去年10月，香港特區(qū)政府宣布，對(duì)香港資本入境者計(jì)劃作出修訂，修訂后申請(qǐng)來(lái)港的投資門(mén)檻由650萬(wàn)港元增至1000萬(wàn)港元，并將房地產(chǎn)從投資移民計(jì)劃的投資資產(chǎn)類(lèi)別中剔除。而去年年底香港政府快速出手抑制房地產(chǎn)投機(jī)，向短期易手物業(yè)征收額外印花稅及下調(diào)物業(yè)按揭成數(shù)上限，非自住住宅物業(yè)貸款最高成數(shù)一律下調(diào)至五成。

　　這些政策對(duì)于欲投資香港樓市的投資者而言是極大的利空，但依然沒(méi)有擋住投資客的熱情。

年前部分股有望一飛沖天! 秘聞!行情近期將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn) 機(jī)構(gòu)資金流向已發(fā)生巨變! 主力資金正密謀全新布局 　　在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不放松和通脹預(yù)期居高不下的情況下，不少投資者將目光投向香港甚至海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于內(nèi)地投資客不斷出手，已有香港項(xiàng)目主動(dòng)出擊，記者近日獲悉，由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及港鐵公司聯(lián)袂打造、位處香港正中心毗鄰港鐵大圍站的大型住宅項(xiàng)目名城第二期“盛薈”近期將到深圳、廣州攬客，其入市門(mén)檻在800萬(wàn)港元左右。

　　香港豪宅

　　三成半賣(mài)給內(nèi)地人

　　據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威介紹，數(shù)據(jù)顯示，去年內(nèi)地人在港購(gòu)買(mǎi)650萬(wàn)人民幣以上的豪宅同比2009年上升了17%，占香港該類(lèi)單位全年成交的三成半，升幅驚人。他表示，從“盛薈”的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，內(nèi)地買(mǎi)家占到一成左右，其中一半左右是一次性付款，一半是按揭貸款。

　　香港業(yè)界預(yù)期，今年，在內(nèi)地“限購(gòu)令”持續(xù)發(fā)威的情況下，會(huì)促使內(nèi)地人轉(zhuǎn)投海外市場(chǎng)購(gòu)房。盡管香港樓市也處于調(diào)控期間，但出于分散投資、抗通脹資金保值等需求，不少看好香港樓市前景的內(nèi)地買(mǎi)家仍會(huì)將資金投入地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　據(jù)悉，香港租金回報(bào)亦較理想，豪宅普遍有4厘以上，加上匯率折讓更促使內(nèi)地人士來(lái)港置業(yè)作長(zhǎng)線投資。由于港元與美元掛鉤的關(guān)系，令港元被迫跟隨美元貶值，變相令人民幣兌港元升值，人民幣相對(duì)港元在去年已漲了3%~4%，令內(nèi)地買(mǎi)家來(lái)港買(mǎi)樓相當(dāng)于打了八五折優(yōu)惠。

　　利率很低

　　投資回報(bào)率達(dá)4厘

　　郭子威表示，市場(chǎng)預(yù)期美國(guó)短期內(nèi)不會(huì)加息，意味香港房貸利率仍會(huì)處于低水平，目前香港的按揭利率僅約1%，相較內(nèi)地貸款利率折扣后還需要約6%，差距較大，例如貸款100 萬(wàn)港元，每年的利息才1萬(wàn)元，投資成本低。預(yù)期人民幣未來(lái)還會(huì)繼續(xù)升值，令以人民幣到香港買(mǎi)樓更具優(yōu)勢(shì)。而且香港經(jīng)濟(jì)狀況穩(wěn)定且在持續(xù)上升中，去年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最多達(dá)6%，市場(chǎng)預(yù)期今年最少也有5%~6%的增長(zhǎng)幅度，經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭好將帶動(dòng)樓市升溫，早前便有不少外資大行預(yù)期香港樓市會(huì)有20%以上的升幅。

