近日，中信建投設立的海印股份信托受益權專項資產(chǎn)管理計劃正式成立，成為近一年來首個通過券商資管計劃發(fā)行的企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。該產(chǎn)品同時被業(yè)內(nèi)認為是國內(nèi)首個以“商業(yè)地產(chǎn)為基礎資產(chǎn)”的證券化產(chǎn)品。

      據(jù)記者了解，[注冊開曼公司]此次“海印股份資產(chǎn)證券化產(chǎn)品”分為優(yōu)先級資產(chǎn)和次級資產(chǎn)，共募集資金15億元，其中優(yōu)先級募集資金14億元，次級募集1億元。專項計劃募集資金將用于償還銀行貸款并補充公司流動資金，為公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級提供資金支持。

      廣東海印永業(yè)（集團）股份有限公司（以下簡稱“海印股份”）表示，未來將積極利用移動互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)技術，將公司經(jīng)營物業(yè)打造成為綜合型休閑娛樂中心和生活社交場所。

      今年5月，國內(nèi)首只交易所場內(nèi)房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）正式在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓。短短幾個月的時間，另一宗涉及商業(yè)地產(chǎn)項目的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也宣布成立。在資金層面緊縮的大環(huán)境下，這是否說明商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道正在有選擇地拓寬呢？

      從今年3月開始，證監(jiān)會批復了7單資產(chǎn)證券化項目，其中海印股份資產(chǎn)證券化產(chǎn)品于4月17日獲批并于近日成立，其他6單尚未成立。

      最近一段時間，先有房地產(chǎn)投資信托基金在深交所掛牌轉(zhuǎn)讓，再到海印股份資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成立，業(yè)內(nèi)普遍的觀點認為這是證監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)再融資逐漸松綁的信號。對于渴望資金的房地產(chǎn)行業(yè)而言，融資是否能緩解當前對行業(yè)資金的饑渴，還需要時間來證明。

      世邦魏理仕研究部中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉在接受中國商報記者采訪時表示：“資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在我國起步較晚，與美國、新加坡等國家相比，國內(nèi)的相關產(chǎn)品并不成熟。”但是從商業(yè)地產(chǎn)融資層面來看，從傳統(tǒng)融資形式轉(zhuǎn)向直接融資，這是一種發(fā)展方向。

      根據(jù)海印股份公告顯示，被外界譽為“國內(nèi)首個以商業(yè)地產(chǎn)為基礎資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品”的項目在此前已經(jīng)運作了相當長的一段時間。

      從證監(jiān)會審批的時間來看，管理層對此持相當謹慎的態(tài)度。記者從證監(jiān)會官網(wǎng)獲悉，2013年7月東方證券-阿里巴巴1號至10號專項資產(chǎn)管理計劃批復后，沒有類似的資產(chǎn)證券化項目獲得批復。經(jīng)歷了空窗期后，從今年3月開始，證監(jiān)會陸續(xù)打開了窗口，批復7單資產(chǎn)證券化項目，其中上述海印股份資產(chǎn)證券化產(chǎn)品于4月17日獲批。

      消息顯示，海印股份2013年5月就拋出資產(chǎn)證券化計劃申請，擬發(fā)行規(guī)模為16億元，最終證監(jiān)會審批規(guī)模為15億元，其中優(yōu)先級14億元，次級1億元，次級部分由海印股份代表原始權益人全額認購。

      從海印股份的相關公告獲悉，此次的基礎資產(chǎn)是海印股份及下屬13家子公司旗下14個商業(yè)物業(yè)未來5年的經(jīng)營收益權。在產(chǎn)品設計上，中信建投通過銀行和信托公司架設“專項資產(chǎn)管理計劃+信托”的雙層架構。

      “和國外成熟型的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品相比較，國外的類似產(chǎn)品是對所有人開放購買，而國內(nèi)則對投資者有一定的限制�！标愔賯ケ硎尽�據(jù)悉，此次“海印股份資產(chǎn)證券化產(chǎn)品”由符合資格的機構投資者認購，其中“次級資產(chǎn)支持證券不超過1億元”，由公司代表原始權益人全額認購。

      據(jù)了解，除了“海印股份專項資產(chǎn)管理計劃”與“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”皆以專項資產(chǎn)管理計劃的形式推出之外，包括保利地產(chǎn)在內(nèi)的一些開發(fā)商一直將目光聚焦在此，對于需要大筆資金支持的商業(yè)地產(chǎn)而言，資產(chǎn)證券化未嘗不是一種新的嘗試。

      中投顧問高級研究員鄭宇潔認為：“商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道主要包括銀行貸款、企業(yè)自籌資金、信托、房地產(chǎn)信托投資基金、企業(yè)發(fā)債等融資方式等，通過房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化是商業(yè)地產(chǎn)融資渠道拓寬的一種表現(xiàn)。隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的日益發(fā)展和金融業(yè)的發(fā)展，以后這類融資方式還會出現(xiàn)�！�

      這樣的操作模式不僅為開發(fā)商解決了資金問題，還能保證開發(fā)商牢牢掌握物業(yè)所有權。

      與傳統(tǒng)債務融資相比較，[注冊馬紹爾公司]資產(chǎn)證券化不受公司凈資產(chǎn)規(guī)模、盈利指標的影響。相關企業(yè)不是將真實的商業(yè)物業(yè)打包出賣，而是用租賃物業(yè)未來的收益權進行融資。這樣的操作模式不僅為開發(fā)商解決了資金問題，還能保證開發(fā)商牢牢掌握物業(yè)所有權。

