種種跡象顯示，去年迅猛拿地并相繼建設(shè)的廈門(mén)島內(nèi)外多個(gè)城市綜合體，由于供過(guò)于求、推盤(pán)過(guò)快和密集分布等“硬傷”，將在未來(lái)數(shù)年內(nèi)面臨人流不足、消費(fèi)力短期內(nèi)跟不上的尷尬。

    上周，“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)發(fā)展論壇”在廈舉行，國(guó)家級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)投資行業(yè)代表、銀行代表及學(xué)者詳論商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制，[注冊(cè)香港公司的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)]并在展望2014年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)時(shí)對(duì)廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提出了隱憂(yōu)和建議。

    商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)大漲

    15個(gè)城市綜合體今年入市

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年廈門(mén)新推的純新城市綜合體項(xiàng)目包括IOI棕櫚城、國(guó)貿(mào)商城、海峽現(xiàn)代城、恒億歐洲城等7個(gè)，體量基本都在40萬(wàn)平方米以上，而在島內(nèi)還有多個(gè)打造CBD的商務(wù)綜合體，包括世茂海峽大廈、中航紫金廣場(chǎng)、廈門(mén)寶嘉中心、廈門(mén)國(guó)際中心，島外的泰地海西中心、杏林灣運(yùn)營(yíng)中心、翔安中央商務(wù)區(qū)等等，合計(jì)將有7個(gè)純新盤(pán)和8個(gè)去年剛剛?cè)胧薪衲晖度脒\(yùn)營(yíng)的綜合體項(xiàng)目，也就是說(shuō)，廈門(mén)將于今年全面建成15個(gè)城市綜合體。

    根據(jù)藍(lán)房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，廈門(mén)2006年-2012年僅綜合體項(xiàng)目總建高達(dá)957萬(wàn)平方米，而2013年和已經(jīng)到來(lái)的2014年，入市的綜合體產(chǎn)品就將高達(dá)590萬(wàn)平方米以上。

    廈門(mén)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王琦在分析目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)時(shí)認(rèn)為，近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，泡沫累積多，而商業(yè)貸款又有著房?jī)r(jià)下跌的隱性風(fēng)險(xiǎn)。在監(jiān)管層面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫和信貸的加速流入，事實(shí)上是“對(duì)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)”，這也進(jìn)一步加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)累積。

    廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)戴亦一在論壇上也表示，廈門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)也占有一席之地，比如明發(fā)集團(tuán)，寶龍地產(chǎn)就相繼在國(guó)內(nèi)眾多城市開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。而寫(xiě)字樓是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的重要方面，目前廈門(mén)寫(xiě)字樓的局面是嚴(yán)重的供過(guò)于求，任何東西再好，一旦供過(guò)于求都沒(méi)有價(jià)值。作為廈門(mén)國(guó)貿(mào)集團(tuán)獨(dú)立董事戴亦一還現(xiàn)場(chǎng)“現(xiàn)身說(shuō)法”解析。他說(shuō)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來(lái)廈門(mén)商業(yè)綜合體僅集美就將建成二十多個(gè)，如果沒(méi)有人流量，這么多的城市綜合體將可能成為爛尾樓，而這也是在國(guó)貿(mào)集團(tuán)在集美的商業(yè)綜合體國(guó)貿(mào)商城一直未啟動(dòng)的原因所在。

    業(yè)主面臨強(qiáng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)投資商業(yè)地產(chǎn)需更加謹(jǐn)慎

    面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)火爆的發(fā)展態(tài)勢(shì)，[杭州香港公司注冊(cè)處]仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松表示，目前商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)主要表現(xiàn)出幾個(gè)特點(diǎn):參與者多樣化；零售商業(yè)形式多樣化；日趨品牌化；國(guó)內(nèi)二、三線(xiàn)城市迅速崛起，商業(yè)地產(chǎn)的體量無(wú)疑陡然間放大。

