11月4日凌晨，美聯(lián)儲公布第二輪量化寬松政策，將在2011年第二季度前向市場投放6000億美元購買國債，QE2正式放馬而來。香港金管局總裁陳德霖當天表示，香港樓市泡沫風險正在增加，金管局將盡最大努力保持銀行體系穩(wěn)定，以保證樓市信貸不會過分擴張，不排除必要時出臺監(jiān)管措施的可能性；另外，市民借貸要量力而為，防范利率掉頭向上引發(fā)市民財政危機。

　　這已經(jīng)是本周內(nèi)陳德霖第二次對香港樓市作出警告。渣打銀行與恒生銀行就在11月1日和3日先后調(diào)升按揭貸款利率。香港美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝對本報記者表示，兩家銀行的調(diào)整只是個開端，各銀行很可能會因此跟隨上調(diào)按揭利率，可能由此引發(fā)按揭利率調(diào)升潮。

　　劉嘉輝表示，渣打與恒生調(diào)升拆息按揭利率，實際調(diào)升的幅度不是太大，對市場以及貸款者的還貸壓力影響不大。由于香港各銀行長期以來壓低按揭貸款利率，對銀行的利潤率有一定影響，而現(xiàn)在調(diào)升利率，實際上只是為了擺脫之前激烈競爭所帶來的低效益現(xiàn)狀。

　　按揭市場惡性競爭

　　11月1日，渣打銀行宣布上調(diào)銀行同業(yè)拆借利息（HIBOR）掛鉤的按揭利率，凡貸款100萬港元以上，從之前的HIBOR加 0.7%，上調(diào)到HIBOR加 0.8%至1%，升幅達到0.1%至0.3%，成為香港政府施政報告后首間調(diào)高按揭利率的銀行。

　　11月3日，恒生銀行也將按揭利率調(diào)升0.1%至0.3%，即調(diào)升到HIBOR加0.8%至1%的水平，與渣打銀行同步。同時，恒生銀行的按揭利率鎖息上限設(shè)定為最優(yōu)惠利率減2.75%，即實際按揭利率最高為2.25%，現(xiàn)金回贈0.85%。

　　11月4日，招行旗下的永隆銀行亦上調(diào)按息至拆息加0﹒7厘至1厘，加幅最高達30點子。永隆按揭及私人貸款中心主管蔡爾全稱，主要因為100%存款保障將于年底取消，而同業(yè)各自出招增加息率爭取存款，鞏固存款基礎(chǔ)，導致資金成本上升。

　　長期以來，香港住房按揭利率的定價方式有兩種：一為最優(yōu)惠利率（P）減去一個固定利率數(shù)值的方式（下稱“固定利率按揭”），這種方式實際上就是固定利率貸款；二為HIBOR加上一個固定利率數(shù)值的方式（下稱“拆息按揭”）。

　　根據(jù)美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)，香港各銀行提供的固定利率按揭的利率水平，從2009年8月至今一直維持在2.2%的水平。而拆息按揭方式則大有不同。2010年2月份，HIBOR降至0.07%，其后回升至當前的0.19%，而這一數(shù)據(jù)在2008年9月雷曼兄弟倒閉后曾飆至4.36%。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，拆息按揭方式加上的利率一般為0.7%，即以拆息按揭計算的年利率當前為0.77%，仍大大低于固定利率按揭當前的2.2%利率水平。因此，貸款者紛紛選取拆息按揭方式。

　　據(jù)金管局最新的統(tǒng)計，9月份新批的拆息按揭貸款（包含住房按揭貸款在內(nèi)）占比由8月份的89.5%上升至90.5%，而固定利率按揭貸款則僅占9%。

　　此次渣打銀行調(diào)升拆息按揭利率后，拆息按揭的利率將達到0.99%至1.19%，盡管如此，仍較固定利率按揭的利率低。

　　星展銀行（香港）存款及抵押貸款部高級副總裁鐘少權(quán)指出，當前按揭利率太低，息口已經(jīng)低到無利可圖的階段，加上近期樓價急升，銀行必須做好相關(guān)風險管理，香港拆息按揭貸款利率要上調(diào)至HIBOR加1%才算合理。

　　樓市熱炒仍未完結(jié)

　　中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良升對本報記者表示，今年以來各銀行持有資金過多，為了給資金尋找出路，銀行間競爭激烈，紛紛壓低按揭貸款的利率，盡管低息狀態(tài)不太可能持久，但卻在短期內(nèi)為部分銀行獲取市場份額提供了機會。

　　根據(jù)中原按揭經(jīng)紀最新公布的香港銀行在10月份樓宇按揭市場占有率的排行榜，中銀香港以22.6%居首，其次為匯豐占20.2%，恒生及渣打分別占16.6%和10.6%。上述四大銀行在香港按揭市場的占有率達七成。

　　同時，按揭低息狀態(tài)持續(xù)的環(huán)境也給香港的房市泡沫化注入了可能性。財政司司長曾俊華10月中公開表示，香港樓市過去20個月暴漲了47%，十分罕見。

　　8月份開始，香港特區(qū)政府和金管局針對房市推出系列降溫措施，但進入10月份房價又有升溫跡象。中原地產(chǎn)公布的中原城市領(lǐng)先指數(shù)，10月18-24日香港的二手住宅樓價升至1997年后的新高。據(jù)香港土地注冊處及美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，2010年第三季度，香港一手住宅注冊金額為400.29億港元，環(huán)比增長38.1%，二手住宅注冊金額為1216.94港元，環(huán)比增長25.46%。

　　11月1日，陳德霖表示，目前全球超低息及資金過剩的狀況十分不正常，造成香港房市泡沫風險的增加，若此前政策未能壓住樓價升勢，不排除推出另一輪調(diào)控措施。 黃良升估計，相信除了中銀國際與匯豐銀行以外，其他各銀行都沒有足夠的存款實力去繼續(xù)維持當前過低的按揭貸款利率。