“2011年是高力中國區(qū)收入最高峰，比2009年增加了一倍�！备吡�國際北亞區(qū)董事總經(jīng)理柳維倫在接受早報記者專訪時說，2012年，高力中國區(qū)的預(yù)計增長率為40%，“我們計劃，每兩年半到三年，要翻一倍�！�

高力國際是國際五大地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)之一，在中國有9個全服務(wù)式辦事處、50個服務(wù)點(diǎn)。

同列國際五大地產(chǎn)代理行的，還有仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯和世邦魏理仕。上述4家代理機(jī)構(gòu)的受訪中國區(qū)負(fù)責(zé)人同樣預(yù)測，他們今年的收入或利潤增幅都在兩位數(shù)(超過10%)。

[注冊BVI公司]業(yè)內(nèi)人士分析，國際五大地產(chǎn)代理行的主業(yè)多聚焦商業(yè)地產(chǎn)，而中國樓市調(diào)控的指向，則被視為主要針對住宅市場，所以五大地產(chǎn)代理行的業(yè)務(wù)受調(diào)控的影響相對較小。據(jù)介紹，國際五大代理行傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)有三大板塊，主要是辦公樓租賃、物業(yè)管理、投資中介。

普遍看好中國區(qū)業(yè)績

可見的是，受訪的國際代理行的相關(guān)負(fù)責(zé)人對其中國業(yè)務(wù)依然充滿信心。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)董事總經(jīng)理馮建強(qiáng)說，在過去的3年間，仲量聯(lián)行在中國區(qū)的利潤實(shí)現(xiàn)了翻番，今年年增長率將超過25%。

世邦魏理仕中國區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官蒲敬思給出的業(yè)績預(yù)測是，2012年，該公司中國區(qū)將獲得20%的收入增長。

“今年的目標(biāo)增長20%，去年的增長是15%�！� [注冊開曼公司]第一太平戴維斯中國區(qū)董事長劉德?lián)P說。

除了主營業(yè)務(wù)非住宅，國際五大代理行對于業(yè)績增速的信心，還來自于中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。

“14億人口，發(fā)展的條件越來越好。中國市場體量大，而且還未完全成熟，因而增量大。成熟的城市就增量不大�！眲⒌�?lián)P說，不論是物業(yè)管理還是投資買賣，在中國都好做。

眼下，國際代理行中國公司的業(yè)績表現(xiàn)也頗為耀眼。

馮建強(qiáng)稱，根據(jù)最新的全球年報，2011年整個亞太區(qū)的營收占仲量聯(lián)行全球營收的22.78%。近幾年來，中國市場一直是仲量聯(lián)行在亞太區(qū)的幾大核心市場之一，營收所占比例逐年提高。

2012年繼續(xù)招兵買馬

“北亞區(qū)的總部在上海。下個月會在深圳開第十個辦事處�！绷�維倫說，高力很注重本土化，辦事處的主管全都是華人，二線城市都用本地經(jīng)理人。

馮建強(qiáng)也介紹，去年該公司全球董事會在北京召開了一年一度的董事會，今年他們又將上海作為會議地點(diǎn)，“董事會對中國市場的重視與期待可見一斑�！�

看好中國市場的下一步是擴(kuò)張。

“今年仲量聯(lián)行在中國的新員工數(shù)(專業(yè)人員)增長將超過10%。”馮建強(qiáng)表示，仲量聯(lián)行還不斷拓展自身業(yè)務(wù)的覆蓋范圍，保持每年新設(shè)兩家分公司的發(fā)展速度(去年新設(shè)立了重慶和沈陽分公司)，目前仲量聯(lián)行在全國的12個城市設(shè)有分公司，在超過40多個城市開展業(yè)務(wù)。

馮建強(qiáng)還說，仲量聯(lián)行正積極地尋求市場上的并購機(jī)會，以獲得更加快速的發(fā)展。

蒲敬思亦稱，世邦魏理仕已制訂了公司的五年發(fā)展規(guī)劃，希望到2016年，年增長率將達(dá)到25%。

擴(kuò)張之后的一個擔(dān)憂是人才。

柳維倫認(rèn)為，2012年的挑戰(zhàn)更多是人事方面的因素。該公司以40%的速度擴(kuò)張，但招不到合適的員工。

各具業(yè)務(wù)重點(diǎn)

宏大的增長目標(biāo)背后，也有不確定因素。

“要做心理準(zhǔn)備，不明朗的因素還在�！眲⒌�?lián)P提醒道。

在劉德?lián)P看來，經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)更需要技巧。商業(yè)地產(chǎn)很講地理位置，做住宅，市中心賣貴點(diǎn)，郊區(qū)賣便宜點(diǎn)，都有需求。但不是商業(yè)地段，勉強(qiáng)做購物中心，做不好。做商業(yè)不是分得這么細(xì)，住宅送給你有人要；位置不好的購物中心送給人都沒人要。

劉德?lián)P提醒，中國市場很多時候都是一窩蜂。“做商業(yè)地產(chǎn)一窩蜂，很危險。”

具體到國際代理行而言，則各有其業(yè)務(wù)重點(diǎn)。

“蠻平均的。”劉德?lián)P介紹，第一太平戴維斯中國區(qū)的投資業(yè)務(wù)量占20%，物業(yè)管理占25%，其他諸如租賃、零售很平均，每個類型占百分之十幾的比例。

