房地產(chǎn)市場政府調(diào)控作用

　　第一，政府的職責(zé)在于制定科學(xué)的能夠有效保護(hù)競爭的規(guī)則。房地產(chǎn)市場既具有普通商品市場運行的一般特征，又具有土地的有限性、房產(chǎn)的不動產(chǎn)性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，我國房地產(chǎn)進(jìn)入市場交易的時間較短，不到20年的時間，還處于起步階段，房地產(chǎn)的投資主體和需求主體在相當(dāng)大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求盡快制定和完善我國房地產(chǎn)市場的相關(guān)法律制度，既防止壟斷，又防止過度競爭；既促進(jìn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產(chǎn)市場能夠按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律有序運行。

 　　第二，由于我國的房地產(chǎn)市場還處于發(fā)育的初期階段，政府的主要職責(zé)就是要保護(hù)房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的正常發(fā)育。我國目前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的不成熟性和諸多幼稚性，大多與市場發(fā)育不成熟有關(guān)，因此，政府的重要職責(zé)就是保護(hù)和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)育，而不能將它一棍子打死。當(dāng)然，政府保護(hù)和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)育，并不意味著政府要直接參與或代替市場，而是要保持政府的獨立性。如果政府直接參與市場，就難以保持其公正的“裁判員”身份，就難以制定公正客觀的規(guī)則和制度。近年來，不少地方政府熱衷于搞經(jīng)營城市。經(jīng)營城市本身無可厚非，但一些政府借經(jīng)營城市之名，實則行開發(fā)房地產(chǎn)之實，或站在開發(fā)商的立場上搞舊房拆遷、圈占農(nóng)民土地，再加上長期以來，我國的土地實行批租制，沒有采取公開的競價招標(biāo)制度，導(dǎo)致土地市場的混亂，因此，也需要轉(zhuǎn)變政府職能。

 　　第三，充分運用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求。在一般情況下，政府調(diào)控市場，主要是運用經(jīng)濟(jì)手段，經(jīng)濟(jì)手段需要通過具體的經(jīng)濟(jì)政策來實施，包括財政政策、金融政策等。從我國房地產(chǎn)市場的供給和需求總量來看，價格上揚表明房地產(chǎn)總量處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。要抑制價格的過快上漲，一方面要加大開發(fā)力度，增加供給；另一方面，要控制需求�？刂菩枨蟛⒉皇强刂埔话愕囊约彝ゾ幼�為目的的消費性需求，而是要控制以投機或炒作為目的的需求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，即使對投機性需求或炒作性需求進(jìn)行抑制，也不宜采取行政辦法，而是要充分運用經(jīng)濟(jì)手段，如提高房貸利率，課以較高的稅率，從而增大投機成本，減少投機性需求。從房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)來看，目前我國存在著結(jié)構(gòu)性失衡。一方面，有大量住宅賣不出去，空置率越來越高。據(jù)統(tǒng)計，我國積壓1年以上的商品房面積超過了1億平方米。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重供不應(yīng)求。房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得豐厚的利潤回報，對開發(fā)大面積的高檔商品房樂此不疲，對小面積的經(jīng)濟(jì)適用房則不感興趣。要解決結(jié)構(gòu)性失衡，就需要增加開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的比例，而且嚴(yán)格限制以經(jīng)濟(jì)適用房的名義開發(fā)超大面積住宅或?qū)⒔?jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩�。因此，可采取對建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房征收較低的稅率，對修建豪華住宅要征收高額稅率；對購買普通商品房征收較低稅率，對購買豪華住宅則征收高額稅率。

 　　第四，將對經(jīng)濟(jì)適用房的“暗補”改為“明補”。目前，我國采取先補貼開發(fā)商并要求以較低價格賣給中低收入家庭的方式開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。其結(jié)果，要么是開發(fā)商不執(zhí)行政府的規(guī)定，私自抬高價格，以普通商品房的價格賣給需求者；要么富人躋身其中，享受不該享受的優(yōu)惠政策，不少地方已經(jīng)出現(xiàn)一些家庭擁有多套經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，就是明證。要解決經(jīng)濟(jì)適用房的錯位現(xiàn)象，就需要將“暗補”改為“明補”，由補給開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯友a給中低收入者群體，中低收入者家庭可以完全按照市場價格購買住宅。 　　第五，要及時準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)市場信息，推進(jìn)國有房地產(chǎn)企業(yè)改革，以避免盲目投資。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，單個的房地產(chǎn)企業(yè)不可能及時準(zhǔn)確地收集房地產(chǎn)市場信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，及時發(fā)布信息，以便企業(yè)能夠準(zhǔn)確掌握信息，作出決策。同時，房地產(chǎn)市場主體對政府發(fā)出的市場信號要有靈敏反應(yīng)。如果市場主體對政府信號不靈敏或沒有反應(yīng)，政府對市場的調(diào)控就會失效。目前，我國的房地產(chǎn)投資中相當(dāng)多屬于國有企業(yè)，而國有企業(yè)由于產(chǎn)權(quán)改革不到位，法人治理結(jié)構(gòu)不健全，激勵和約束機制缺失，對于盲目投資所產(chǎn)生的損失可以不負(fù)責(zé)任，因而必然對市場信號反應(yīng)遲鈍或沒有反應(yīng)。從民營投資主體來看，他們往往更多地注重短期利益，缺乏長遠(yuǎn)的眼光，在一定程度上產(chǎn)生了盲從行為。因此，要建立房地產(chǎn)投資主體對政府信號的靈敏反應(yīng)機制，就需要深化國有和民營房地產(chǎn)企業(yè)的改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。