價，在12000元/平方米左右。由于目前該項(xiàng)目周邊商業(yè)配套較少，需要依靠余杭鎮(zhèn)上的商業(yè)配套，因此周邊項(xiàng)目售價并不高，眾安東西5500元/平方米的價格略有優(yōu)勢。

這個“眾籌”有哪些不一樣

目前市面上打著眾籌旗號賣房的開發(fā)商并不少，有的只是聚集人氣的手段，例如之前綠城楊柳郡，通過淘寶平臺發(fā)起眾籌100元的“眾籌青春”的活動。有的類似于理財(cái)產(chǎn)品，如萬達(dá)名為“穩(wěn)賺1號”的萬達(dá)廣場眾籌項(xiàng)目。那么眾安這次所說的“眾籌”，有哪些不一樣呢？

據(jù)了解，該項(xiàng)目的眾籌分為意向期、繳款期、行權(quán)期和清算期四個階段。首先，眾籌者選定房源，之后在約定時間內(nèi)簽訂相關(guān)協(xié)議，并繳納認(rèn)購款15萬元。產(chǎn)品正式發(fā)行將于8月15日開始，通過南京金融資產(chǎn)交易所開臺銷售。項(xiàng)目正式銷售之后，如果你想購房，那么這15萬元將作為首期購房款使用，并按照一般的購房流程完成后續(xù)的購房手續(xù)——即補(bǔ)足首付款，簽訂購房合同。如果你不想買房，開發(fā)商將按照協(xié)議回購你所購買的眾籌份額，并支付認(rèn)購款本金及固定收益。該項(xiàng)目將由平安銀行提供全程顧問與資金監(jiān)管，南京金融資產(chǎn)交易中心合作具體產(chǎn)品發(fā)行。

記者從平臺客服了解得知，該眾籌的項(xiàng)目不可以轉(zhuǎn)讓，如果多人選擇同一套房源，則先付款者先得，后交錢的購房者，可以選擇其他未被鎖定的房源，或者等待開發(fā)商在以本金回購的同時，給予你1%的年化收益。從以上流程來看，15萬元更像我們傳統(tǒng)的“購房認(rèn)籌金”，而退出之后的收益也并不高，似乎和大家理解中的眾籌，并不是一回事兒。

眾籌發(fā)起平臺負(fù)責(zé)人高鑫解釋稱：“我們的眾籌項(xiàng)目是針對有購房意向的人群推出的，所以這并不是像普通理財(cái)產(chǎn)品一樣適合一般投資者。眾籌房平臺通過這個方法預(yù)先圈定目標(biāo)客戶，眾籌參與者將會獲得成本價的購房資格，比如眾安東西只有5500元/平方米價格，比周邊低很多。而開發(fā)商則可以將這筆資金專款專用，用于建設(shè)該項(xiàng)目，他們在快速回籠資金的同時，也已經(jīng)獲得了客戶�！�

“另外一個特點(diǎn)，就是參與者可以定制自己的房子，參與眾籌的客戶，可以通過平臺提出一些訴求，例如喜歡什么樣的戶型，希望陽臺做多大等等，而開發(fā)商會根據(jù)這些客戶要求來建造這些房子。當(dāng)然這會加重開發(fā)商的建造成本，但是相比減少項(xiàng)目的融資成本、營銷費(fèi)用還是值得的�！� 高鑫說道。

據(jù)高鑫介紹，眾籌房平臺以大數(shù)據(jù)分析精準(zhǔn)定位為基礎(chǔ)，通過分析市場需求與意向客戶，達(dá)到精準(zhǔn)鎖定客戶和眾籌募集、優(yōu)化設(shè)計(jì)的目的，從而減少項(xiàng)目的融資成本、營銷費(fèi)用和無效成本投入，通過眾籌來使開發(fā)商的資金能夠提前回籠，使房產(chǎn)項(xiàng)目總成本降低30%左右，并提升項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)率達(dá)6倍以上。

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不是一般意義上的眾籌

眾安拿地是在今年的7月3日，距宣布眾籌只有短短的25天時間，項(xiàng)目為什么要選擇這樣一種方式啟動呢？

眾安東西項(xiàng)目總經(jīng)理孫光余，在接受媒體采訪時說到：“眾安·東西這個項(xiàng)目之所以采用這樣一個方式，是為了進(jìn)行精準(zhǔn)定位，更早的找到目標(biāo)客戶，按照客戶需求進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，目的就是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的階段，就能夠找到購房者，同時也通過參與者解決了一部分資金。”

而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為眾安房產(chǎn)推出的這個眾籌項(xiàng)目，最直接的原因或是其在業(yè)績不振的前提下，希望通過這種方式來提升資金流動性。據(jù)悉，2014年眾安最終僅銀行服務(wù)協(xié)助完成合約銷售35.33億元，較其當(dāng)初制定的50億元目標(biāo)有不少差距，因此眾安方面曾透露2015年將加快平價項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，而通過這種方式來獲得資金以及尋找目標(biāo)客戶，或許是其一種營銷手段。

雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為：“英國公司常見問答眾安的這種做法并不能稱為一般意義上的眾籌，眾籌的參與者應(yīng)該有一個角色的轉(zhuǎn)變，比如我在你的這個項(xiàng)目出了錢之后的身份和權(quán)益將有所體現(xiàn)，我作為這個產(chǎn)品發(fā)起者之一，就算不是股東，但起碼是投資者，而不僅僅是現(xiàn)在的消費(fèi)者，從這點(diǎn)來說，眾安這次推出的項(xiàng)目，不能說是一次眾籌行為。”

“他目前將房源推出并通過參與者交錢鎖定房源的行為，實(shí)際上是通過低價預(yù)售的方式，來吸引本來就有購房意圖者的資金。如果以后這里的房價漲了，那么這些買房者是賺的，如果跌了，那么這部分錢起碼可以收回本金和一個固定收益，只是收益比較低。因此，既然是針對購房者，那么他還是一種營銷行為。如果消費(fèi)者能真正得到實(shí)惠，認(rèn)可這種方式，那么對于買賣雙方，都是不錯的選擇。”章惠芳說道。

而漢嘉地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陳煥春也表示：“眾安這個項(xiàng)目的做法，跟我們所說的眾籌開一個咖啡館的概念不一樣，它除了你選定的房源本身之外，沒有其他收益，雖然其價格相對較低，但是它的開發(fā)周期以及之后的市場變化，都是不確定的，因此作為購買者，可能會存在顧慮。從開發(fā)商角度來說，如果這種模式順利實(shí)施，那么對于他的資金問題，的確是有好處的，只是如何讓購買者為你的這種行為買單，這是關(guān)鍵。”

不少業(yè)內(nèi)人士也表示，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”是迫于現(xiàn)實(shí)也是順應(yīng)時代，開發(fā)商想通過眾籌來加快資金周轉(zhuǎn)，降低自己的風(fēng)險的想法是好的，但是如何讓大家買賬，以及保障參與者的權(quán)益，是重要的一環(huán)，如何把“眾籌”這個概念玩得更好，還要繼續(xù)探索。