香港樓價(jià)近年不斷上漲。根據(jù)港府差餉物業(yè)估價(jià)署9月6日公布的資料顯示,香港的樓價(jià)指數(shù)連升六個(gè)月,最新的七月指數(shù)報(bào)204.9點(diǎn),較1997年的高峰高出一成八。外界相信,香港樓價(jià)不斷上升,其中一個(gè)原因與越來(lái)越多內(nèi)地客涌到香港積極入市有關(guān)。[天津瑞豐注冊(cè)香港公司]據(jù)香港土地注冊(cè)處的統(tǒng)計(jì)顯示,在今年第二季,內(nèi)地居民來(lái)港置業(yè)所占二手住宅注冊(cè)量及金額的比例,分別達(dá)到7%及9.8%。

　　鑒于香港樓價(jià)在外來(lái)資金涌入下不斷飆升,令部分香港居民難以負(fù)擔(dān),9月6日下午,香港行政長(zhǎng)官梁振英宣布落實(shí)“港人港地”政策,希望藉此幫助未符合購(gòu)買居屋資格的中產(chǎn)階層置業(yè)。

　　政策不是“一刀切” 

　　根據(jù)“港人港地”政策,特區(qū)政府將在明年首季勾地表中的兩幅面積共約1.6公頃的啟德發(fā)展區(qū)住宅用地推行先導(dǎo)計(jì)劃。兩幅地皮未來(lái)將建成1100單位,首次出售和30年內(nèi)的轉(zhuǎn)售對(duì)象必須是香港永久性居民,而且不可以公司名義購(gòu)買。

　　梁振英表示,除身份要求外,不想引入太多不必要限制,因此現(xiàn)時(shí)無(wú)計(jì)劃對(duì)買家資格和單位使用設(shè)立入息、是否首次置業(yè)或自住等限制。他強(qiáng)調(diào),“港人港地”并非臨時(shí)主張,當(dāng)局會(huì)在明年首季推出后審視社會(huì)反應(yīng),再?zèng)Q定未來(lái)會(huì)否繼續(xù)推出。

　　港府運(yùn)輸及房屋局局長(zhǎng)張炳良認(rèn)為,“港人港地”政策的落實(shí)不是“一刀切”,并非完全禁止非香港居民在香港置業(yè),事實(shí)上市場(chǎng)會(huì)有其他房屋供應(yīng),不受“港人港地”限制�！案廴烁鄣亍闭�策平衡香港作為自由經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的地位,另一方面優(yōu)先照顧香港永久性居民置業(yè)安居的需要。

　　“港人港地”政策推出后,隨即引來(lái)香港市民熱烈討論,究竟政策能否抑制樓價(jià)飆升?能否真的幫助市民置業(yè)?是否有違自由經(jīng)濟(jì)原則?將來(lái)單位售價(jià)會(huì)較同區(qū)樓價(jià)有幾大折讓?

　　效力不可低估

　　香港《大公報(bào)》9月7日發(fā)表署名評(píng)論文章指出,基于下列四大理由,實(shí)在不應(yīng)低估“港人港地”政策的威力:一是“港人港地”政策可產(chǎn)生抑制市場(chǎng)需求的作用,令來(lái)自外地或內(nèi)地等非本港永久居民逐步退出中小型住宅市場(chǎng),轉(zhuǎn)而集中在豪宅市場(chǎng),這對(duì)穩(wěn)定香港中小住宅樓市有正面影響。當(dāng)中規(guī)定住宅單位在三十年內(nèi)都只能售予港人的招數(shù)頗辣,限制期遠(yuǎn)比估計(jì)的三年長(zhǎng),以充分顧及港人置業(yè)需要。

　　[寧波瑞豐注冊(cè)香港公司]二是“港人港地”政策將推廣至市建局以及房協(xié)興建的住宅項(xiàng)目之上。換言之,政策發(fā)揮穩(wěn)定樓市、協(xié)助港人置業(yè)的效用不能低估。

　　三是“港人港地”政策具彈性,在啟德新發(fā)展區(qū)推出只是第一步,未來(lái)會(huì)視情況,增推限售予港人的住宅地皮,市民不用恐慌性買樓,將可改變住宅供不應(yīng)求的心理預(yù)期。

　　四是“港人港地”政策下,所推出住宅土地地價(jià)將會(huì)比市價(jià)有一定折讓,有助平抑目前高地價(jià)之虞,日后港人還有機(jī)會(huì)以較相宜價(jià)格購(gòu)買住宅單位。

　　部分香港地產(chǎn)業(yè)界人士對(duì)于“港人港地”政策也表示贊成。第一太平戴維斯副董事總經(jīng)理兼投資及銷售部主管袁志光表示,這個(gè)政策有助穩(wěn)定樓市。他說(shuō),“起碼政府做了一個(gè)姿態(tài)出來(lái),讓市民知道政府正在采取措施,由于上述單位有望以較低價(jià)出售,讓香港市民有機(jī)會(huì)置業(yè)�！�

