近年來(lái)，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)呈井噴式快速發(fā)展。[開(kāi)曼注冊(cè)公司]而隨著商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量的不斷增多，空置率也開(kāi)始直線上升。據(jù)某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，近6年時(shí)間里，沈陽(yáng)新增商業(yè)項(xiàng)目約有630萬(wàn)平方米，截至目前大型商業(yè)項(xiàng)目共有62家，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)也逐漸開(kāi)始遭到泡沫和崩盤(pán)的質(zhì)疑。

      本期新華有約，我們邀請(qǐng)到睿意德董事兼沈陽(yáng)公司總經(jīng)理梁煒驊先生，就沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析與探討。

      梁煒驊介紹，從2005年開(kāi)始，沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長(zhǎng)，尤其是在最近的兩三年時(shí)間里，成長(zhǎng)速度非�？�。而且這種成長(zhǎng)，呈現(xiàn)出多元化發(fā)展的趨勢(shì)，不光是集中式的商業(yè)，還包括商業(yè)式的街區(qū)、社區(qū)式的商業(yè)，以及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。按照目前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，和實(shí)際上了解到的社會(huì)需求，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的整體供應(yīng)，是存在一定供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的。

      但是盡管總量偏大，沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)仍未能達(dá)到令人滿(mǎn)意的購(gòu)物便捷度，梁煒驊認(rèn)為。這實(shí)際上體現(xiàn)出了沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)，在供應(yīng)及需求上存在的矛盾�！皩�(duì)我們也形成一定的啟示，就是盡管總體供應(yīng)量十分龐大，但是在局部仍存在機(jī)會(huì)。大的形式應(yīng)該是這樣，總體體量偏大，而且未來(lái)幾年仍將呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。”梁煒驊說(shuō)。

      在梁煒驊看來(lái)，刺激開(kāi)發(fā)商們瘋狂進(jìn)擊商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)因主要有兩個(gè)方面。一是，對(duì)于資本的逐利。梁煒驊認(rèn)為，近年來(lái)很多企業(yè)在利益的驅(qū)動(dòng)下，看到了很多過(guò)去一些產(chǎn)品的盈利能力，并且在遇到企業(yè)認(rèn)為合適的時(shí)機(jī)時(shí)，便會(huì)進(jìn)入到這樣一個(gè)市場(chǎng)，投入大量資金進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。這其中也包括一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，“近幾年我們可以在沈陽(yáng)的近郊，看到很多這種幾十萬(wàn)平，甚至過(guò)百萬(wàn)平的大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。這些開(kāi)發(fā)商大多來(lái)自南方，過(guò)去他們?cè)诤芏嗍袌?chǎng)積累了運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)及成功案例，所以他們?cè)诶^承這種案例的情況下，繼續(xù)在沈陽(yáng)做這種產(chǎn)品�！绷簾橋懻f(shuō)。

      第二個(gè)因素，則與政府對(duì)于城市的規(guī)劃，[注冊(cè)馬紹爾公司]及整體的招商引資政策有關(guān)�！熬唧w的講，我們看到沈陽(yáng)很多做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，過(guò)去都是做住宅產(chǎn)品出身。那為什么在短短的幾年內(nèi)，他們從單純做住宅，躋身到同時(shí)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?這未必是出于開(kāi)發(fā)企業(yè)的本意，但卻是不得不面對(duì)的。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商所取得的土地里，商業(yè)用地的比重越來(lái)越大。在取得這種土地后，只能是面對(duì)這種現(xiàn)實(shí)，進(jìn)而去找到一種差異化的產(chǎn)品進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這個(gè)應(yīng)該說(shuō)是一種政策導(dǎo)向的問(wèn)題�！绷簾橋懻J(rèn)為。

      “從這一點(diǎn)上看，國(guó)內(nèi)很多城市與我們呈現(xiàn)出不同的發(fā)展趨勢(shì)。以北京為例，北京市政府出臺(tái)的‘限商令’，就在一定程度上限制了商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，這也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的另一種趨勢(shì)�！绷簾橋懻J(rèn)為，未來(lái)沈陽(yáng)應(yīng)該在土地供應(yīng)上出臺(tái)新的調(diào)控政策，否則商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的情況應(yīng)該會(huì)更趨嚴(yán)重。

      面對(duì)龐大的市場(chǎng)供應(yīng)量，沈陽(yáng)能否有足夠的消費(fèi)力支撐這樣龐大的供應(yīng)量?梁煒驊認(rèn)為，從消費(fèi)者的層面來(lái)說(shuō)，首先是社區(qū)商業(yè)方面，實(shí)際上沈陽(yáng)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展是相對(duì)落后的。我們絕大多數(shù)居民，在自己住的社區(qū)內(nèi)的消費(fèi)是無(wú)法得到滿(mǎn)足的，所以這部分市場(chǎng)還是具有很大發(fā)展空間和機(jī)會(huì)的。

      另一方面，我們看到以商品銷(xiāo)售和交易為基礎(chǔ)的現(xiàn)代商業(yè)，或者是現(xiàn)代零售業(yè)項(xiàng)目壓力是很大的。大概從兩年前起，沈陽(yáng)市很多百貨商店相繼閉店，讓人感受到市場(chǎng)的寒意。這個(gè)跟消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，有很大的關(guān)聯(lián)。我們的主要購(gòu)買(mǎi)力，已經(jīng)逐漸向80后、90后轉(zhuǎn)變，不光是交易場(chǎng)所，在交易工具和消費(fèi)習(xí)慣上也出現(xiàn)了很大轉(zhuǎn)變。所以這就要求，我們這些集中式的商業(yè)，在未來(lái)要有更多的適合大家消費(fèi)的場(chǎng)所及業(yè)態(tài)，來(lái)滿(mǎn)足人們需求才能有更多的機(jī)會(huì)。

      從目前市場(chǎng)看，確實(shí)有一些類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的，其中以寫(xiě)字樓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)最為明顯，梁煒驊進(jìn)一步分析稱(chēng)。梁煒驊介紹，從租賃市場(chǎng)看，沈陽(yáng)寫(xiě)字樓的租賃情況很好，但是從供應(yīng)及購(gòu)買(mǎi)角度看，沈陽(yáng)的市場(chǎng)是無(wú)法滿(mǎn)足這種供應(yīng)量的。

      總體來(lái)看，[注冊(cè)馬紹爾公司]沈陽(yáng)的消費(fèi)能力是否能夠支撐這樣的供應(yīng)體量，宏觀上看，社區(qū)消費(fèi)還不能滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，但大型的集中式的商業(yè)暫時(shí)是夠用的。但是消費(fèi)市場(chǎng)在膨脹，如果未來(lái)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，只要我們的項(xiàng)目在入市時(shí)間和節(jié)奏是符合市場(chǎng)需求的，那么風(fēng)險(xiǎn)還是可控的。