　　為了吸引更多內(nèi)地客戶(hù)前往項(xiàng)目，“盛薈”特別在內(nèi)地舉辦“2011 香港房地產(chǎn)投資論壇”，探討香港樓市發(fā)展趨勢(shì)，首輪論壇將于1月16日在深圳舉行。

　　香港樓市調(diào)控后再升溫 內(nèi)地客出手闊綽

　　受寒流影響，2011年元旦前后的香港氣溫也異常冷，但之前受香港特區(qū)政府限制按揭貸款金額和特別印花稅政策打壓的香港樓市，在短暫停滯和觀望之后，在最近兩周再次出現(xiàn)升溫跡象。

　　香港利嘉閣地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，香港50大指標(biāo)型屋苑二手成交量于1月3日到1月9日這一星期成交507宗，較特區(qū)政府出手前一周(2010年11月15日至20日)的399宗，高出27%，反映二手樓價(jià)走勢(shì)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)最新報(bào)88.38點(diǎn)，比特區(qū)政府出手前高出0.16個(gè)百分點(diǎn)。

　　在預(yù)約看樓量方面，數(shù)據(jù)也顯示，買(mǎi)家對(duì)后市的信心提升。根據(jù)利嘉閣地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)，全港50個(gè)指標(biāo)屋苑在上周共有3015組客戶(hù)預(yù)約看樓，比元旦前一周上升5.2%，當(dāng)中以自住看為主，約占總預(yù)約看樓數(shù)量的64.3%。

　　成交數(shù)據(jù)逼近峰值

　　雖然香港特區(qū)政府去年11月出手抑制樓市短炒，但差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，11月住宅樓價(jià)依然上漲，月內(nèi)樓價(jià)指數(shù)環(huán)比10月上升1.9%，并進(jìn)一步拉近同1997年10月樓價(jià)高峰時(shí)的差距，重新達(dá)到1997年底的水平。香港整體私人住宅樓價(jià)2009年1月以來(lái)，至去年11月已經(jīng)連續(xù)上升23個(gè)月，累計(jì)升幅達(dá)53%。

　　多位香港業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于通脹的預(yù)期和銀行存貸款的落差，是目前刺激買(mǎi)家入市的重要原因。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(00001.HK)董事局主席李嘉誠(chéng)上周在一個(gè)場(chǎng)合上談到香港樓市走勢(shì)的時(shí)候也認(rèn)為，樓價(jià)走勢(shì)要看通貨膨脹的情形，“現(xiàn)在連建筑費(fèi)都貴了，通脹已經(jīng)成為大家的共識(shí)，樣樣都貴了”。

　　由于港元與美元掛鉤，香港至少未來(lái)一年內(nèi)房貸利率仍會(huì)處于低水平，目前香港的按揭利率僅約1%，如貸款100萬(wàn)港元，每年的利息才1萬(wàn)港元，每月付息大約僅800港元，資金成本低。香港本地銀行的存款利率僅為0.01厘。

　　在低息及熱錢(qián)帶動(dòng)下，2010年香港樓市成交暢旺，按揭貸款業(yè)務(wù)也增長(zhǎng)強(qiáng)勁，單計(jì)2010年前11個(gè)月累計(jì)貸款金額及宗數(shù)，均超越1997年后的記錄，預(yù)計(jì)2010年新使用的住宅按揭貸款宗數(shù)將達(dá)到14萬(wàn)宗，金額達(dá)到3200億港元，同比上年分別大幅增長(zhǎng)45%及61%，雙雙突破1997年的水平，創(chuàng)歷史新高。

　　在特區(qū)政府抑制措施出臺(tái)后，買(mǎi)家出現(xiàn)觀望，交易停滯，而近期不利消息逐漸趨淡，市場(chǎng)轉(zhuǎn)趨明朗化，累積起來(lái)的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力也紛紛出動(dòng)，刺激香港一二手樓市交易明顯上升。