　　香港地產(chǎn)代理公司“置業(yè)18”主席張肇栓也認(rèn)為,樓價(jià)高企的問(wèn)題不能完全歸咎于是內(nèi)地人來(lái)港買樓而引起,但亦不能否認(rèn)與此無(wú)關(guān),他希望港府盡快推出“港人港地”政策或優(yōu)先讓初次置業(yè)者置業(yè),甚至可以劃分,讓內(nèi)地人購(gòu)入對(duì)民生影響較小的超級(jí)豪宅等,隔除外來(lái)投資者,以解決房屋問(wèn)題。他說(shuō),“雖然該政策極具爭(zhēng)議,問(wèn)題復(fù)雜,必須慎之又慎,但是必須盡快落實(shí)而行�！�

　　也有認(rèn)為作用有限

　　不過(guò),有媒體早前就“政府研究港人港地政策時(shí),擬規(guī)限港人購(gòu)買單位后,只準(zhǔn)再轉(zhuǎn)售予本地居民,你認(rèn)為政策能否抑制內(nèi)地客來(lái)港投資?”為題進(jìn)行民調(diào),訪問(wèn)了338名港人,結(jié)果有三成即103人認(rèn)為,政策不能抑制內(nèi)地客來(lái)港買樓投資,只有二成六人認(rèn)為,政策料可遏止內(nèi)地客來(lái)港炒樓。

　　香港科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系主任雷鼎鳴認(rèn)為,“港人港地”措施對(duì)降低香港樓價(jià)作用不大。他指出,港府于明年首階段推1100個(gè)單位作先導(dǎo),占一手供應(yīng)比例少,這將令非“港人港地”單位樓價(jià)上升,因?yàn)榇蟛糠中枨筠D(zhuǎn)往非“港人港地”單位。他認(rèn)為,“港人港地”措施實(shí)行后,投資者或內(nèi)地資金仍可選擇購(gòu)買二手市場(chǎng)的單位,因?yàn)槎�手供�?yīng)之中不乏質(zhì)素高的單位,特別是喜愛(ài)豪宅及名牌屋苑的內(nèi)地客將會(huì)選擇購(gòu)買二手樓,屆時(shí)本地二手樓價(jià)只會(huì)不跌反升。

　　還有媒體指出,所謂“港人港地”,好像特為港人福祉而設(shè),實(shí)際上不但執(zhí)行會(huì)有漏洞,而且反會(huì)刺激樓價(jià)上升。先不說(shuō)以內(nèi)地投資者熟悉和慣用“人頭”方式代購(gòu)單位,一樣可以輕易購(gòu)得“港人港地”單位,即使完全絕緣,由于“港人港地”興建的房屋只限港人購(gòu)買,意味著其他外來(lái)購(gòu)買力無(wú)法染指,因而需求便會(huì)轉(zhuǎn)向私樓市場(chǎng),結(jié)果只會(huì)推高二手尤其是豪宅樓價(jià)。利之所在,地產(chǎn)商未來(lái)更只會(huì)集中興建豪宅而不會(huì)增加一般中小型住宅單位供應(yīng),普通市民置業(yè)更難。

　　香港有媒體也認(rèn)為,梁振英推“港人港地”政策用意雖好,但對(duì)緩和整體樓市上升勢(shì)頭,卻恐力有不及,原因有三。

　　其一,現(xiàn)時(shí)香港樓市氣氛熾熱,關(guān)鍵已不在外地人包括內(nèi)地豪客推高樓價(jià),而是本地人與長(zhǎng)線投資者推入市。據(jù)統(tǒng)計(jì),內(nèi)地客占本港樓市成交宗數(shù),已由去年第四季的逾一成六,跌至今年第二季僅約一成,顯示在內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩與銀根緊張下,內(nèi)地客赴港置業(yè)需求已明顯放緩。當(dāng)前樓市購(gòu)買力主要來(lái)自本地,港人港地藥方顯有偏差。[大連瑞豐注冊(cè)香港公司]

　　其二,就算外來(lái)資金卷土重來(lái),重新大舉投入本港樓市,“港人港地”政策亦恐無(wú)效。此因該政策只會(huì)將外來(lái)置業(yè)需求轉(zhuǎn)移至其他不受港人港地政策影響的一、二手樓盤,總體置業(yè)需求既未有受遏,難起緩抑整體樓市升勢(shì)的效果。

　　其三,“港人港地”未有針對(duì)根本的供應(yīng)問(wèn)題,此因所涉的兩幅土地雖加設(shè)銷售限制,但只是從既有勾地計(jì)劃挪為主動(dòng)推售,提前了土地的推出,整體土地供應(yīng)總量實(shí)無(wú)增加,故難以緩減市民對(duì)樓市供不應(yīng)求的憂慮,樓價(jià)易升難跌的預(yù)期恐難改變。

　　無(wú)論如何,“港人港地”政策已勢(shì)在必行。一般相信,除了“港人港地”,增加土地供應(yīng)才是理順香港樓市的王道做法,否則,供不應(yīng)求的香港樓市格局短期內(nèi)難改變,樓價(jià)升勢(shì)恐延續(xù)。故港府在港人港地外,更要有再加招的準(zhǔn)備,特別是要從遏抑需求著手,如收緊樓房按揭等金融逆周期措施,先求中短期內(nèi)暫緩樓價(jià)升勢(shì),換取時(shí)間等新增供應(yīng)追上,做到長(zhǎng)短兼治,如此才能有望真正理順樓市。