“高力最強(qiáng)的是物業(yè)管理，然后是買賣，然后是租賃�！绷�維倫介紹，高力中國區(qū)的物業(yè)管理占收入30%至40%，租賃占25%至30%，大項目投資20%左右，其他是零售、顧問、項目管理。

并非無懈可擊

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，國際代理的盈利模式也不是無懈可擊。

盛世太平董事總經(jīng)理陳立民認(rèn)為，企業(yè)服務(wù)平臺成不了大氣候，中介最能賺錢的項目能幫客戶賺錢的，幫客戶守錢肯定賺得也不多。

陳立民還提到，國際五大行可能要面臨的尷尬還有針對房地產(chǎn)的“限外令”，他們的優(yōu)勢是境外聯(lián)網(wǎng)，對國際投資者分配。比如說亞太的基金，要投在中國、日本和新加坡各百分之多少。要利用國際五大行的網(wǎng)絡(luò)，一下子攬下業(yè)務(wù)。

“要看去年、前年，做了多少？”一位上市企業(yè)高管認(rèn)為，今年的業(yè)績增速可比性也是個問題，“原來考三四十分的人，增長20分，和原來一直八九十分的人，增長5分。難度有很大的區(qū)別�！�

此外，還有業(yè)內(nèi)人士提到，今后兩年，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫更危險。建平臺，燒錢，而且也可能遭遇水土不服，要有充分的思想準(zhǔn)備。

不過，也有支持的聲音。

一位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商直言，國際代理行比國內(nèi)中介高一個層次，玩的是商辦市場。該公司經(jīng)常和五大行有一些業(yè)務(wù)合作，找他們推薦項目、引進(jìn)合伙人、招租、物業(yè)管理。

而且，該開發(fā)商還提到，國際五大代理行已經(jīng)形成了寡頭壟斷市場，國內(nèi)一些機(jī)構(gòu)想進(jìn)入商辦市場，“我感覺沒啥機(jī)會”。此外，五大行的盈利主要來自跨國公司。

在上述開發(fā)商看來，國際五大行面臨的一個挑戰(zhàn)是把每個客戶都看得差不多，太過格式化。

業(yè)務(wù)平臺拓展

可見的是，部分國際代理行已經(jīng)開始了其業(yè)務(wù)拓展。

近年來，仲量聯(lián)行成立了新的業(yè)務(wù)線，如住宅服務(wù)部、能源與可持續(xù)發(fā)展部等。馮建強(qiáng)說，仲量聯(lián)行將加大在能源與可持續(xù)發(fā)展業(yè)務(wù)方面投入力度。

“由于很多開發(fā)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)，高力的業(yè)務(wù)線也有改變。加強(qiáng)對業(yè)主的服務(wù)。”柳維倫說。

更多的整合已經(jīng)在國際五大代理行中展開。

“業(yè)主拿了一塊很大的地，有零售、酒店、商場、辦公樓，高力可以提供全產(chǎn)業(yè)服務(wù)。”柳維倫指出，這就包括土地顧問、租賃、招商、經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)，就是可以提供不同的混合型服務(wù)。

“服務(wù)大型跨國企業(yè)和國內(nèi)企業(yè)是我們首要的業(yè)務(wù)，并不是賣房子�！贝鞯铝盒写笾腥A區(qū)CEO張國正表示，很多環(huán)節(jié)是需要鍛煉，這些是很專業(yè)的房地產(chǎn)知識。把一個阿里巴巴、騰訊、匯豐，內(nèi)部的房產(chǎn)需求，一環(huán)扣一環(huán)做好，對戴德梁行來說，需要很好的整合能力。

蒲敬思也提到，世邦魏理仕期望提供更高水平的客戶管理和服務(wù)整合，更好地滿足客戶需求。

業(yè)務(wù)拓展和整合的好處是，可以降低業(yè)績風(fēng)險。

“今年業(yè)績估計做到2011年的水平，我也滿意。”張國正說，2011年該公司商業(yè)房產(chǎn)投資這塊業(yè)務(wù)慢下來，增長主要在中國的企業(yè)和外資繼續(xù)投資在他們的生產(chǎn)上面。所以，爭取了很多大客戶，阿里巴巴、騰訊等。2011年，投資量下滑的情況下，生產(chǎn)性企業(yè)加大活動量。

“2012年，看到的信號是企業(yè)的擴(kuò)張計劃會比2011年保守。所以企業(yè)服務(wù)的增幅不會像2011年那么大�！睆垏�正看好商業(yè)平臺的增長，由于西方經(jīng)濟(jì)不好促使了很多零售商到中國來尋找機(jī)會。另外，今年估計保險業(yè)會加大速度投資，這也將拉動投資平臺的增長。

編者按

龍年伊始，中國樓市調(diào)控被“證實(shí)”基調(diào)依舊。

2月6日至10日，國務(wù)院總理溫家寶在中南海主持召開的座談會上強(qiáng)調(diào)，“房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展�！�

房價如何合理回歸？房地產(chǎn)市場如何長期穩(wěn)定健康發(fā)展？這兩大命題將在2012年——這一充滿不確定性的年份里繼續(xù)求解，并將持續(xù)發(fā)酵。

由此延伸的話題是，房子會不會買到手就開始虧？房價拐點(diǎn)真的已經(jīng)來了嗎？什么時候才是進(jìn)場良機(jī)？

帶著這些問號，早報近日開始走訪滬上多家開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介和代理行的高層，通過記錄這些市場決策者的思考和判斷，試圖為讀者提供一些參考，厘清一些迷思。本組策劃報道于今日起陸續(xù)刊出。