    這樣的走勢(shì)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)的業(yè)主而言，在商場(chǎng)供應(yīng)大增后，市場(chǎng)出現(xiàn)整合，運(yùn)營(yíng)能力較差的業(yè)主將面臨運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；更關(guān)鍵的是，網(wǎng)購(gòu)的沖擊日益加大，使得一部分實(shí)體消費(fèi)面臨挑戰(zhàn),也影響商場(chǎng)的整體出租和收益，同時(shí)，電商進(jìn)一步發(fā)揮線(xiàn)上與線(xiàn)下購(gòu)物結(jié)合的優(yōu)勢(shì)，使業(yè)主要面臨新的技術(shù)考驗(yàn)。因此，在最具消費(fèi)力的中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)群體的規(guī)模尚未完全形成,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及消費(fèi)模式尚未成熟的情況下,零售商需要尋求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就要求穩(wěn)求新求變。

    通過(guò)對(duì)后市的判斷，戴亦一認(rèn)為，樓市全線(xiàn)崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)不大，但將出現(xiàn)越來(lái)越嚴(yán)重的分化。商業(yè)地產(chǎn)短期開(kāi)發(fā)過(guò)度，總量供過(guò)于求的矛盾和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供需失衡的矛盾即將爆發(fā)，潛在投資風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

    對(duì)此，林世松認(rèn)為，想要投資商業(yè)地產(chǎn)，首先需要具備四個(gè)條件:具備開(kāi)發(fā)商業(yè)的基本條件,如交通、地塊形狀、體量、周邊環(huán)境等適宜；資金實(shí)力強(qiáng)；人才儲(chǔ)備機(jī)制完善,能夠服務(wù)更多開(kāi)業(yè)項(xiàng)目；擁有行業(yè)專(zhuān)業(yè)細(xì)分、行業(yè)通力合作的策劃管理戰(zhàn)略。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)的投資涉及方方面面，還有許多需要注意的領(lǐng)域，包括地塊設(shè)計(jì)，判斷地塊性質(zhì)，動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)，租賃策略等等。

    警惕前車(chē)之鑒商業(yè)地產(chǎn)看好地標(biāo)式建筑

    提到明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，很多苛刻的地產(chǎn)界人士會(huì)做出這樣的評(píng)價(jià)：除了曾經(jīng)大量的官司纏身外，這個(gè)位于廈門(mén)城市幾何中心且一度被廣泛看好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，留給大家印象最深的恐怕不是紅火的純商業(yè)或?qū)懽謽恰⑸啼�，而是生意火爆的夜總�?huì)、餐飲和電影院，這幾乎是反諷。

    據(jù)悉，目前明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)仍有為數(shù)不少的店面未能售出，這與當(dāng)年的高預(yù)期相去甚遠(yuǎn)。

    富華東方投資公司的一位副總向記者表示，或許是鑒于這個(gè)前車(chē)之鑒，廈門(mén)在近年來(lái)的核心地段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇更加謹(jǐn)慎，最明顯的一個(gè)案例就是剛剛出讓成功的“濱南寶地”，其高標(biāo)準(zhǔn)的掛牌條件讓不少公司望而卻步。據(jù)悉，“濱南寶地”最“苛刻”的掛牌條件要數(shù)“10萬(wàn)平方米的商業(yè)部分，10年內(nèi)不得出售需自持，而物業(yè)方面不得分割，同時(shí)必須有引進(jìn)15個(gè)國(guó)際一線(xiàn)頂尖品牌的成功案例”。很顯然，在廈門(mén)湖濱南路與湖濱東路交界地帶這樣的核心商業(yè)區(qū)，提升商業(yè)品位，讓廈門(mén)區(qū)域地標(biāo)邁上新臺(tái)階的意向非常明確。據(jù)了解，目前濱南地塊的“去向”也已確定，將結(jié)合地鐵一號(hào)線(xiàn)樞紐，建設(shè)華潤(rùn)萬(wàn)象城，打造高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

    對(duì)于廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)的投資和發(fā)展，業(yè)內(nèi)人士也給出了自己的看法。東亞銀行廈門(mén)分行行長(zhǎng)林潔霖在論壇發(fā)言時(shí)就指出，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的貸款，越做越小心，越做越擔(dān)心，對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，要挑選更適合的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。戴德梁行廈門(mén)分公司總經(jīng)理潘育敏也認(rèn)為，太多商場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，從微觀(guān)層面來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)只有做得好和做不好兩種情況，除了商業(yè)地產(chǎn)以外，工業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)地產(chǎn)是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)方向。