      鄭宇潔介紹說：“國內(nèi)專項資產(chǎn)管理計劃由證監(jiān)會來審批并在證監(jiān)會官網(wǎng)上公示。目前，國內(nèi)資產(chǎn)證券化規(guī)模約為2500億元，大部分為信貸資產(chǎn)證券化，企業(yè)信貸資產(chǎn)證券化規(guī)模僅300億元左右，2011年重啟后的發(fā)行規(guī)模甚至不到100億元。資產(chǎn)證券化業(yè)務在國內(nèi)缺乏法律法規(guī)的支撐，操作路徑不成熟，證監(jiān)會一般針對個案具體審批時間較長�！�

      追蹤海印股份專項資產(chǎn)管理計劃產(chǎn)生的背景，可以得知，其出現(xiàn)的基礎來自去年證監(jiān)會發(fā)布的《證券公司資產(chǎn)證券化管理規(guī)定》。

      該規(guī)定提出商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)財產(chǎn)可作為基礎資產(chǎn)進行資產(chǎn)證券化，商業(yè)物業(yè)要求有可預測的現(xiàn)金流，資產(chǎn)支持證券可轉(zhuǎn)讓。

      對此，陳仲偉認為，成熟的商業(yè)運營模式可以鎖定商業(yè)價值，再通過每年的市場評估價值，從而體現(xiàn)在股價上�，F(xiàn)在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的年收益率一般在3%-4%左右，而國外成熟的產(chǎn)品復合增長率已達到13%-14%�？梢哉f，國外先行的資金操作模式已經(jīng)給投資者提供了極具吸引力的投資前景。

      從目前的情況看，“海印1”—“海印5”五個品種，最低的一年期限預期收益已經(jīng)超過6%。但是國內(nèi)的商業(yè)資產(chǎn)價格升值空間有待論證，同時商業(yè)地產(chǎn)受到電商以及過剩的影響，增長率很難保證與國外持平。

      從市場的反應看，一些持有大型商業(yè)物業(yè)的公司對這些項目持續(xù)關注。因為通過資產(chǎn)證券化可以使得公司資金實力得到保證，由此助力公司升級。以海印股份為例，在融資方案發(fā)布之后，該公司也發(fā)布了關于加快公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的規(guī)劃綱要。綱要提出采用內(nèi)生式增長和外延式并購雙輪驅(qū)動，將其打造成家庭生活休閑娛樂中心運營商。據(jù)了解，該公司還有一些城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)項目，通過認購預期的收益可以實現(xiàn)“以房養(yǎng)商”的商業(yè)模式。

      對此，陳仲偉表示，國外成熟的資產(chǎn)證券化項目可以優(yōu)化資產(chǎn)結構，起到盤活資產(chǎn)的作用。

      資產(chǎn)證券化的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)金融市場呈現(xiàn)商業(yè)銀行、股票市場、債券市場和投資信托的多元化格局，這是房地產(chǎn)金融重要的創(chuàng)新方向。

      不可否認，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要長期資金支持。

      鄭宇潔認為：“商業(yè)地產(chǎn)一般前期投資規(guī)模大，資金占用量大，后期運營管理難度大，短期內(nèi)難以收回成本，因此對企業(yè)的實力要求較高，需要有持續(xù)的資金投入�！�

      雖然現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化尚處于開始萌芽階段，但是從長遠角度看，“實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，可以為項目融得資金。同時，還具有還款期限長，投資者多為機構投資者且長期持有等優(yōu)勢。資金來源的穩(wěn)定和可靠有利于商業(yè)地產(chǎn)項目的長期穩(wěn)定運營和發(fā)展。”

      但是需要注意的是，[馬紹爾公司注冊]“目前我國資產(chǎn)證券化的法律基礎還較為薄弱�！标愔賯フJ為，資產(chǎn)證券化立法過程還有很長的一段路要走。他透露，早在十幾年前業(yè)內(nèi)已經(jīng)有類似的探討，但是到目前為止尚未有進入到立法的階段。

      此外，鄭宇潔認為，資產(chǎn)證券化的缺點包括融資成本較高，企業(yè)通過資產(chǎn)證券化融資成本高于發(fā)行企業(yè)債和貸款的成本。

      住建部政策研究中心主任秦虹在談到商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化問題時指出：“關注商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化未來的發(fā)展，涉及到商業(yè)地產(chǎn)本身的經(jīng)營，以及商業(yè)地產(chǎn)在未來經(jīng)營創(chuàng)新方面的方向，這是十分有必要的。”她認為資產(chǎn)證券化代表了我國商業(yè)地產(chǎn)融資創(chuàng)新的方向。

      秦虹認為，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營特征和現(xiàn)狀倒逼了資產(chǎn)證券化的發(fā)展。資產(chǎn)證券化的出現(xiàn)，開拓了房地產(chǎn)直接融資的渠道，使房地產(chǎn)金融市場呈現(xiàn)商業(yè)銀行、股票市場、債券市場和投資信托的多元化格局，這是房地產(chǎn)金融重要的創(chuàng)新方向。